小區為什麼走向衰敗？_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者： 一姐

小區不是非要走向衰敗的

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歐美一些國家的房子，建成30年甚至更久，仍然在交易市場上廣受歡迎的不在少數。刷屏文《當小區難以挽回地走向衰敗》中用來做例子的北京那些剛邁入10年週期的房子，在世界上大多數國家，正是進入配套逐漸成熟，生活氣息濃厚，房價漲幅最快的時候。

如果再疊加上學區或者周邊較好的工作機會，幾乎可算是完美投資標的，瘋搶還瘋搶不過來，哪裏顧得上談論“衰敗”的話題。

知乎上有個寫荷蘭房地產的作者，曾提到荷蘭最受歡迎的房子，是上世紀30年代蓋的那些，除了房子的設計古典優雅，還因為那個時間的建築業崇尚牢固耐用，大多衝着百年大計蓋房子，所以這些房齡八九十歲的老房子一向是交易市場的頭牌，一旦有新標的放出來，總是很快被搶走。

去年認澤平的很大研究員寫德國住房制度的報告，也説到，德國70%的房子都是房齡超過40年的，近3成超過70年。

當然，歐美很多房子並不是以刷屏文中提到“小區”的形式存在的，而多是獨棟或者獨門獨院。但即便以同樣的“小區”來對比，文中提到的衰敗週期也有點快的嚇人。

以國外房產投資信息為主的《居外網》，在2014年介紹加拿大多倫多房市的一篇文章中寫到：

“中年及衰敗階段指的是那些30年至50年左右的小區，此時綠樹成蔭，小區完善，交通成熟，此時價格漲幅相比之前已經不多，如果市場又是集體較慢的話，此時屬一個平穩過渡甚至不怎麼有漲幅的時期，居住者是一直長期居住的居民，少有搬出，如若搬出，即基本是退休房或者老年房。士嘉堡的部分小區比如Huntingwood附近的小區就中年時期階段。”

雖然文章用的也是“衰敗”，但根據“房價平穩”、“較少搬出”的描述，這些芳齡超過30年的房子，也比刷屏文中那幾個北京小區的情況好的多，甚至跟後者比，根本不該用“衰敗”這個詞。

這篇文章還提到在多倫多地區，房齡在6年以上15年以下的小區，“具有生活居住的氣息，綠化和公園的建成是成熟階段小區的顯著標志，此時也是房價漲幅最快的時候”。而《當小區難以挽回地走向衰敗》的作者新換的那個以“高品質物管著稱”的小區，今年才剛剛進入10年週期，“負向循環的苗頭”已經開始出現。

中外之間差別之大，不得不讓人得出這樣一個結論：房子以及住房環境的“衰敗”並不是必然，也不是“小區”的標配，而是獨屬於“中國式小區”的標配。

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但“中國式小區”到底是什麼呢？

其實，作者在文中也對比了香港的房子，同屬於一片熱土的同胞，且有着相似的住房制度，“香港30年房齡的小區也普遍比大陸10年的小區更新”，其中的微妙差別，是香港的物業費比北京高的多，“香港最低小時工資是北京非全日制最低小時工資的2.5倍，物業費則高達京滬的5-10倍”。

可香港人並不比北京人更開心，作為蟬聯多年“全球房價最高的城市”，還要付如此高的物業費，住房問題已成為香港發展的一大壓力。

為什麼這片土地上的人住個房子這麼慘？《當小區難以挽回地走向衰敗》作者認為“土地集約模式”是根源。

實際上這一點，在前兩年國務院發佈一則城市規劃建設中，提到把逐步拆掉小區和單位大院的圍牆時，已經討論過一波。

中國住房中“小區”的概念出現的時間並不長，改革開放之前，北京這樣的城市居住形式主要以“單位大院”為主，基本8成以上城市居民住在改革開放之前住在“單位大院”。

《鳳凰資訊》在一篇報道中寫到：從公主墳一直到北京西山腳下，空軍、海軍、通信兵、總後、炮兵、裝甲兵、工程兵、鐵道兵等司令部依次排開。國家和市屬機關的宿舍院，集中分佈在從西便門、阜成門以西，到木樨地、三里河、百萬莊一帶，據説最高時有78個部委，50多個都是在西邊，其中三里河地區又是主要的聚集區。

