漲了600倍的房價降了！印度為中國帶來什麼啓示？_風聞

◆服務税、房地產修訂案、廢鈔政策，印度三箭齊發，房地產市場開始普遍降温。

正解局出品

十年前，《貧民窟的百萬富翁》一舉斬獲8項奧斯卡獎項，也將印度最大城市孟買的高房價和糟糕的貧民窟暴露在世人面前。

彼時，孟買房價在全球排名第10位，中國的上海和北京則分別位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿態。

時至今日，《2019全球生活報告：城市指南》Top10的排行榜上，孟買已不見蹤跡，北京、上海卻躋身其中。

2018年，孟買房價連續兩年下跌。同期的印度8大城市，有5個城市房價下跌。

印度是如何降房價的？

**1.**飛漲的房價，激發的隱患

早在2010年，孟買房價就挺進世界前十，當時價格約為每平方米5.98萬元人民幣，遠超過北上廣。

世界城市房價Top10 

據中國經濟網報道：1975年，一套300平的公寓樓價格是60多萬盧比(10萬人民幣)，而如今，這房子已經價值3億6千萬盧比(6000萬人民幣)。

40年，漲了600倍。

有專家分析稱：如果想在孟買一棟豪宅的話，普通的工資階級，差不多需要工作三百年才能買得起。

從2014年到2016年，孟買的房價收入比一路躥升，已躍居亞洲第二。

收入房價比牛津經濟研究院數據

很多人都驚訝，到底是什麼推動孟買的房價爆炸增長？

首要原因，是超高的人口密度。

作為印度最大的沿海港口城市，孟買是印度的金融、娛樂中心，類似於中國的上海。它提供了全印度 10% 的工人崗位，40%的對外貿易額，40%的徵收所得税和60%的徵收關税。

在經濟的刺激下，大量人口湧入孟買，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟買高居榜首，人口密度高達了29650 人/ 每平方公里。遠超過排名第五的深圳17150人/每平方公里。

全球人口最稠密城市排行榜

城市人口激增，孟買的房價自然水漲船高。

孟買的交通

同時，大量“貧民窟”，也是孟買房價高的一個因素。

僅達哈維貧民窟，就佔地1.75平方公里，號稱世界第二、亞洲最大的貧民窟。

貧民窟

由於土地私有制，印度不能隨意拆除這些貧民窟。孟買就那麼大，貧民窟導致可供開發的土地減少。土地少，投放市場的商品房也少，房價自然就水漲船高。

在經濟和城市化高速發展的背景下，人多、地少是推高印度房價的兩大因素。

高房價也讓印度的很多社會問題開始浮現：

首先是貧富差距的擴大。高房價導致恆產者恆產，許多買不起房的打工青年，不僅工資收入不高，且要支付高額的房租。

其次就是通貨膨脹和經濟增長放緩，由於工業化和城鎮化的勢頭過去，加上房市的虛假繁榮，導致印度的實體經濟增速開始放緩，經濟增長率下降至5.9％。

印度數十萬人在新德里示威，

抗議通脹

受房貸的影響，政府不得不考慮增發貨幣，盧比越來越不值錢，物價上漲，商品的平均通脹率達到了9.7％！

**2.**三箭齊發，刺破房市泡沫

面對國內的經濟矛盾激化，印度政府開始了一場壯士斷腕式的改革。針對房價，頒佈了數項國策。

打壓高房價，首先從打擊投機開始。為了抑制地產商投機房市，印度政府最先想到的是，對房產交易徵收高額的服務税 (GST)。

印度房產服務税 (GST)

