融信上市的1200天：槓桿擴張、規模躍進與地王后遺症_風聞

©作者/韓東  編輯/邱韻  設計/鄧敬

當新力、海倫堡、奧山控股、萬創國際等一眾房企仍在港交所門外苦苦等待時，另一批早一步完成上市的房企正在資本市場裏繼續着命運的流轉。

日前，融信中國公稱告，擬額外發行於2022年到期的2億美元優先票據，票面利率為8.75%，額外票據發行的所得款項淨額用於現有債務的再融資。

自2016年1月成功IPO以來，這樣的動作對融信來説並不陌生。據一點財經不完全統計，三年多來，融信發行美元票據的次數已經不下十餘次，發行公司債的次數更是多不勝數。

融信於資本市場上的長袖善舞，對於一眾暫未能上市的房企來説或許值得豔羨，但一如馬雲所説，“上市就像加油站，不要到了加油站，就停下來不走，還得走，繼續走”。

融信仍在奔跑。在上市1200天之後，它的命運又發生了怎樣的改變？

01 **************|**************上市的1200個日夜

2016年1月13日，伴隨着董事局主席歐宗洪在港交所敲下的一聲鑼響，融信正式完成上市。

它走的並非一片坦途。融信在香港的公開發售僅獲2.7%認購，剩餘部分不得不重新分配至國際發售，以獲得適度超額認購。它的最終發售價也釐定為每股5.36元，為招股價範圍的下限定價，最終總募資僅17.74億元。

但毋庸置疑，上市似乎就意味着部分成功。歷經13年的發展才最終登陸資本市場，上市對於它説意義重大。翻開融信上市後的履歷，資本市場也確實未負其所託。

財報顯示，2015年-2018年，融信銷售額從119億元一路上升至1219億元，三年內成功晉身千億房企的同時，公司年複合增長率也高達117%，領先於同行。

與此同時，融信資產規模也在不斷增厚，從2015年底上市前的348億元一路增加至2018年的2034億元，年複合增長率同樣高達80%。

規模的翻番與資產的增厚，與融信所實施的積極土地擴張有關。一點財經瞭解到，在融信成功實施上市的2015年和2016年，公司的佈局區域仍主要集中在上海、 杭州、福州、廈門及漳州五個城市。2016年2月，融信將總部搬遷至上海，由此正式開啓了全國化佈局之路。

2017年則被稱為融信全國化佈局戰略落地之年。

這一年，融信成功收購海亮地產位於17個城市的35個項目，一舉獲取了超過500萬平方米土地儲備，進駐了蘇州、合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等城市，成功轉身成為了一個全國化佈局的房企。截止2018年底，融信擁有總土地儲備2542萬平方米，這一數值是其上市前的5倍。

這一切都與上市有關。在成功實施了上市之後，融信一夜之間打開了資本市場的通道，公司通過發行境外債、永續債、配股集資等多樣化融資方式，不斷為企業的規模擴張助力。

可以預見，假若沒有實施上市，融信或許難以具備這樣的實力去實施這樣極速的擴張。然而，上市也並非就此一勞永逸，即便已經拿到登陸資本市場的“船票”，仍有問題困擾着融信的發展。

02 **************|**************三大難關待解

上市讓融信具備了規模躍進的底氣，但在激進規模擴張策略下要想維持報表的平衡也絕非易事。在千億規模的花團錦簇下，迴歸到財務表現上，困擾融信的那些老問題依然存在。

數據顯示，在融信上市前的2012年-2015年期間，融信的資產負債比率分別達到171%、 504%、1541%和247%，槓桿率高得驚人。而上市雖然讓融信的負債水平有所緩和，但在此前激進的擴張策略下，其負債率亦呈現過山車式的起落。成功上市之後的2016年-2018年，融信的資產負債比率分別為98%、159%和105%。

**一點財經瞭解到，為了在積極擴張情形下實現負債率的下降，融信可謂煞費苦心。**截至2016、2017和2018年底，融信分別擁有永續債32億元、27億元和9億元。與此同時，於2017年和2018年，融信分別實施了配股融資，共計募資達23億港元。

透過這兩種不增加負債的方式實施融資，使得融信可以將負債率控制在一個較為合理的水平。但配股融資不可避免會分攤股東權益，永續債也總有還的一天，否則就需要承擔高額利息，可謂有利有弊。

另一方面，從營收水平上看，規模水漲船高，但融信的營收水平卻並未由此得到顯著提升。財報顯示，2015年-2018年，融信分別實現營業收入74億元、114億元、303億元和345億元，相較於規模的增幅，融信營業收入的增幅要小得多，特別是在2018年。

一點財經發現，這或許與融信近年來逐漸加大的合作比重有關。財報顯示，2016-2018年，融信分別新增土地儲備527萬平方米、1482萬平方米和478萬平方米，其中權益土地儲備261萬平方米、746萬平方米和196萬平方米，權益佔比僅為49.57%、 50.34%和41.00%，處於行業較低水平。

**這也就意味着，融信對於規模的撬動，並非完全依靠自身能力，而更多的是依靠增加合作項目的比重，最終實現千億的衝刺。**而千億雖好，對於更看重業績表現的投資者來説，營收、利潤的增長或許更加實際，但融信在這兩方面的表現並不若規模那般突出。

財報顯示，2015年-2018年，融信分別實現毛利率36.60%  、20.24%、16.56%和23.47%，實現淨利率18.96%、14.98%、8.72%和10.10%。相較於上市前的利潤率表現，融信上市後的利潤表現出現了一定程度的下降，而這或許與融信2016年拿的一批高價地王有關。

2016年，也就是融信成功上市的那一年，或許是有資本市場的助力，融信也有了更大的底氣。這一年，融信活躍在各個拿地現場，並先後在上海、杭州、南京等地拿下多個高價地王，被譽為“地王收割機”，賺下眼球無數。

根據融信財報，在上市之前，融信的平均土地成本僅為4957元/平方米，但在上市首年，融信的土地成本卻一舉飆升至12963元/平方米，幾乎是其上市前的三倍。

拿地王讓彼時名不見經傳的融信一舉成名，但拿下地王的苦果卻只能融信自己去咽。2017年負債率的飆升、近幾年來利潤水平的下降，都是融信必須承擔的後果。

痛定思痛之後，融信自2017年開始轉變策略，實施併購並下沉到更多核心一二線以外的城市，嚴控地價的同時亦在積極實施降負債。“為了實現穩步降槓桿，公司決心很大，上下各個層面都在為此努力。”融信中國管理層在業績會上曾表示，融信的目標是2019年年底將短債控制在80億元左右，淨負債率降到70%~90%，3年內降到合理水平。融信中國董事局主席歐宗洪認為，這樣後續發展的安全係數會更高。

但在規模擴張情形下，要達成這樣的目標並非易事，特別是在2019年房地產行業整體增速下滑，融資環境逐漸收緊、融資成本走高的情形下。

融信公佈的最新數據顯示，今年前五月，融信實現合約銷售額466.48億元，同比僅增長4.29%，完成2019年銷售目標1400億的33.32%。

03 **************|**************結語 

一片葉子有兩面。融信的成功上市為其打開了境外融資的窗口，也獲取了規模擴張的更多資金“彈藥””。

但資本市場的助力並非毫無代價，在有了更多的“錢”的同時，如何把“錢”用在正確的地方，為企業和股東創造更好的利益和回報，對於每個企業來説，都是一門需要用心鑽研的學問。