新力控股“命懸”IPO_風聞

如果不是一紙IPO招股書，或許鮮少有人會注意到新力控股這家房企的存在。

5月24日，新力控股正式向港交所遞交了IPO招股書。這家成立僅短短9年的江西房企，在通過高負債、高槓杆、高週轉等“常規”模式快速做大規模、成為江西最大後，面對嚴調控下房地產市場增速放緩的現實，也不得不尋求來自資本市場的助力。

這意味着，在將家底抖露在公眾面前的同時，這家房企也必須接受來自資本市場苛刻目光的檢驗。

01**************|**************9年速成兩大秘訣

房地產從來不缺規模快速做大的神話，前有恒大、碧桂園，後有閩系，最新的案例則是温州房企中梁以及江西房企新力。

在房地產領域，房企規模快速做大的故事大抵相似。藉助過去幾年間房價快速上漲的東風，依靠高負債、高槓杆和高週轉的 “三板斧”，千億規模不是夢。

新力也遵循着這樣的模式。雖然並未在招股書中披露具體銷售金額，但來自克而瑞的數據顯示，2016-2018年，新力控股分別實現合同銷售額161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別為107%、165%和347%，行業排名分別為97、43和31，上升速度驚人。

而從營收表現上看，於2016年、2017年及2018年，新力分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.16億元，複合年增長率達到94 .6%。

2016年對新力來説是關鍵的一年。它於2010年成立，將第一個項目放在江西，並一路壯大逐步確立了江西房地產“老大”的江湖地位。

2016年及之後，新力的高增長“神話”正式開啓。這一年，是新力開始規模發力的一年，也是它啓動全國化佈局的一年。當年，新力將佈局區域拓展至蘇州、惠州及武漢等城市，並於次年將總部遷至上海。

2015年，有數據顯示，新力地產的銷售額為35.1億元，而2016年已攀升至161.3億元，並在此後的兩年間以驚人的速度擴張、成長。其“速成”秘訣主要有兩點：一是牢牢佔據大本營江西老大位置，二是標準化的高週轉模式。

招股書顯示，2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元，佔總銷售額的59%。截至2019年3月31日，新力擁有合共101個處於不同發展階段的住宅物業項目，其中55個位於江西省；應占總土地儲備約為1480萬平方米，其中江西省佔比高達52.6%，僅南昌單個城市的比重就達到了42.8%。

在深耕江西大本營的同時，新力也將高週轉做到了極致。新力方面曾透露，為了衝擊千億房企陣營，其採用了“120天啓動開發、180天達到預售標準”的高週轉開發模式。

而從招股書來看，實際情況或許有過之而無不及，甚至存在當月開工當月即能開售的情況。比如南昌時代廣場一期，於2018年7月建設動工，當月即開始預售。

02**************|**************極速擴張的成長代價

規模極速擴張的反面是較低的盈利水平和居高不下的負債率。

由於土地成本較低，新力的毛利率近兩年來一直都處於較高水平，2016年-2018年，新力的毛利率分別達到24.74%、33.71%和37.35%。

與之相反的是，其淨利率卻在行業內處於較低水平。

招股書顯示，在新力規模快速做大的2016-2018年，其淨利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55 億元，淨利率分別為5.89%、5.30%和6.59%。

這主要與其較高的財務成本密切相關，較高的財務成本侵蝕了新力較大一部分利潤。

在“三高”式的快速擴張模式下，高負債成為新力的必然。

招股書顯示，2016年、2017年和2018年底，新力的借款總額分別為64.38億元、166.76億元和221.03億元，資產負債率分別達到86.00%、90.59%、93.48%，淨資本負債比率分別達到190%、270%、240%。

高負債擴張的模式給新力的財務造成了較大壓力。2016年-2018年，新力的財務成本分別達到0.99億元、3.17億元和4.26億元，甚至一度超過淨利潤總額。

如果不是進行了資本化利息的操作，新力2016年-2018年需要支付的銀行及其他借款的利息就分別高達2.93億元、11.09億元和12.18億元，遠超新力當年所賺取的淨利潤總額。

截至2019年3月31日，新力共有一年內到期債務249.04億元，而截止2018年底其收到的現金僅為100.66億元，顯示新力擁有較大的短期償債壓力。

招股書顯示，截至2018年底，新力共有28項由信託、資管公司及其他金融機構提供的未償還融資安排，12筆借款將於今年內到期，且利率均高於9個點以上，最高一筆甚至達到13.62%。

03**************|**************能否上市成關鍵一役

在高負債的極速擴張暗影下，新力能否成功上市，所關乎的已不僅僅是能否進一步擴張、衝刺千億，還有它資金鍊的安全與否。

克而瑞公佈的《2019年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個月，新力實現全口徑銷售金額341億元，排名第33位，較2018年已經出現下滑。

在2019年房地產行業整體增速放緩背景下，對江西市場的依賴成為新力的潛藏風險之一。

一方面，在嚴限購以及棚改貨幣化安置收緊背景下，江西市場的表現具備不確定性；另一方面，越來越多競爭者的加入使得江西市場競爭激烈。截至2018年12月，百強房企中已有33家進駐南昌，市場入駐率達到了33%。

無論是為了生存還是為了進一步發展，新力都必須進軍新的地域市場，而這同樣需要更多的資金彈藥。但在本土市場低土地成本、強品牌模式下，新力高槓杆擴張的模式難以負擔過高的財務成本，它在江西以外的擴張之路將會更加艱難。

新力必須上市，才能獲得生存以及進一步的發展，但現在顯然不是好時機。

相較於此前較為寬鬆的上市環境，2018年底以來，港交所對內地房企赴港上市的態度正變得日益謹慎，不僅募資規模縮水，等待時間也更長。

德勤中國數據顯示，2019年第一季度房地產行業香港上市的新股數量比例由去年同期的26%降至21%，而募資金額由2018年一季度的105億港元縮減至51億港元，比重由43%降至25%。

在新力之前，海倫堡、中梁、奧山和萬創等房企的赴港上市之路都並不順利，曾出現過招股書失效須重新遞表的情形，至今仍在等待上市。至於新力，它的上市之路似乎也註定充滿着不確定性。

來源：一點財經（yidiancaijing）

作者：韓   東

編輯：劉   煜

審校：蘇慕凝