眼看它加槓桿,眼看它……_風聞
观察者网用户_243807-2019-05-31 11:38
文|凱風
有些東西連監管部門都問不出來。
“1000億,泰禾才剛剛開場!明年要翻番至2000億”,2017年底,當泰禾老總黃其森談起這個小目標時,何其躊躇滿志。
當年的這句話,曾將泰禾的股價向上拉高了兩倍左右。
一年多過去,5月8日,深交所向泰禾地產連發19問,要求説明115億現金如何應對574億短債,2000億元的銷售目標是否達成?
深交所要求15日之前給出答覆。拖延了整整兩週之後,泰禾終於給了回應:
泰禾無集中償債風險。2000億隻是董事長黃其森個人願景,不構成本公司的預測和承諾。
這話聽起來雲淡風輕,所有話都滴水不漏,卻始終沒有回答深交所19問裏最核心的問題——
你們到底賣了多少房子?
01
斷臂求生
説出“活下去”這句話的是萬科,但真正感受到“活下去”壓力的卻是泰禾。
最近一年多來,降價、裁員、賣地、拋售,中國房地產商最害怕的幾件事,泰禾都嘗試了一遍。
5月17日,就在深交所發出靈魂19問不到10天,泰禾連發3條公告,擬轉讓廣州增城、佛山順德、江蘇東恆部分項目權益及股東借款,交易總對價39.71億元。
這其中,名氣最大的當屬位於廣州增城的泰禾院子。這一項目是泰禾2017年花了42.52億元收購的,為旗下規模最大的開發項目之一,被譽為“一局定江山”之作。不過,由於抵押和預售證問題,該項目直到現在還沒開盤。
這不是泰禾第一次拋售。
今年3月以來,泰禾集團已經將杭州泰禾蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州泰禾項目、泰禾杭州臨安同人項目等項目的部分股權轉讓給世茂房地產,累計回籠資金約37.44億元。
當年費勁心力拿到的龍頭項目,今天以如此之低的價格轉讓給了競爭對手,可見泰禾對於現金的渴望。
這一切早有徵兆。
2018年下半年,泰禾在全國的多個項目率先降價回籠資金,合肥院子因為大降4000元,一度引發老業主圍攻售樓處維權,成為去年樓市降價潮的一個註腳。
同樣是去年,市場傳聞泰禾正在進行大規模裁員,隨後泰禾表示,只是進行人員優化,並非大規模裁員。
裁員風波尚未消退,高管離辭潮在來。今年以來,包括副總經理、財務總監在內的多名高管接二連三地辭職。
屋漏偏風連陰雨,這種局面,黃其森一開始肯定沒想到。
02
高負債
一切的根源,都在於兩個字:債務。
2018年末,泰禾負債2112億元,其中短期借款及一年內到期的非流動負債為574.28億元,而期末現金及現金等價物餘額為115.58億元。
從資產負債率來看,泰禾的資產負債率(總負債/總資產)為86.88%,超過行業78.90%的平均水平。
不過,由於房企預售制度的存在,業主購房的預收賬款被暫時列入負債,等到交付後才轉化為財務報表的收入,這就導致資產負債率存在一定偏差,相比而言淨負債率更為合理。
單看淨負債率((有息負債-貨幣資金)/淨資產),泰禾這一數字高達342.14%,排在所有上市房企最前列。
與之對比,過去向來飽受高負債爭議的恒大,已將淨負債率降低到180%,至於行業龍頭**萬科的淨負債率只有24.96%,**在上市房企中處於墊底位置。
負債率高企,現金不足以償還流動負債,2000億的銷售額成謎,這正是深交所發出靈魂之問的由來。
在樓市上漲週期,這樣的負債率並不值得擔憂,只要銷售飆升,所有的債務都會成為企業擴張的催化劑。
不幸的是,黃其森遇到了中國樓市的歷史性高點之一,而樓市調控之嚴也遠遠超過了過往。
“如果2018年樓市調控不那麼猛就好了”,今時今日,黃其森一定會這樣想。或許,還會加上一句,“如果2019年樓市鬆綁是真的就好了”。
可惜,世上沒有那麼多如果。
03
深交所都問不出的秘密
2018年,泰禾究竟賣了多少房子,這仍舊是個秘密。
在回覆深交所的函件中,泰禾辯解稱:2000億的銷售目標,只是願景而非預測和承諾,而且之前已經進行了風險警示。
不過,深交所要的不是辯解,而是確確實實的數字。對此,泰禾也有自己的説法:這屬於自願性信息,證券法規並未做強制要求。
看來,這是個秘密,這個秘密連深交所都問不出來。
不過,第三方數據已經透露玄機。按照克而瑞的統計,2018年泰禾的銷售額僅為1303億,排在全國第20位。這一數字,離2000億元的銷售目標,足足差了半個富力地產。
銷售額為什麼重要?因為這不僅關乎着股價的支撐性,更關乎着現金流回款和整個企業運營的安全。
時至今日,黃其森肯定後悔了。
但他後悔的,恐怕不是當初放出瞭如此之大豪言,而是自己為何撞上了樓市轉向的槍口。
04
眼看它加槓桿,眼看它……
中國房地產是典型的資金密集型和債務驅動型產業。誰敢於加槓桿,誰敢於大負債,誰就能一躍而起。
恒大和碧桂園正是其中的佼佼者。
2014年和2015年的兩次加槓桿,讓恒大和碧桂園先後超越萬科,坐上中國第一房企的寶座,順勢進入世界500強榜單,將當年同為“華南五虎”的富力等小兄弟,遠遠拋在了後面。
泰禾同樣是加槓桿模式的推崇者。
不過,恒大碧桂園加槓桿是在2016年之前,隨後就迎來中國房地產的大反彈,現金流源源不斷。而泰禾狂加槓桿則是在2016年和2017年,這兩年,泰禾新增土儲面積分別達到204萬平米和792.8萬平米,可謂狂飆式增長。
那兩年的泰禾,堪稱“地王收割機”。不巧的是,2017年正是中國各大城市土地市場的歷史性高點,也是中國房價的階段性高點之一。
2018年,全國銀根緊鎖,樓市調控遍及一二三四線城市;2019年雖然有所鬆綁,但樓市調控隨即捲土重來,樓市“小陽春”尚未興起旋即消失,並未重複2016年的瘋狂。(參閲《這一次,樓市調控真的捲土重來了》)
**誰都想複製恒大和碧桂園的成功,但不是每一次加槓桿都能全身而退。**就連恒大自己,在2008年險些遭遇滅頂之災。
對於深陷漩渦之中的泰禾來説,只需要一場樓市大漲,就能迅速將風險消弭於無形。
可惜,市場不隨人的意志而轉移。(參閲《三盆冷水,樓市……》)
要知道,在一個政策驅動的市場,樓市調控的風吹草動,足以將一個企業推向懸崖邊緣。
海南是另一個典型。2018年4月開啓全域限購後,海南樓市銷售隨即腰斬,一眾豪賭樓市鬆綁的開發商被深套其中。(參閲《豪賭樓市鬆綁,這些開發商被套了》)
**跟政策對賭,有幾個能勝出的?**在錯誤的時間加錯了槓桿,那就只能忍受斷臂求生的代價……