這些房子“專門”騙外地人的，你中招了嗎？_風聞

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為什麼説投資買房必須放棄大寧？

為什麼説花木雖然很好但依然不推薦？

為什麼法拍就像世界盃——大熱必死？

人人都知道古北好，但古北好在哪兒？

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Part 1

前 言

法拍房有3個特點：不限購、可限貸、高折扣！

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**不限購：**不需要上海户口、不需要社保，你只需要一張中國版合法身份證滿18歲，即可購買上海的法拍房

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**可貸款：**上海法拍房不需要全款購買，可以首付35%，貸款65%，利率4.9%，最多可貸30年。

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因此對於很多外地來上海買房並且沒有房票的朋友們來説，法拍是非常好的購房渠道，然而，正所謂利益越大風險越大，除去那些流程上的風險，不瞭解上海對於法拍到底有多大的殺傷力？

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今天我們通過一個真實案例，來和大家分享，袋鼠安家如何規避因不瞭解上海而產生的風險。

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6月13日晚20:00-21:00（本週四），袋鼠安家將舉行線上分享會，基於案例和大家分享1000-2000萬置業的經驗，同時將會有大寧、花木、古北等熱點地區的格局解析，歡迎掃描以下二維碼報名！

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（羣內定期分享法拍房實戰經驗，歡迎加入）

如果無法進羣，請添加助理微信：18321313798

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Part 2

案例背景

5月30日，有事找幫我管理公司的S姐，電話卻撥給了另外一位S姐（老客户），電話一接通我就霹靂吧啦開了~

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S姐沉默了一會説：肖然，你是不是打錯電話了哈。。。

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一看還真是打錯了~~呵呵

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S姐（老客户）：正好我也想找你，3月買的那套房子，裝修得差不多了，6月份不像5月份那麼忙了，最近有什麼適合我們的房子嗎？

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馬上拉開已做過調研的房源清單，從280套房子中查看適合S姐家的房子，還真別説，6月已上架1000W~2000W的房子還真不少，近50套，其中不少房子還是上海一級地段的房子，應該在Z姐家的狩獵範圍。

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肖然：S姐，我已把這50套房子整理出來併發給您了，已做過初步點評，你與家人一起先看看。明天與Cross還有Tina為您專門開一個選房會議，請你與W總留出一個半小時的會議時間，選房後我們將詳細討論。

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客户背景

◉ S姐夫妻，40~50歲，在老家二線城市經營着自己的公司及門店，年入百萬

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◉ 現預投入2000W現金在一線城市配置固定資產

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◉ 原計劃：1套孩子上海自住（已在上海浦西工作）+1套上海投資 +深圳1套投資

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◉S姐家共有3個首貸資質，每個人都可以貸款65%，首付35%購買房產，在上海

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◉ 19年3月份原計劃購入一套1500W左右自住的房子，沒想到通過我們只花了580W就買到了一套市值850W還特別適合自住的房子，目前已在裝修中

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◉ 19年6月份計劃再購入一套1500W左右/長期持有/可以使用家裏的另外兩個首貸：

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方案A: 1500W以內，放在S姐名下，首套按揭65%，最高1000W的貸款額度，利率4.66%，20年等額本息；

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**方案B：**1500W~2000W，放在小W先生名下，首套按揭65%，1300W以內的貸款額度，利率4.66%，30年等額本息。

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此次為客户定製選房的人員及背景

肖 然

◉ 袋鼠安家創始人，目前已參與近100套上海法拍房交易；

◉ 團隊中主要負責深挖客户需求及資源，為其定製最佳資產配置方案以及貸款方案；

◉ 項目中主控風險，資金/清場/交易等過程中風險控制。

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Cross

◉ 10年資深地產人，上海購房真相之《閒聊2035》系列節目策劃人/主講人，目前已上架課時近30小時，計劃會到60小時；

◉ 曾在滬上多家知名地產公司任營銷策略總監/地產評論員等職；

◉ 熟知上海宏觀地產格局以及如何去營銷化地識別房屋價值。

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Tina

◉ 10年資深二手從業人員，參與數百套上海房屋交易；

◉ 團隊中實堪能力最強者/最執着者，有一次為了核實一套參拍房的户型（法院不安排看房）她就從25樓依次敲門到1樓，最終入內核實到最詳細的户型/採光/通風/噪音情況等；另外什麼租約不明/居住人不明/佔用不明等問題，只要她去實地查過，總能拿到最詳實的信息，甚至會調到租賃合同；