服務税在全國推行之前，買房的人只需要支付4.5%的增值税和1%的服務税，而在新政策推行之後，繳納的税費高達12%，這樣就有效地打擊了投機者。

**同時，印度政府還頒佈了房地產修訂案（RERA）。**法案規定：

1.開發商必須對工期延誤負責、至少7成項目資金要存入專用賬户，

2.開發商在獲得建築許可之前，不得對地產項目進行預售等。

這兩條簡直是對地產開發商“當頭一棒”，導致開發商無法再通過向銀行大量借款和預售等方式來獲取資金流。

“工期延誤”、屯樓待價等“擦邊球”不再管用，很多開發商為了儘快把房子賣出去，只得降價銷售。

對付既得利益者，最狠的招式還是“廢鈔政策”。

2016年11月8日，印度政府突然向全國宣佈，為打擊腐敗、斷絕恐怖團體資金鍊和假幣流通渠道，決定從當天午夜零時起，廢除500盧比和1000盧比兩種最大面額紙幣的流通，同時發行新的500盧比和2000盧比面值的鈔票。

新舊貨幣

於是人們便從四面八方擁向銀行，銀行陷入擠兑風潮。甚至還有民眾打砸銀行，一片混亂。

隨之而來的還有股市暴跌，高速公路因罷工癱瘓，農業受損，商業活動大面積停擺……當然，這一切都是印度政府布好的“局”。

因為這項廢鈔令同時規定，如果居民將價值25萬盧比（約合2.5萬人民幣）以下的舊幣存到銀行時，政府不會予以追問。而超過這個限額後，如果居民的存儲與合理收入不符，則將面臨高達60%的懲罰性税收！很多不法商人，還有囤房炒房的人，只能讓自己手裏的“不義之財”爛掉，變成廢紙。

這種刮骨療毒式的改革，成功地使既得利益集團財富“縮水”，減小了改革阻力。 

服務税、房地產修訂案、廢鈔政策，印度政府三箭齊發，房地產市場開始普遍降温。

2017年印度各大城市房價變動情況 

來源：萊坊房地產研究（Knight Frank）報告

2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峯時期的48萬套少了78%。

與之同時，孟買居民住宅的平均價格也跌了5%。這是十年來首次出現這種現象。而到了2018年，房價繼續下降了6.8％。

同期的印度8大城市，有5個城市，房價在2018年下跌。

2018年，印度八大城市房價走勢

2019年，國際房地產諮詢公司Estate Rating&Research發佈報告，第一季度印度的一級城市加權平均價格又下降了2%。

據估計，未來印度房價還會持續下跌。

**3.**節流更要開源，增加中低房地產供給

除了打擊高房價外，印度政府針對中低端的住房市場，實行了一系列的措施，代號為“智慧城市化”。

2017年，孟買清拆了近2萬套住房，將近5500名貧民窟的居民遷到了市郊的馬胡爾（Mahul）區。

在這裏，72 座大樓用來分配給數千名貧民窟的拆遷户，附近還設立了工廠，為居民提供就業崗位。

印度工廠

同時，政府還給予了廉價房開發商特別優惠，能夠享受政府補貼、税收優惠並獲取公共資金。很多開發商們也認為，廉價房在印度有着很大的潛在市場，並非無利可圖。

一家名為Matheran的地產公司，在孟買東部90公里的Karjat，興建了15000套超低價房，最低價位為19平方米單元，價格僅為21萬盧比（約2.1萬元人民幣）。

很多住在貧民窟的居民，大多從事司機、工人或者裁縫的工作，人均年收入大約為9萬盧比（ 約合9000元人民幣），有能力購買一套價格在30萬盧比（約人民幣2.9萬元）左右的公寓。

印度廉價房

這批廉價房上市後，很快被預訂一空。此外，其它公司也計劃開發類似項目。

打擊高房價，又增加中低房地產供給，印度的房地產政策初見成效。

更重要的是，房地產降温，社會資金開始流入到實體企業中去，為新興的科技產業提供了資本。同時，區域結構失衡和貧富分化的問題得到了遏制，緩解了社會矛盾。

在任何國家，房子都是社會關注的焦點，降房價都不是一件簡單的事情。

印度的房地產改革，也許能為中國樓市調控帶來一些啓示。

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