兩年四次遞交IPO 萬創國際赴港上市難在哪裏?_風聞

 　　6月3日，萬創國際再次遞交了香港上市招股書，距離2017年6月30日第一次向港交所提交招股書已過去了近兩年。據綠專資本瞭解這期間萬創國際先後四次申請上市，然而前三次均已失效，這次萬創國際能否如願呢?

　　萬創國際系一家總部位於安徽省淮南市的物業開發商，主要專注於住宅物業。目前，該公司業務範圍最主要為淮南市和六安市，最著名的項目為“泉山湖”系列。截至今年4月底，萬創國際旗下擁有土儲98.38萬平方米，較2018年9月末增長25.01萬平方米。其中，開發中物業共80.94萬平方米，持作未來開發物業12萬平方米，可銷售建築面積為3.21萬平方米，可租賃建築面積為2.24萬平方米的未售竣工物業。從目前來看，泉山湖項目依然是公司主要的收入來源。

　　赴香港上市原因

　　依仗萬創國際三大僅有的開發項目，2015-2018年，公司分別實現營業收入4.24億元、7.81億元、6.29億元及13.03億元，近三年複合增長率為45%。與此同時，公司淨利潤分別5632萬元、5416萬元、8300萬元2.40億元，複合增長率為62%。

　　相比頭部房企動輒上千億的銷售額，萬創國際的規模要小得多，但2018年同比增長107%的營收或也意味着萬創國際進入業績釋放期。在營收增長的同時，因向華融資產償還8.3億元等因素，萬創國際的資本負債比率也從2017年的1218%降至2018年的180.4%。

　　截至2019年4月30日，萬創國際現金及現金等價物為3.5億元，貿易應付款項為2.5億元、其他應付款項及應計費用為1.8億元、應付税項為2.7億元。雖然並沒有較大的償債壓力，但其資金是否能為其項目開發續航，支撐其拿地擴張還要打個問號。

　　萬創國際或想通過上市補充資金，以進行擴張。在招股書中，萬創國際將安徽省六安市新住宅物業等項目開發建築成本作為其上市募資額的用途第一位。

　　傳統的家族式企業

　　招股書顯示，萬創國際控股股東為汪氏家族——汪明來、汪季明、Wang Foundation Trust、Wang InvestmentHolding及萬創中國有限公司。

　　萬創國際最早可追溯至2003年聯華實業創立的泉山湖置業。泉山湖置業的最初股東都為汪氏家族成員，汪明來、汪季明、劉恩年(汪季明妻子)通過聯華實業持有90%股權，汪波、汪季明、劉恩年、王永紅(汪波前妻)共同持有剩下的10%。2009至2010年間，經過汪氏家族內部的倒手騰挪，泉山湖置業的股東變為聯華實業(95%)、汪季明(4%)和劉恩年(1%)。

　　2016年，泉山湖置業完成重組。通過層層控股，萬創國際通過萬創中國間接由Wang Inverstment Holding 100%持有，泉山湖置業變成萬創國際的主要營運、間接全資附屬公司。

　　重組完成後，萬創國際及泉山湖置業由汪明來、汪季明、汪磊(汪明來兒子)、張修向(汪明來妻子)、劉恩年持有，實控人為汪明來。整個重組看起來像是為地產板塊拆分上市做準備。而萬創國際也確實在重組一年之後進行了第一次IPO嘗試。

　　值得注意的是，汪明來並未出現在萬創國際的董事會名單中。萬創國際現有董事會成員7名，包括4名執行董事和3名獨立董事。汪季明任萬創國際董事會主席、執行董事、行政總裁，汪磊任執行董事，前者坐鎮前台制定戰略規劃及公司決策，後者負責業務的風險管理及行政。

　　而實控人汪明來僅有58歲，既不出任擬上市公司董事，也不負責公司日常運營，甘願隱身弟弟和兒子身後，顯得非常蹊蹺。

　　根據大摩地產報道，汪明來曾捲入多起貪腐案，這或許是其隱匿擬上市公司背後的主要原因。裁判文書網顯示，汪明來曾捲入原六安供電局副局長、康源電力董事長李真的職務侵佔案。在2008年，以借款名義付給李真同案的廖蘇雲28萬元。2013年，李真案發被捕。但此時汪明來已經抱上更粗的大腿。

　　楊振超曾任淮南市委書記——也就是汪明來的發家地，隨後升任安徽省副省長，2016年因受賄、貪污、濫用職權等，被中央巡視組挑落馬下，並作為典型案例出現在中紀委反腐專題片《巡視利劍》中。而汪明來作為涉案人員也出現在專題片中。彼時汪明來以虛假租房的方式將一套價值1800萬的上海房產送與楊使用。

　　楊振超任淮南市委書記的時間為2007年7月至2013年2月，而汪氏家族2010年起專注於泉山湖項目的開發銷售，不僅在淮南當地成為領先房企，還保持着超高的毛利率。

　　招股書顯示，2019年之前業績只依靠泉山湖項目支撐的萬創國際在2015年至2018年的毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%和37.3%。而作為同樣專注三四線城市的頭部房企碧桂園2018年的毛利率也不過27%左右。高額的毛利必然需要低價的土地來支撐。而萬創國際的低價土地從何而來，與楊振超的關係令人猜測。

　　在楊振超被立案審查前，汪明來曾有意將其持有的聯華實業75%股權轉給汪季明，但因違反公司法，轉讓最終告吹。

　　而汪季明走至前台之後，汪氏家族的官商“掘金”之路仍沒停止。裁判文書網公佈的一起受賄案判決中，披露2009年聯華實業法人曾向安徽某縣一國土資源局副局長行賄30萬。根據工商變更記錄，當時聯華實業法人正是汪季明。

　　憑藉着“另類”的上位之路，汪氏家族的萬創國際在淮南越走越遠，在2018年已成為當地第一房企，但其違規的“慣性”仍沒改變。

　　招股書中披露，萬創國際存在未繳足社保供款、未繳足住房公積金供款、提供關聯公司間借款、向業主提供首付貸款、投放禁止類廣告等多項違規。天眼查數據顯示，實控人汪明來的周邊風險高達600多條。汪氏家族旗下主要運營平台聯華資產投資管理和聯華實業都涉及多起法律訴訟。

　　此前有媒體報道，內地房地調控會影響港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。然而即便是滿足港股條件順利在香港上市，這家曾經數次“犯禁”的企業能否得到資本市場和投資的青睞實在是難以考量。來源：綠專資本綜合整理