◉ 核實市場真實價值，她總是能最快最精準的調研出這套房子目前市場的真實交易價值。

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Part 3

選 房

現在開始進入選房環節：

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**第1步：**把所有1000W（評估價）～2000W（起拍價）都選出來，共49套（文章最後，可以看到這49套房子的基本信息清單），建議一會看選詳解前，先去看一下房源清單；

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**第2步：**去年外環/起拍價高於市場價/有重大瑕疵的房子後，只餘下25套房子了，去掉了48%；

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**第3步：**肖然/Cross/Tina拿到這25套房子，在各自領域進行調研；

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**第4步：**肖然/Cross/Tina深度討論這25套房子，為Z姐家挑選適合的房子，最後挑選出10套房子供Z姐選擇（這段時間這個價位的優質房源真的較多，一般能選出3～5套就不錯了）

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這25套，每套房子都會做詳細的點評，我從中選出了3套房子作為展示（見下一部分）：

◉ 2套建議放棄

◉ 1套建議重點考慮

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PS:這只是選房環節的調研，參拍前的調研還會更詳盡，之會寫一篇專門的文章分享參拍前的深度調研

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信息調研&建議

第1套：陸家嘴中央公寓

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◉ **無清場問題：**最晚交房時間是拿到產證1個月內；

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◉ 無高額税費**：**只需要承擔契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，20W左右；非首套3%，40W左右），需墊付增值税+個税，墊付時長一般在1個月左右，金額在全款*8%以內100W左右；

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◉ **評估價1336W較精準：**149平掛牌1450萬，18年成交128.9平，1224萬成交單價9.4萬，成交價格9萬左右，評估價格較準確

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此房對S姐的建議：直接放棄

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袋鼠安家分析：

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◉ 從市場熱度來看，此房會在市場價9W左右成交，幾乎很難會有折扣；

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◉ 此房未來沒什麼升值潛力，甚至近幾年還會陰跌，原因是：之前花木/徐家彙/五角場/真如是同一定位的，在2035規劃中花木從副中心到了城副與金橋、花木、張江、川沙是同一定位。

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買來自已住嘛~~在市場價或有一點折扣買入還是可以的，可是張姐是以投資為主，綜上兩點，建議直接放棄。

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大約十幾年前，上海自徐家彙副中心取得成功之後，增加規劃出花木、五角場、真如三個片區，以此湊齊東南西北四大副中心，其中花木因為有陸家嘴日益旺盛的居住需求，房價扶搖直上。

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花木均價：8.6W（內環）

徐家彙均價：8.7W（內環）

五角場均價：6.4W（中外環）

真如均價：6.1W（內中環）

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而在2035規劃中，由於主城區的進一步擴大，副中心也被重新劃分，原本的四大城市副中心當中，發展最好的徐家彙被直接納入中央活動區。

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而五角場、真如則被作為主城副中心存在，只有花木繼續被劃分為區域級城市副中心，和張江、金橋、川沙等普通重點片區並列，事實上也從一個側面看出花木在發展上已經到了瓶頸甚至天花板，並不適合投資客户。

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花木均價：8.6W（內環）

張江均價：7W（內環）

金橋均價：5.6W（中外環）

川沙均價：3.8W（內中環）

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第2套：歌林春天馨園

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◉ **無清場問題：**最晚交房時間是拿到產證1個月內，公告內容：現有租客，租期至2020年5月止，承租人已付清全部租金，買受人不享有該租金收益，房屋現場交接須至租期結束後。

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◉ 無高額税費**：**只需要承擔契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，15W左右；非首套3%，36W左右），需墊付增值税+個税，墊付時長一般在1個月左右，金額在全款*8%以內70W左右；

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◉ **評估價1150W就是目前市場掛牌價：**房屋為四房兩廳兩衞，四房朝南廳朝北的户型，50號樓靠近宜川璐；緊靠大寧公園，掛牌單價在7.5-7.8萬；

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此房對S姐的建議：直接放棄

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原因：大寧這個板塊現在太熱了，房子專騙外地人的！！

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為什麼這麼説呢？6月13日晚20:00-21:00（本週四），袋鼠安家將舉行線上分享會，將對大寧進行詳細講解。

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這套房子還有近1個月才開拍，現在已有171人設置提醒，到時報名人數有可能過10人，到時分分鐘拍到市場價。

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事實上，大寧自15、16年樓市暴漲之後，一直處在一個尷尬境地，雖然靜安並區確實對於原本只是閘北的大寧片區有着巨大的價值，在規劃中也將大寧定義為上海新的消費中心。

