樓市警告！這次真的不一樣_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

這一次，真的不一樣。

6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清直言：

必須正視一些地方房****地產金融化的問題。**歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。**靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。

還記得一年多前**“高收益意味着高風險，收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金”**的警告嗎？

説這話的是同一個人。隨後形勢的變化，足以説明，很多警告並非空穴來風。

這一次，警告落在了房地產領域。這段話直截了當，既是對房住不炒的重申，也是對炒房投機的警告，更是對地方房地產金融化的預警。

這話如果只是從普通專家口中脱出，可能不會激起多大漣漪。但出自在任的金融決策者之口，相當罕見，顯然傳達了非同尋常的信號。

這段講話透露了四個重要信息：

其一，居民槓桿率過快增長，需要警惕相關風險。

所謂居民槓桿率，指的是居民家庭總債務與GDP之比。**2019年一季度，我國居民部門槓桿率達到54.3%，而在2008年這一數字還只有18%。**十年時間，居民槓桿率翻了兩倍，這一速度遠超發達國家。

這還是拿居民債務與GDP總量相對比，更接近現實的指標當為“債務收入比”。根據田國強團隊的研究，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，已經超過發達國家水平。

**更關鍵的是，中國居民的家庭財產，超過七成都配置在房地產上。**根據西南財經大學發佈的《2018中國城市家庭財富健康報告》，住房資產在家庭總資產中佔比為77.7%，遠高於發達國家。

為此，銀保監會已經多次發出預警。今年4月，銀保監會在《人民日報》撰文明確指出，要繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。

其二，房地產企業融資過度，擠壓了信貸資源。土地市場一旦過熱，房企融資不會任由寬鬆。

信貸資源是有限的，過度投入房地產，必然影響實體。更不用説，還有大量資金，暗藏陳倉，違規輸送到房地產領域。

因此，今年4月，銀保監會再度重申：嚴禁資金違規進入房地產。

表態之後，行動接踵而至。

**一是銀保監會連開多個罰單。**從4月到5月下旬，不到50天時間，各地銀保監局開出32張涉及違規“輸血”房地產的罰單。

**二是房企融資再度收緊。**剛剛過去的5月，40家典型上市房企完成融資總額環比大降超5成，創兩年來月度新低。

據媒體報道，監管從嚴，銀行間直接融資要求不能拿地王。這對於剛剛進入火熱的土地市場，可謂見血封喉。

其三，投資炒房並非任何時候都能賺得盆滿缽滿，過度投機房產，未來很有可能得不償失。

先看這段講話：

“當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭……靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算”。

這種現象之所以存在。是因為，在樓市上漲時代，住房空置並非什麼問題，炒房投機的風險也可忽略不計，因為房價上漲收益足以覆蓋所有成本。

但當樓市從上漲態勢轉而下行，即便只是進入長期震盪走勢，對於很多人來説，現金流和資產安全性就會出現問題。

換言之，樓市一旦進入橫盤行情，那麼房貸的利息成本、資金佔用的機會成本、物業成本乃至未來的房地產税等成本，都會湧現出來，成為投資者難以擺脱的重壓。（參閲《全國房價租金排行，這些城市透支最嚴重》）

這種環境下，就是有租賃收益，以目前一二線城市不足2%的租金回報率，恐怕也是無濟於事。

在《未來十年，沒有流動性的房子千萬不要碰》一文中，凱風君進一步提及，許多三四線城市、一些東南亞國家的海外房產，以及大多數的公寓、小產權房、老破小和新城區連亮燈率都十分可憐的新房，根本就沒有流動性，無論是租還是賣，都無人接盤，這是更大的危機。

其四，“歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。”

這種直言不諱的警告，出自決策者之口，對樓市頗有警示意義。

事實上，今年以來，各級部門對於房地產的預警就不絕於耳：

中央層面不斷重申**“房住不炒”，銀保監會再次嚴查銀行資金違規進入房地產**，住建部持續對樓市過熱城市發佈預警，地方層面的樓市調控一波接一波，而《人民日報》海外版則直接打出了《不會靠炒房拉動經濟》的標題。（參閲《三盆冷水，樓市……》）

有表態也有行動。可見，決策者對於房地產金融風險知之甚深，對於穩樓市的節奏亦有底線把控。

簡單寄望於新一輪大漲，無非是路徑依賴所致，而忽視了大環境的變化，更沒考慮到樓市所處階段早已不同於往日。

矇眼買房的時代已經過去了，不要再把決策者的預警不當回事。請記住凱風君多次説過的那句話：

未來買房，比房價上漲更重要的，是流動性和安全性。