年輕人為什麼一定要住到新城區？_風聞

文 | 孫不熟

廣州著名主持人陳揚前陣子寫了一篇《為什麼要住在老城區》，陳先生的文字很凝練也很犀利，透露出一種深刻而獨特的世事洞察力，這篇文章對城市的本質原理有着諸多精彩的闡述，我很贊同。

摘選一段如下：

大城市的老城區是一種氣場。一種文明的氣場，一種各色人等交混的氣場，一種智慧與智慧碰撞的氣場，一種贏者通殺的氣場，一種飄忽着咖啡和書本的香氣，顛三倒四的酒氣，激光霓虹的曖昧的氣場。

總而言之，這一切無論是二三線城市還是小鎮或是大城市的郊區都不可能仿造出一絲一縷的強大而獨一無二的氣場。（選自陳揚《為什麼要住在老城區》）

01.

作為一個新廣州人，我必須要説的是，來到這座城市生活，我對廣州的老城區常常是抱有敬畏感的。

畢竟，是它孕育了廣州城，它也是整個珠江三角洲飛黃騰達的起點。如果沒有廣州的老城區，很可能就沒有今天壯麗恢宏的粵港澳大灣區。

而且，那片土地已繁榮了1000多年，且從未間斷過，這多多少少帶有一定的魔性，它一定不是塊平凡之地，必須被尊重。

城市尊重老城區，就像人們尊敬父母一樣重要，廣州一定要厚待自己的老城區、保證老城區的體面，對這一點，我沒有任何質疑。

但作為一個規劃和房產研究者，我仍然想強調一下新城區的優勢，並旗幟鮮明地認為，年輕人一定要住到新城區。

02.

首先，新城區的規劃好，更好用，更匹配現代人的需求，更能享受到現代化的生活方式。

隨便舉幾個例子，老城區因為建設時間早，很多小區都沒有修地下車庫，小區路面各種佔道，停車那叫一個難。也沒有什麼“人車分流”的概念，走在小區路上絲毫不能放鬆警惕。更早一些的小區，户型還很奇葩，房出陽台、房間沒窗户、廚房在陽台上，是常見的事。

道路也是細細窄窄、彎彎曲曲的，對車輛和行人都不友好，走在老城區的道路上，常給人一種逼仄感和緊迫感。

雖説老城區這種路網有利於小商業的發育、提升街區活力，但對一個實際生活人口超過2000萬的超級城市來説，城市規劃首先要考慮的是人流、物流的快速集散**，效率至上才是硬道理**，大馬路、大廣場、大交通樞紐是應有之義，否則整個城市會亂成一鍋粥。

大城市和小城市不是量的區別，還是質的區別，適用於小城市的規劃理念，不一定適用於大城市。老城區在建設之初，廣州的人口規模才幾百萬，和今天完全不可同日而語，新城區在規劃理念上和老城區不同，是非常正常的。

再舉一個例子，有個朋友是做互聯網的，他的公司一直在越秀區辦公，但近來很想搬到天河，原因有兩個，一是公司剛融資，需要擴張，但老城區的高檔甲級寫字樓太少，找來找去也沒有找到滿意的辦公場地。

另一個原因是老城區高檔酒店太少，公司附近的酒店檔次普遍不高，而廣州大部分五星級酒店都在天河，所以公司搞發佈會、招待客户，一般都要擠到天河去，很折騰。

很明顯，這是基礎設施的代際差距，老城區在這方面完全不是新城區的對手。換句話説，老城區不具備裝逼的功能，高檔商務活動必須要到新城區，這對年輕人來説是剛需。

像珠江新城這類新城區，規劃上雖然也存在很多問題，但能提供兩個獨特的功能，一個是裝逼的需求，高檔寫字樓、高檔酒店、高檔餐廳一應俱全，高檔商務活動離不開它。

二是產業聚集的需求，珠江新城有幾十棟超高層，而且隨便一棟樓都能裝個萬把人，大量公司可以聚集到一起，方便交流、交易和跳槽，形成一個生態效應。而老城區是很難找到這種連續性、集中性的寫字樓集羣的，產業分佈比較零散，難以形成集聚效應。

還有一個小體驗和大家分享一下，珠江新城的容積率非常高，是全國300米以上高樓最密集的地區，但這種“密”和老城區的“密”不一樣。

因為珠江新城的樓都是高高瘦瘦的，建築的距離感保持得比較好，沒有老城區那種屏風式的建築。

所以，它的樓雖然高，但並不影響通風和採光，走在珠江新城的道路上，其實更容易和大自然發生聯繫。而走在老城區的道路上，雖然樓房不高，但往往連行道樹都沒有，建築也是緊密相連，密不透風。

之所以有這種截然不同的體驗，本質就是規劃的原因，可見規劃多麼重要。

03.

另外一個原因，生活在新城區，往往更能享受到城市發展的紅利，這一點也許更重要。政府手上的資源是有限的，必須集中力量才能辦大事，財政資金如何在空間上分配是門學問。

我國地方政府目前都是發展型政府，一切以經濟建設為中心，要力保地方經濟增長，這就要求地方政府必須有經營城市的意識。

這麼説就很好理解了，老城區沒地，經營價值十分有限，而新城區有地，經營價值高。政府手上的資源只有會傾向於後者，才能保證更好的經濟增長。

如此一來，新城區享受到的資源投入會普遍高於老城區，新城區不斷走上坡路，老城區免不了走下坡路。站在投資者的角度，必須關心一個片區的成長性**，因為投資者不關心現狀，關心的是趨勢。**

在此意義上，住到新城區，才能獲得更好的房產升值空間，享受到更多更好的就業機會。對一個年輕人來説，如果想和這座城市共同成長，想更好地獲得城市發展的紅利，住到新城區是更好的選擇。

當然，必須要説明的是，新城區實在太多，而且良莠不齊，像北上廣這類大城市，幾乎遍地都是新城，如果不具備城市規劃方面的專業知識，根本無從判斷其含金量。

畢竟，不是每個新城區都能像浦東和天河那麼成功，如何選擇、如何避坑非常重要，這些技巧我們以後再講。