徹底入冬，三四線……_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

這一次，棚改徹底降温了。

近日，央行發佈數據顯示，PSL貸款連續兩月零投放。今年前五月央行累計發放PSL（抵押補充貸款）1530億，相比上年同期驟降65%，而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。

而在不久前，**2019年全國棚改計劃出台，今年的棚改總規模相比去年腰斬。**2019全國棚改總規模僅為285萬套，而去年實際開工量高達626萬套，同比下滑54.5%。

棚改總規模減半，PSL貸款投放大幅腰斬，意味着什麼？

其一，水沒了，棚改貨幣化就無以為繼，大多數三四線樓市就成了無源之水。

這一輪三四線城市的普漲，與棚改貨幣化息息相關。

棚改是拆舊建新，製造了天量新增需求。以往是實物安置，拆一補一，對樓市影響有限。而當貨幣化成為主流，直接以現金作為補貼，大量拆遷户帶資入市。大拆大建加上大補貼，從而徹底激活三四線城市的樓市。

棚改貨幣化，需要真金白銀作為支撐。這其中的關鍵，就在於PSL。

棚改貨幣化對房價的傳導路徑是這樣的：

1、央行通過低利率的PSL（抵押補充貸款）向國開行等政策性銀行提供資金來源。 

2、國開行等政策性銀行，利用這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款。  

3、地方獲得貸款之後，開啓大規模的棚户區改造，用真金白銀進行貨幣化補貼。

4、地方依靠賣地收入還貸。只要房價不走低，這個遊戲就能繼續玩下去。

2014年，全國棚改貨幣化的比例還只有9%，幾乎可以忽略不計，2015年有所增加，但也不顯著，但在2016年突然躍升到40%以上，2017年超過50%，局部地區更是超過80%。

不難發現，這個數字，剛好與三四線房價上漲的節奏相契合。

棚改貨幣化大撤退背後，是棚改模式之變。今年年初，監管加碼：**2019年新增棚改項目不得再通過政府購買服務模式融資，今年地方主要通過棚改專項債融資。**相比棚改貸款，專項債受到的限制越多、約束也更多。

可以説，PSL相當於央行對於三四線棚改的定向放水。如今，沒有了PSL的支撐，三四線的棚改貨幣化就成了無源之水，結果可想而知。

其二，全國棚改腰斬，依託棚改刺激樓市的空間不復存在，對棚改過度依賴的省份和城市，將會面臨基本盤的考驗。

數據顯示，2019全國棚改總規模僅為285萬套，而去年實際開工量高達626萬套，同比下滑54.5%。

在全國31個省市（不計港澳台）中，只有5個省的棚改規模有所擴張，其他26個省市全部負增長。這其中，黑龍江、貴州、山東、河南等13省棚改量降幅超過50%，形同腰斬。（參閲《三四線城市，最大利空來了！》）

其中，山東棚改量從去年的85萬套直接減少到今年的21.4萬套；河南也從去年的64萬套直落到今年的15萬套，收縮規模超過70%。僅這兩個棚改大省，棚改規模就少了100多萬套。

棚改規模，從雙位數直落到單位數，這意味着大多數城市的棚改規模都在腰斬式收縮。

顯然，失去了棚改大拆大建的外在動力之後，這些地方必須直面基本盤的考驗了。

其三，棚改消停，棚改貨幣化腰斬，三四線城市樓市銷售隨之下滑，未來拆建的新房大量入市，勢必對樓市形成拖累。

今年以來，隨着寬鬆預期不斷疊加，一二線樓市有所復甦，但三四線城市仍在探底，無論是一手房銷量還是二手房銷量，都在同步下滑。

與銷量收縮同步而來的，是****三四線城市庫存已經同比連增6個月。當棚改貨幣化製造的新增需求減少，而棚改拆建的大量新房開始陸續上市，新的房子將會面臨無人接盤的局面。

顯然，剛剛完成去庫存的三四線，未來又將面臨高庫存的問題。

所以，過去棚改規模龐大且棚改貨幣化比例超過50%的地方，需要謹慎。如果這些城市既不屬於一二線城市、也不從屬於都市圈或城市羣，那就更需要謹慎。

如果這些城市同時還面臨着經濟下行、人口外流的壓力，那就一定、必須、萬分要謹慎。