眼看它加槓桿，眼看它……_風聞
观察者网用户_243807-2019-05-31 11:38
文|凱風
有些東西連監管部門都問不出來。
“1000億，泰禾才剛剛開場！明年要翻番至2000億”，2017年底，當泰禾老總黃其森談起這個小目標時，何其躊躇滿志。
當年的這句話，曾將泰禾的股價向上拉高了兩倍左右。
一年多過去，5月8日，深交所向泰禾地產連發19問，要求説明115億現金如何應對574億短債，2000億元的銷售目標是否達成？
深交所要求15日之前給出答覆。拖延了整整兩週之後，泰禾終於給了回應：
泰禾無集中償債風險。2000億隻是董事長黃其森個人願景，不構成本公司的預測和承諾。
這話聽起來雲淡風輕，所有話都滴水不漏，卻始終沒有回答深交所19問裏最核心的問題——
你們到底賣了多少房子？
01
斷臂求生
説出“活下去”這句話的是萬科，但真正感受到“活下去”壓力的卻是泰禾。
最近一年多來，降價、裁員、賣地、拋售，中國房地產商最害怕的幾件事，泰禾都嘗試了一遍。
5月17日，就在深交所發出靈魂19問不到10天，泰禾連發3條公告，擬轉讓廣州增城、佛山順德、江蘇東恆部分項目權益及股東借款，交易總對價39.71億元。
這其中，名氣最大的當屬位於廣州增城的泰禾院子。這一項目是泰禾2017年花了42.52億元收購的，為旗下規模最大的開發項目之一，被譽為“一局定江山”之作。不過，由於抵押和預售證問題，該項目直到現在還沒開盤。
這不是泰禾第一次拋售。
今年3月以來，泰禾集團已經將杭州泰禾蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州泰禾項目、泰禾杭州臨安同人項目等項目的部分股權轉讓給世茂房地產，累計回籠資金約37.44億元。
當年費勁心力拿到的龍頭項目，今天以如此之低的價格轉讓給了競爭對手，可見泰禾對於現金的渴望。
這一切早有徵兆。
2018年下半年，泰禾在全國的多個項目率先降價回籠資金，合肥院子因為大降4000元，一度引發老業主圍攻售樓處維權，成為去年樓市降價潮的一個註腳。
同樣是去年，市場傳聞泰禾正在進行大規模裁員，隨後泰禾表示，只是進行人員優化，並非大規模裁員。
裁員風波尚未消退，高管離辭潮在來。今年以來，包括副總經理、財務總監在內的多名高管接二連三地辭職。
屋漏偏風連陰雨，這種局面，黃其森一開始肯定沒想到。
02
高負債
一切的根源，都在於兩個字：債務。
2018年末，泰禾負債2112億元，其中短期借款及一年內到期的非流動負債為574.28億元，而期末現金及現金等價物餘額為115.58億元。
從資產負債率來看，泰禾的資產負債率（總負債/總資產）為86.88%，超過行業78.90%的平均水平。
不過，由於房企預售制度的存在，業主購房的預收賬款被暫時列入負債，等到交付後才轉化為財務報表的收入，這就導致資產負債率存在一定偏差，相比而言淨負債率更為合理。
單看淨負債率（(有息負債-貨幣資金)/淨資產），泰禾這一數字高達342.14%，排在所有上市房企最前列。
與之對比，過去向來飽受高負債爭議的恒大，已將淨負債率降低到180%，至於行業龍頭**萬科的淨負債率只有24.96%，**在上市房企中處於墊底位置。
負債率高企，現金不足以償還流動負債，2000億的銷售額成謎，這正是深交所發出靈魂之問的由來。
在樓市上漲週期，這樣的負債率並不值得擔憂，只要銷售飆升，所有的債務都會成為企業擴張的催化劑。
不幸的是，黃其森遇到了中國樓市的歷史性高點之一，而樓市調控之嚴也遠遠超過了過往。
“如果2018年樓市調控不那麼猛就好了”，今時今日，黃其森一定會這樣想。或許，還會加上一句，“如果2019年樓市鬆綁是真的就好了”。
可惜，世上沒有那麼多如果。
03
深交所都問不出的秘密
2018年，泰禾究竟賣了多少房子，這仍舊是個秘密。
在回覆深交所的函件中，泰禾辯解稱：2000億的銷售目標，只是願景而非預測和承諾，而且之前已經進行了風險警示。
不過，深交所要的不是辯解，而是確確實實的數字。對此，泰禾也有自己的説法：這屬於自願性信息，證券法規並未做強制要求。
看來，這是個秘密，這個秘密連深交所都問不出來。
不過，第三方數據已經透露玄機。按照克而瑞的統計，2018年泰禾的銷售額僅為1303億，排在全國第20位。這一數字，離2000億元的銷售目標，足足差了半個富力地產。
銷售額為什麼重要？因為這不僅關乎着股價的支撐性，更關乎着現金流回款和整個企業運營的安全。
時至今日，黃其森肯定後悔了。
但他後悔的，恐怕不是當初放出瞭如此之大豪言，而是自己為何撞上了樓市轉向的槍口。
04
眼看它加槓桿，眼看它……
中國房地產是典型的資金密集型和債務驅動型產業。誰敢於加槓桿，誰敢於大負債，誰就能一躍而起。
恒大和碧桂園正是其中的佼佼者。
2014年和2015年的兩次加槓桿，讓恒大和碧桂園先後超越萬科，坐上中國第一房企的寶座，順勢進入世界500強榜單，將當年同為“華南五虎”的富力等小兄弟，遠遠拋在了後面。
泰禾同樣是加槓桿模式的推崇者。
不過，恒大碧桂園加槓桿是在2016年之前，隨後就迎來中國房地產的大反彈，現金流源源不斷。而泰禾狂加槓桿則是在2016年和2017年，這兩年，泰禾新增土儲面積分別達到204萬平米和792.8萬平米，可謂狂飆式增長。
那兩年的泰禾，堪稱“地王收割機”。不巧的是，2017年正是中國各大城市土地市場的歷史性高點，也是中國房價的階段性高點之一。
2018年，全國銀根緊鎖，樓市調控遍及一二三四線城市；2019年雖然有所鬆綁，但樓市調控隨即捲土重來，樓市“小陽春”尚未興起旋即消失，並未重複2016年的瘋狂。（參閲《這一次，樓市調控真的捲土重來了》）
**誰都想複製恒大和碧桂園的成功，但不是每一次加槓桿都能全身而退。**就連恒大自己，在2008年險些遭遇滅頂之災。
對於深陷漩渦之中的泰禾來説，只需要一場樓市大漲，就能迅速將風險消弭於無形。
可惜，市場不隨人的意志而轉移。（參閲《三盆冷水，樓市……》）
要知道，在一個政策驅動的市場，樓市調控的風吹草動，足以將一個企業推向懸崖邊緣。
海南是另一個典型。2018年4月開啓全域限購後，海南樓市銷售隨即腰斬，一眾豪賭樓市鬆綁的開發商被深套其中。（參閲《豪賭樓市鬆綁，這些開發商被套了》）
**跟政策對賭，有幾個能勝出的？**在錯誤的時間加錯了槓桿，那就只能忍受斷臂求生的代價……