樓市警告!這次真的不一樣_風聞
观察者网用户_243807-2019-06-13 17:28
文|凱風
這一次,真的不一樣。
6月13日,在第十一屆陸家嘴論壇上,銀保監會主席郭樹清直言:
必須正視一些地方房****地產金融化的問題。**歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。**靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不划算。
還記得一年多前**“高收益意味着高風險,收益率超過6%就要打問號,超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金”**的警告嗎?
説這話的是同一個人。隨後形勢的變化,足以説明,很多警告並非空穴來風。
這一次,警告落在了房地產領域。這段話直截了當,既是對房住不炒的重申,也是對炒房投機的警告,更是對地方房地產金融化的預警。
這話如果只是從普通專家口中脱出,可能不會激起多大漣漪。但出自在任的金融決策者之口,相當罕見,顯然傳達了非同尋常的信號。
這段講話透露了四個重要信息:
其一,居民槓桿率過快增長,需要警惕相關風險。
所謂居民槓桿率,指的是居民家庭總債務與GDP之比。**2019年一季度,我國居民部門槓桿率達到54.3%,而在2008年這一數字還只有18%。**十年時間,居民槓桿率翻了兩倍,這一速度遠超發達國家。
這還是拿居民債務與GDP總量相對比,更接近現實的指標當為“債務收入比”。根據田國強團隊的研究,截至2017年,我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%,已經超過發達國家水平。
**更關鍵的是,中國居民的家庭財產,超過七成都配置在房地產上。**根據西南財經大學發佈的《2018中國城市家庭財富健康報告》,住房資產在家庭總資產中佔比為77.7%,遠高於發達國家。
為此,銀保監會已經多次發出預警。今年4月,銀保監會在《人民日報》撰文明確指出,要繼續遏制房地產泡沫化,控制居民槓桿率過快增長。
其二,房地產企業融資過度,擠壓了信貸資源。土地市場一旦過熱,房企融資不會任由寬鬆。
信貸資源是有限的,過度投入房地產,必然影響實體。更不用説,還有大量資金,暗藏陳倉,違規輸送到房地產領域。
因此,今年4月,銀保監會再度重申:嚴禁資金違規進入房地產。
表態之後,行動接踵而至。
**一是銀保監會連開多個罰單。**從4月到5月下旬,不到50天時間,各地銀保監局開出32張涉及違規“輸血”房地產的罰單。
**二是房企融資再度收緊。**剛剛過去的5月,40家典型上市房企完成融資總額環比大降超5成,創兩年來月度新低。
據媒體報道,監管從嚴,銀行間直接融資要求不能拿地王。這對於剛剛進入火熱的土地市場,可謂見血封喉。
其三,投資炒房並非任何時候都能賺得盆滿缽滿,過度投機房產,未來很有可能得不償失。
先看這段講話:
“當你買了房子不用於出租,那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭……靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不划算”。
這種現象之所以存在。是因為,在樓市上漲時代,住房空置並非什麼問題,炒房投機的風險也可忽略不計,因為房價上漲收益足以覆蓋所有成本。
但當樓市從上漲態勢轉而下行,即便只是進入長期震盪走勢,對於很多人來説,現金流和資產安全性就會出現問題。
換言之,樓市一旦進入橫盤行情,那麼房貸的利息成本、資金佔用的機會成本、物業成本乃至未來的房地產税等成本,都會湧現出來,成為投資者難以擺脱的重壓。(參閲《全國房價租金排行,這些城市透支最嚴重》)
這種環境下,就是有租賃收益,以目前一二線城市不足2%的租金回報率,恐怕也是無濟於事。
在《未來十年,沒有流動性的房子千萬不要碰》一文中,凱風君進一步提及,許多三四線城市、一些東南亞國家的海外房產,以及大多數的公寓、小產權房、老破小和新城區連亮燈率都十分可憐的新房,根本就沒有流動性,無論是租還是賣,都無人接盤,這是更大的危機。
其四,“歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。”
這種直言不諱的警告,出自決策者之口,對樓市頗有警示意義。
事實上,今年以來,各級部門對於房地產的預警就不絕於耳:
中央層面不斷重申**“房住不炒”,銀保監會再次嚴查銀行資金違規進入房地產**,住建部持續對樓市過熱城市發佈預警,地方層面的樓市調控一波接一波,而《人民日報》海外版則直接打出了《不會靠炒房拉動經濟》的標題。(參閲《三盆冷水,樓市……》)
有表態也有行動。可見,決策者對於房地產金融風險知之甚深,對於穩樓市的節奏亦有底線把控。
簡單寄望於新一輪大漲,無非是路徑依賴所致,而忽視了大環境的變化,更沒考慮到樓市所處階段早已不同於往日。
矇眼買房的時代已經過去了,不要再把決策者的預警不當回事。請記住凱風君多次説過的那句話:
未來買房,比房價上漲更重要的,是流動性和安全性。