地鐵和電梯的百年競賽，老城區當真輸了嗎？_風聞

文 / 孫不熟

新城區和老城區的競爭，本質上是“城市擴張”和“城市收縮”兩股力量的較量，或者説是地鐵和電梯對城市統治權的爭奪戰。

這兩股力量的競賽，在全球很多城市都上演過。

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老城區是瘦的，因為它的靈魂是電梯，建築瘋狂向上生長，擁擠、繁華、喧囂，人口密度動輒兩三萬人每平方公里，如果沒有電梯，幾乎寸步難移。

新城區是胖的，因為它的靈魂是汽車和地鐵，那裏崇尚低密度田園生活，綠樹紅花，賞心悦目，但如果沒有地鐵，無異於生活在鄉下。

住在新城區，還是住在老城區，各有優劣，如何選擇？

電梯向上要空間，代表着城市的收縮趨勢，象徵着城市的密度。汽車與地鐵則向遠方要空間，代表着城市的擴張趨勢，象徵着城市的廣度。

二者的勝負直接決定了你資產配置的邏輯：沿着****地鐵買到郊區，還是跟着電梯擠在老城，這是一個問題。

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其實，電梯和地鐵/汽車的戰爭，曠日持久、歷久彌新，在西方國家已經打了上百年，目前勝負未分。

以美國為例，誕生最早的那些城市，比如紐約和芝加哥，都是高密度城市的傑作，到20世紀上半葉，紐約與芝加哥瘋狂地向上生長，1931年就能建造出381米高的帝國大廈，電梯成為這些城市的力量支柱與精神象徵。

但福特汽車的一聲炮響，讓汽車進入了尋常百姓家，人們日常的出行半徑實現了至少十倍的飛躍，城市因循千年的古老邏輯受到了前所未有的挑戰：在汽車時代，聚集還有必要嗎？密度還有必要嗎？

密度原本不是城市的驕傲，而是城市的無奈，受限於交通工具的落後，人們的社會經濟活動半徑只能限定在一個很小的範圍內，否則城市無法高效運轉。馬車時代，這個“很小的範圍”也許只是一個半徑為5公里的圓，它就是城市尺度的天花板。

高密度城市帶來了擁擠、環境污染、傳染病等各種社會問題。例如，十九世紀末的倫敦，由於工廠的聚集和工人居住區擁擠無序的建設，造成了霍亂等傳染病的擴散，這些因密度而付出的代價，讓人們開始懷疑城市的價值。

所以，**當汽車普及之後，人們赫然發現，**職住是有條件分離的，住在村裏、城裏上班成為一種理想生活的倡導——這樣既能享受到城市豐富的經濟社會資源，又能享受到田園生活的大空間。

理論家開始為此搖旗吶喊，英國社會活動家霍華德恰到好處地提出了**“田園城市”理論**，他在著作《明日，一條通向真正改革的和平道路》中認為應該建設一種兼有城市和鄉村優點的理想城市——“田園城市”。田園城市實質上就是城市和農村的結合體。

1933年，法國建築大師勒·柯布西埃在雅典召集全球規劃師簽訂了後來被規劃行業奉為圭臬的**《雅典憲章》，針對當時工業化、城市化過程中出現的嚴重傳染病和環境污染，這個文件提出了“功能分區”**的重要理念。功能分區的外在體現就是“職住分離”和“降低密度”，它和霍華德的“田園城市”前後呼應。

田園城市主義與雅典憲章精神很快成為城市規劃的主流理論，並深刻地影響了包括中國在內的世界城市的發展，今天你走進當今世界大部分恢宏的城市，幾乎都能在裏面找到雅典憲章的痕跡。

主流規劃理論直接導致了美國城市中心區的空心化（也稱逆城市化），直到今天，你走進美國中西部的一些大城市，仍能感受到一種與中國城市完全不同的現象，那就是白天熙熙攘攘的downtown（市中心），一到晚上就讓人避之不及，因為代表城市文明的中產階級都已回到郊區的house了，只有各種危險的流動人口仍然活躍在downtown。

在這些城市，電梯與汽車仍然能夠並存。

而在美國的西部，很多城市把這個理論貫徹走得更徹底，比如洛杉磯、菲尼克斯、休斯頓等城市則幾乎完全拋棄了密度，“大馬路+大花園＋獨幢住宅”的擴張模式，使整個城市如同郊區，以致沒有一個明確的downtown概念。

在這些城市，汽車則完全打敗了電梯，後者幾乎沒有存在的必要。

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30年河東，30年河西。

在主流規劃理論統治世界城市半個多世紀之後，這套理論受到了前所未有的批評，以彼得·卡爾索普、簡·雅各布斯為代表的西方學者厭惡郊區，他們認為主流規劃理論導致城市的無序蔓延、高能耗、多樣性丟失等問題，他們開始向古典城市致敬，希望城市把擴張的觸角收縮回去，倡導人們回到中心區去。

歷史又回到了一百年前嗎？

於是，針對主流規劃理論的新城市主義從上世紀90年代開始走紅，原本被奉為經典的那些田園城市，比如洛杉磯、休斯頓成為理論抨擊的“負面典型”。在今天的美國城市，重振中心區幾乎成為一種政治正確。

你看，電梯與汽車的力量格局又發生了變化，電梯沒有被真正打倒，它正在捲土重來，試圖與汽車、地鐵重新爭奪城市的統治權。

衰敗凋零的老城區，沒有被新城區完全取代，它正在煥發新的生機，仍有機會翻盤。

因為，站在一個長的時間緯度便可以發現，城市發展可謂**“收久必松、松久必收****”**，一會兒收縮，一會兒鬆弛，電梯與地鐵的競賽其實難解難分，城市的歷史更像是循環往復的遊戲。

今天的中國，地鐵與電梯，城市擴張與城市收縮，代表着城市發展的兩股力量，它們正在發生一場前所未有的競賽，誰勝誰負不重要，重要的是你得知道你的城市正好處在哪個發展階段，是田園城市外向擴張的階段，還是新城市主義內向收縮的階段？

這個判斷決定了你當下的資產配置邏輯。

在某些階段，電梯對地鐵是壓倒性優勢的，城市收縮成為主旋律，新城新區就要變鬼城了。在某些階段，地鐵對電梯是壓倒性優勢的，城市擴張成為主旋律，老城老區就有空巢趨勢。當然，也有時候，二者是勢均力敵、和諧共存的。

所以，重要的是看準階段，而不是結果。