説説常識：世界上沒有一種理財方式是永賺不賠的_風聞

        第十一屆陸家嘴論壇於6月13日至14日在上海舉行。銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇致辭中表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題。

      郭樹清表示，近年來，我國一些城市住户部門槓桿率極速上升，相當大比例的居民家庭負債率達到了難以持續的水平。更嚴重的是全社會的新增土地資源有一半的投入到房地產，並且房產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行為。

      郭樹清説，當你買套房子自己居住，意味着你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。

      郭樹清還説，房地產市場是有很強的的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。

      政府高層要遏制房價過分上漲的意圖，是可以理解的。因為房價過高會導致經濟成本上升，從而降低經濟競爭力，是的經濟成長速度受到拖累。尤其是大規模的炒房行為，會導致金融風險增加。

        但是用【靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算】這樣的話來勸導人們，邏輯上是沒用的。

        因為無論任何經濟行為，如果違背了市場規律的要求，【最終都會發現，其實都很不划算】，也就是説，沒有任何一種理財方式是穩賺不賠的。

        這個道理不用多解釋。

        事實上，確實有很多企業，是看到本行業利潤率不高，將大量資本投入到炒房當中來；一些居民也是看到了房價上漲的·前景，才加入到炒房大軍的。

        而很多情況下，這麼做的結果是投資成功了。大量沒這麼做的人，喪失了財富機會。

        為什麼會這樣？

        因為總體上來看，中國的房價上漲是符合經濟規律要求的。        

        房價上漲的根本原因在於地價上漲。

        地價是土地價值的表現。

        在生產力進步的環境下，所有能夠製造出來的資源的稀缺性都會降低，從而它們的價值也會降低。而到今天為止，以及在可預見的未來階段裏，土地的稀缺度沒有、也不會降低。

        當然，如果可生產資源的價值隨生產力進步的幅度同樣降低，那麼土地與其他資源的價值關係就維持不變，土地價值也就不會變。

        但是在財富關係作用下，具有資源壟斷權的人不讓自己手中的資源以低價出售，於是市場上這些資源的稀缺度下降幅度會低於生產力進步的程度，也就是這些資源價值降低的程度不夠。

        於是土地與其他資源之間的價值關係就發生了變化。

        假設：原來一畝地產出作物100斤，單價為每斤1元，則每畝地的經濟產出為100元。此時每畝地價為1000元。那麼地價收入比為10。

        當生產力進步以後，一畝地產出作物1000斤，這時如果單價也跌到0.1元，則每畝地經濟產出依然為100元。按照地價收入比10計算，那麼每畝地價也依然會是1000元。

        但是在財富關係要求下，這時候單價不會降到0.1元，而很可能只降到0.5元，於是每畝地經濟產出達到500元。於是按照地價收入比為10計算，地價就該上升到5000元。

        中國這幾十年的生產力進步特別快速，每單位面積土地上的經濟產出增長也特別快速，當然地價的快速上升就是經濟與市場規律決定下不可避免的現象。

        而房屋是必須建設在土地之上的。土地價值上升了，房價上漲就不可避免了。

        在資本為追逐利潤而不斷進行市場投機的過程中，不同資源的價格上漲，都會呈現出各自的經濟週期性。

        房價的表現也一樣，在週期的底部，房價上漲會很慢；而到了週期的頂部，就會表現得很瘋狂。

        如果把握住了這個房價變動規律，進行炒房行為，是可以獲得不錯甚至於巨大的財富效應的。

        大家不要以為我在鼓動炒房。

        我自己是不炒房的。我的房產投資行為很符合郭主席説的【當你買套房子自己居住，意味着你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出】模式。而且我買房是不貸款的。

        我要説的是，即使按照郭主席自己這裏説的模式，也還是在【靠投資投機房地產來理財】中的投資房地產行為。

       而這個模式就是郭主席自己，也認為是【有收入和產出】的。

      但同時要知道的是，如果你的行為不符合房價變動規律，比如在過高的價位上購買了住房，那麼即使按照郭主席説的【有收入和產出】這個模式，也一樣會導致財富流失的。

        同樣的，投資其他行業或資源，也只有符合價值規律的行為才可能實現財富效應；反之，也會導致財富流失。不僅僅是房產投資這樣。

        所以我説郭主席用【靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算】這樣的話來勸導人們，邏輯上是沒用的。        

        房地產市場的過度投機是必須遏止的。因為市場就是一個導致財富向少數人集中的場所。投機度越高的市場，財富集中到少數人手中的速度越快，社會貧富分化的速度也會越快。

        當社會貧富分化的速度過快的時候，經濟就會出問題。不光房地產市場是這樣，包括股票市場、農產品市場、大宗資源市場等等在內的任何市場都這樣。

        因為一個市場投機度太高，能夠適應投機規律要求的人就會極少。大多數投機者財富損失的程度就會極大。

         當社會上遭受嚴重財富損失的人過多的時候，經濟秩序就會遭到破壞。

        比如幾年前房價下跌幅度過大的時候，一些買了房的人要求開發商退款的事件在多地發生，造成局部經濟秩序的混亂現象。就是因為之前房價被投機者拉得太高，導致的後果。

        因為投機過度導致的房價快速上升是不可持續的。因此必然會有一個階段性的回落過程。如果政府任憑投機過度坐視不管，幾年前發生過的現象就可能會更加嚴重、更加大規模地重現。       

        順帶説説，上世紀三十年代的大蕭條，與八上一次的金融危機爆發，都是美國市場投機過度導致的結果。

        部分人因房地產市場投機損失財富不是大問題——市場就是一個讓大多數人損失財富、少數人壟斷財富的場所。造成經濟秩序混亂，從而導致部分法治現象與法制觀念的倒退，才是對於整個經濟社會的嚴重問題。

        尤其是高槓杆炒房現象，如果規模過大，會成為綁架政府政策的經濟現象——你若不繼續支持房價上漲，泡沫一旦破裂，整個金融體系都會陷入危機。

        所以我對郭主席遏制房地產的過度投機的意圖是支持的。

        不過遏制市場上的過度投機，要做的不是用口號阻止人們做什麼，而是政府實行合適的政策，防止與遏制市場上的過度投機行為。

        首先就是要把緊房地產與金融之間的閥門。只有把緊了這道閥門，不允許炒房者以高槓杆方式購買房產，房價瘋漲的空間才會被封閉。

        其次就是政府推出住房資源，解決一部分特殊人羣的住房困難。因為沒有銀行信貸支持，會有很大一部分人因為暫時困難而買不起房。這樣會導致租房價格過度上漲，同樣會出現過度投機現象。      

        當然，遏制了房地產的過度投機，必然會導致已經過度上漲的房價階段性回落。而通過打壓市場的房價上漲預期，也會導致房地產市場過度投機的行為收斂。因此調控者必須注意什麼是手段，什麼是目的。不要把目的與手段顛倒了。

       只要房地產市場的過度投機行為得到了遏制，房價的高低就不應該是調控的對象。

        相反，如果房地產市場投機過度的結果，是房價嚴重下跌，調控者依然應該遏制市場的過度投機，讓房價能夠相對穩住。我認為政府目前對不同城市推出不同調控政策，手段是正確的。

      説遠了，回到題目上來：

        世界上沒有任何一種理財方式是永賺不賠的，關鍵在於正確把握價值變動規律。投資房地產與投資其他行業或資源，都是一樣的道理。