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但是目前在9-10萬的高水位帶動下，大寧整體的價格早已突破了正常的土地價值透支週期，部分高水位樓盤短期內完全不能兑現其價值，甚至出現一二手倒掛的現象，因此尤其不適合投資者介入。

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第3套：古北國際廣場

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◉ **無清場問題：**最快交房時間為付完全款後1個月左右即可交房。

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◉ **無高額税費：**只需要承擔契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，22W左右；非首套3%，44W左右），需墊付增值税+個税，墊付時長一般在1個月左右，金額在全款*8%以內120W左右；

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◉ 1500W是目前市場快速可成交的價格（最終成交價在1425W，有195W的價差）：目前小區掛牌均價在10萬左右每平，一套3樓的三房掛牌1580萬業主到手價；單價10.22萬（面積154.57平），小區18年7月份成交單價10.03萬 ，二房93.65平，成交價940萬。

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古北國際廣場：富貴東道229弄12號601室（基礎信息完整）

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◉ 上海最早的涉外社區，外籍人士聚集區；生活配套；檔次，品味及居民結構整體素質較高；

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◉ 古北國際廣場2006年的小區；兩梯兩户，刷卡入户；

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◉ 158.23平，3房2廳2衞（主力户型）南北通透，兩梯二户；得房率較高，小區主力户型，流通性較好。

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◉ 北京法院查封，房子空置，税費各付。

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**缺點：**房屋位置稍微有些靠馬路，好在就是車流量小，噪音方面影響不大。

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此房對S姐的建議：重點考慮

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袋鼠安家分析：

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◉ 古北有很好的豪宅傳統，千萬級屬於入門，是不錯的機會；

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◉ 雖然古北幾乎再無大的發展，但近年來房價趨於穩定，水分比較少；

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◉ 在全上海範圍內，至少在未來很長一段時間內古北依然是稀缺的，擁有很強的保值能力；

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◉ 正因為稀缺和名聲在外，古北千萬級的房子也比較容易流通，是很適合的投資選擇。

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**結論：**綜合位置跟樓層，此類型房源在二手市場的市場成交價會在1500萬是可快速成交的價格（小區二手房早期買入價格500萬左右，差額增值税50-60萬左右）。

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接下來付款節奏&資金方案通通搞定！

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不過，這太房子太可惜了，我與S姐通電話時是30號下午了，而這套房子是31號上午就結束了。得到信息後，S姐就馬上去調資金了，可惜因為時間太短，又加上218W保證金有點多，而沒能趕得上。

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但是沒關係，這個月這個品級的房子還有3套，其中有2套比錯過的這套還要好，S姐正在積極有準備這3套的參拍。

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Part 4

近期開拍房源

5月30號到7月18日，目前已上架的200套房子中，1000w（評估價）～2000w（起拍價）都選出來，共49套。

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經討論我們淘汰了其中的38套，只選出了其中的11套房子：

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這11套房子中其中內環7套，內中環3套；起拍價從800W~1600W，保證金從80W~330W；

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其中上海一線地段的房子3套；其中有2套房子，那怕是超市場價一些也是值得拿下來的；

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其中一套，就小區排名比徐彙區最好、最高端的東方曼哈頓還好，地段也比東方曼哈頓要好，更變態的是一央企很厲害的開發商還在那裏拿了一塊30W方的地，19年年底就會開動。

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這套房子就算是超一些市場價，也是值得拿下來的；而這套房子只有12天就結束了，目前還只有27人設置了提醒，比那套大寧30天后開拍的整整少了150個提醒哦！！！

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另外還有1套內環內的房子，近期政府在收地，而且空地還不少，未來的升值潛力也是極高的，要知道內環內還有空地，這可是非常非常稀缺的哦~~

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哦~~對了，不要看到1F就直接否掉哦～～這10套房子中就有2套房子是1F的，在這兩個小區中，1F不僅沒有成為這套房子的短板，還成為其優勢哦～～

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Part 5

活動信息

為什麼説投資買房必須放棄大寧？

為什麼説花木雖然很好但依然不推薦？

為什麼法拍就像世界盃——大熱必死？

人人都知道古北好，但古北好在哪兒？

肖然團隊是怎麼定製選房的？

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6月13日晚20:00-21:00（本週四），袋鼠安家將舉行線上分享會。基於案例和大家分享1000-2000萬置業的經驗，同時將會有大寧、花木等熱點地區的格局解析

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