這些單位大院在一開始就不是以代表“消費主義”的生活為設計思路的，而是圍繞“生產”為中心，居住人羣不分層，建設規劃不以人為中心，成為北京後期城市規劃的一大難題。

《鳳凰資訊》這篇文章提到一個細節：1990年北京亞運會，規劃亞運村用地時，北京北部條件優良，唯一的障礙是要穿過總政大院，北中軸路就在這裏成為“斷頭路”。後來，是經過楊尚昆的批准，才將總政大院一分為二，中軸線得以向北延伸，成就了後來的亞運村地區。

除了成為後期城市規劃建設的黑點，這些單位大院最大的特點是“大”。澎湃在一篇介紹中國封閉小區歷史的文章中説：“由於計劃經濟體制下施行的是土地劃撥和無償、無限期使用的制度，各個單位多佔地、建“大”院就成為了一種理性選擇。”

而這個“大”，正是中國式小區的特點，不僅是“中國式小區”不可避免走向衰敗的主要原因，還至今影響着北京的城市建設。

“1990年代初北京規劃規模最大、檔次最高的住宅小區，方莊住宅區幾乎把南二環和南三環連成一片，但在南北1.4公里的跨度中，只有一條東西向的道路——蒲方路，不僅小區內微循環的效應不能顯現，更無法為外界提供交通便利。”

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改革開放之後，住房雖然逐漸市場化了，但”單位大院”式的開發模式並沒有變。《新京報》在“國外為何少有封閉小區？”一文中，詳細解釋過中國土地主讓制度，對城市建設的影響：對地方政府來説，動輒數十平方公里的土地掛牌出讓，可以快速的收入大量的土地出讓金，對開發商來説，集約開發可以降低規劃建設成本。

而這一地在土地私有的四方國家幾乎不可想象。《新京報》以美國跟中國做了一個對比：中國一個小區通常佔地達12-20公頃，內含2000-3000户；而美國的封閉式社區平均只有291户，其中有一半隻有150户或更少。

正是這種“規模龐大”，成為“中國式小區”物業管理水平不可避免走向下坡路的主要原因。刷屏文在講述業主們想要發揮主動性，挽救小區命運時，提到溝通成本巨大的問題。

“以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業委會，而成立業委會則需要成功召集由一半業主參加的業主大會。且業委會成立後，還需要2/3業主同意，才能動用公維基金。”

“為了能召開業主大會、成立業委會，解決電梯更換問題，塞冬幾年前在12月的寒風裏，和幾位熱心業主一起在小區擺攤、入户發傳單號召業主參會。

在熱心業主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準備走流程的同時，大家也同步和物業公司進行了座談，還和周邊小區業委會進行了溝通。”

在動輒一兩千户的小區，不要説奢望獲得三分之二的業主同意，就是單單全部溝通一遍的成本，都可能讓很多人打退堂鼓。

可以跟文中難以推動做對比的，是去年成都“一小區業主自籌200多萬’豪裝’小區”的新聞。成都這個叫“學林雅苑”的小區，在建成15年後，同樣不可避免逐漸顯露出“衰敗”的跡象，草木枯萎，垃圾成山，路燈損壞。

不同的是，這家小區一共只有256户業主。雖然最後溝通下來，有80户對小區改造、換新物業不感興趣，但另外176户在一個月之內就籌集了200多萬維修資金。

説到這裏，既然龐大的封閉式小區，對小區治理這麼不友好，為什麼這麼多年仍然沒有什麼該管呢？

其實，在2016年，因為拆掉封閉小區圍牆而引發的那波討論中，對封閉小區和開放小區做利弊分析時，已經有過答案：

大體量的封閉小區可以減少城市公共服務投入成本，小區內的硬件環境、綠化環境以及安全問題，由業主以物業費的形式承擔，而國外的非封閉小區的公共服務，則由政府通過税收的方式來承擔。

網易《回聲》的一篇專欄文章，曾經引用過1996年刊登的《封閉小區好》的一些內容：

“自1995年2月以來，北京市公安局西城分局展覽路派出所選擇朝北、朝南等10個治保會進行了“小區封閉管理”的防範試點，封堵10個小區42個路口的14個，結果“一年來10個封閉小區治安狀況、公共秩序有了明顯改觀，自行車案件下降幅度達91.5%，刑事案件下降85%，機動車全年無一丟失。” 

説到底，小區衰敗與否應該由業主説了算，之所以説了不算，美國夏威夷大學建築學院教授繆樸也解釋過：中國城市的興盛主要取決於政府而不是公民在經濟及政治事業上的進取精神。