小陽春結束，嚴調控壓來_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 小昱

“狼”真的來了

5月17日銀保監會發布開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作通知，也就是23號文，對銀行、保險、信託、金融資產管理公司、金融租賃公司、財務公司這六類金融機構，直接或間接將“房地產行業政策執行情況”列為工作重點，對房企融資直接構成打擊。

銀保監會出手約一週後住建部聯合有關部門針對“地王”現象點名十餘家開發商，緊接着5月31日，21世紀經濟報從接近金融監管人士處獲悉，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。

“三四月份土地市場太火了，如果沒有監管市場會有風險。”同策集團首席分析師張宏偉對中國房地產報説。

這一波嚴調控絕對不是“狼來了”，從政策面到資金面新一輪的房地產行業嚴調控再次開始。

今年1月央行全面降準後，寬鬆的流動性首先讓房企資金壓力有所緩解。同策研究院監測的40家上市房企月融資額呈上漲趨勢，而房企獲得的資金大部分用於拿地。1-4月TOP20上市房企拿地金額5962.88億，佔全國土地成交金額的48.26%，佔比同比上漲0.63個百分點。

資金實力強的大型房企提速拿地的同時，中小房企也不甘示弱，一名中小規模房企品牌人士對21世紀經濟報透露，由於其所在的企業加快拿地，最近他就曾在一週內做了十幾張土地捷報海報。

其次購房者的房貸利率也有所降低，融360大數據研究院的數據顯示，到今年4月全國首套房貸款平均利率5.48%，實現5個月連降，比去年同期下降8BP，即使是在一季度房貸利率未下調的昆明、珠海、海口以及成都、無錫、南寧6個城市，均在4月份出現不同幅度的下降。

資金面的整體寬鬆，讓很多城市都出現樓市小陽春，萬人搖再現。3月杭州中國鐵建西湖國際262套房就吸引了17290組客户參與搖號，中籤率低至1.5%，南京河西綠地華僑城海珀濱江中籤率低至6%。

小陽春中市場最火爆的應該要屬蘇州，春節後數軸房價增幅進一步擴大，3月房價環比漲幅同比超過15%，蘇州工業園區的房價更是高達33812元/平，比蘇州市整體均價高出近40%。二手房市場同樣火熱，3月蘇州二手房成交量環比上漲35.5%，4月漲幅更是高達99.5%。當地樓市的火熱也傳遞至土地市場，4月吳中區一塊住宅土地拍出56.6%的溢價率。

4月初國家統計局發佈70個大中城市住宅價格變動情況，3月房價環比上漲的有65個，比上月增加8個城市。3月全國土地溢價率也明顯提升，中指數據顯示，全國300個城市土地平均溢價率21%，環比上升11個百分點，同比上升3個百分點。

在房價土地價格環比大幅升高的背景下，4月19日，中央政治局召開會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。同日住建部對第一季度房價、地價波動較大的6個城市進行了預警提示，但並未公佈具體名單，一個月後5月18日，住建部點名對近三個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧四個城市進行預警提示。

此前一週，蘇州市政府加碼房地產調控政策，從5月11日起對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。並且還對土地出讓報價規則進行了調整，新政對高漲的房價和低價同時進行調控。

而從蘇州本地論壇討論調控政策的帖子中得知其實早在4月市場上就一直流傳蘇州要對房地產市場調控政策加碼的傳聞，遲遲等了一個月後靴子才落地。

蘇州被住建部點名後可能還會醖釀新一波調控，經濟參考報消息稱，5月27日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30餘家地產商召開蘇州房地產行業座談會並在會上指出，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州將從擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等方面再度加碼調控。

房價連續38個月上漲的西安在這次嚴調控中也出重拳出擊，6月4日西安市房產交易管理中心發佈《關於購房資格審查的聲明》，強調購房資格審查，通過提供虛假資料騙取購房資格的個人，取消購房人家庭成員在西安市5年內的購房資格。

相比蘇州政府對房地產調控的“決心”及西安對調控的重手，杭州對房市的態度就很微妙了。

在中央政治局會議召開前兩天，杭州有關權威人士喊話，明確表示：“限價不會鬆動，房企不要再抱有幻想。”城西某樓盤本計劃6月份推出該項目最後一批房源，申報價格也準備比原均價每平上漲幾千元，在“限價不松”喊話後，該樓盤營銷負責人對錢江晚報記者説：“我們已經決定近期就把這批房源儘快推掉，再等下去也沒意義了，現在報上去的價格和原來差不多。”

同樣的權威人士喊話後的幾天中，融信杭州世紀、榮安柳岸聞鶯、三湘印象森林海尚等樓盤領出的幾張預售證，價格相比此前搖號的均價都沒有明顯變化。

雖然杭州在房市調控中沒有任何放鬆跡象，但是去年賣地14133畝，出讓金達到2400.8億成為全國第一。僅去年杭州賣的住宅用地在未來就將有總建築面積達1201.1萬方的供應形成，而同期杭州住宅成交面積僅有953萬方，同比下降20%，從2017年開始杭州住宅成交量就呈現大幅下降趨勢。杭州樓市面臨未來的供應量巨大的同時銷量還在下滑的局面，樓市調控不能松，為了樓市平穩發展，人才引進的口子得開。

早在4月3日杭州就發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，其中，在第四大項第18條“強化引才育才保障與服務”一項，提出“全日制大學專科及以上人才在杭工作並繳納社保的，可直接落户”。5月29日，杭州市人才落户服務中心發佈大專落户新政細則，大專學歷在杭州工作間1個月社保就可落户，而此前大專學歷的人才落户是有兩年社保的限制。

杭州一面嚴卡房市限價政策顯示對樓市調控的決心，一面通過極大承度的放寬落户門檻，從人才引進方面吸納新增户籍人口，間接釋放樓市需求。

曾經與一線城市限購門檻的大灣區城市珠海在5月24日局部放鬆限購，部分區域從非户籍需繳納滿5年社保才有購房資格到部分區域可無社保購房，“一城一策”的樓市政策調控彈性，讓珠海進行政策探底。

就連出現樓市“小陽春”的南京也從邊緣區域放開限購，從6月4日起外地人在高淳買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。雖然南京工業大學天誠不動產研究所執行所長向界面新聞表示，此次變動屬於市場分化，一區一策，也並不代表主城區將會放鬆，但是南京確是從遠郊區域開始進行政策試探。

通過放鬆限購政策的方式太過容易引起注意，大部分的城市依舊是選擇降低落户門檻，大量吸引人才落户的方式釋放樓市需求。

不過，無論地方政府多希望樓市“小陽春”繼續，這一次從上而起的嚴調控是徹底打破了“小陽春美夢”。