杭州的學區房為什麼這麼便宜_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河****作者： 大文

對杭漂和北漂來説，學區房的意義大不同

近日，錢江晚報聯合某地產機構對主城區建校六年以上的熱門公辦的學區房價格做了調查，推出一份杭州第一梯隊學區房現狀調查報告。

報告顯示全市一梯隊的學區房的二手總價門檻最低在130萬，領頭羊西湖區的學區房總價門檻最低200萬。跟北京動輒千萬、單價40萬的學區房相比，杭州的學區房可以説是白菜價了。要知道在杭州拿200萬的預算買房，都沒什麼可選的。

鏈家數據顯示，北京西城區5月成交了一套新文化街實驗二小60方不到學區房，價格在845萬；同樣在5月杭州成交的一套同為60方不到的學軍小學的學區房，價格490萬。

即使有這麼低的門檻，杭州的家長對學區房爭搶也不激烈。在教育論壇學區房話題下面，有杭州家長表示，“學區房是好的，但是環境還是太差，不能為了孩子的學位就放棄自己的人生。”而在北京要是有熱門學區房的空位，不論環境多差都會立刻搶，“在附近再租一個環境好點的房子就行了唄”，北京某家長在論壇裏表示道。

西湖區成了杭州小學教育最強區，這裏是杭州的海淀，因為有學軍小學為首羣聚起來的一批歷史悠久的優質公辦。不過，在優質民辦教育資源上，上城區和拱墅區要更佔優勢，前者有老牌民辦崇文、時代、新世紀、娃哈哈；而拱墅區有育才、大關、世外三大牛。

杭州六所一流初中，建蘭、文瀾、啓正、育才、錦繡、採荷實驗，全是民辦。其中文瀾、育才、錦繡都在拱墅區，假設真的實行了鎖區制，那麼拱墅區無疑就會成為新一任教育最強區，同時也意味着學區房價值隨時有可能隨着政策變化起伏。

杭州學區房不如北上是有原因的。

首先，目前來看，杭州的義務教育階段並沒有天然的特優升學渠道。買了學軍的學區房不意味着你就能進優質民辦初中，只不過有了一個更好的機會去拼重點罷了。因此擁有一個好的學區房，在杭州，並不是一招致勝的，況且西湖區作為教育最強區地位也沒有那麼牢固。當各區教育資源沒有特別大的差距的時候，學區房的價格也自然很難上去。

而在北京，西城、東城、海淀作為北京傳統意義上的教育強區，卻有着不可撼動的地位。

歷史原因，北京各城區的教育資源分佈並不均衡。2017年北京市共有 68 所重點高中，其中西城15 所、東城區12 所、海淀11 所、朝陽7 所、豐台4 所。西東海三區，佔了一半多。

一個班36個人，能有32個進清北的人大附中，就在海淀區；高曉松和李敖的母校，傳奇的北京四中，在西城區。

東、西城作為自古以來的首都中心，在教育資源方面有深厚的積澱，是天然的教育強區，遍地牛校。而海淀區的崛起，很大程度上源於歷史上的“點招”，即面向全市範圍招收優秀學生，獲得生源優勢，進而形成良性循環。而且作為北京高校和科研院所最集中的城區，有很多大學辦學的名校，中關村一、二、三小也曾經是中科院子弟校。外來的優質的人才資源使得海淀的生源質量也強於其他區。

鏈家數據顯示，北京五月區域均價前三西城、東城、海淀，三區平均均價為10.4萬，而排在後面的朝陽、豐台、石景山、通州的平均均價為5.9萬，差了一半。同城房價的差距，也是説明北京學區房價值高最好的證據之一。

排除北京本身房價比杭州高這個因素外，北京學區房比杭州貴那麼多的原因還是其本身的教育資源的價值就擺在那兒。北京的學位是有限的也是重要原因之一。

北京的六年一學位制，一套70年產權的房子，最多隻有11個家庭的孩子可以上。隨着北京人口上限2000萬既定的事實，北京之後一共有多少學位都是可以直接數出來的。

之前那篇關於非京籍孩子上學的文章，主角小美對於房東不願配合幫助她家小孩上學這件事很是惱怒，但其實是她本人沒有意識到這個“入學指標”，並不是給房東包了來回的機票錢就能換來的。

而杭州目前雖然有幾個熱門的小學會建議提前3年落户，但在時間的鎖定上並沒有任何規定，學位顯然就沒有北京那麼搶手。加上不斷開發的商品房和不斷新建的學校，也在一定程度上衝淡了杭州學區房的價格。

除了最優的教育資源之外，這些教育資源的購買者之間的差別也是兩座城市核心學區房價格差距的原因之一。

根據國家統計部門的數據，2018年北京居民人均可支配收入達到 6.2 萬元，與上海一起突破六萬，而杭州市人均可支配收入則為 5.4 萬元，差距明顯。

同時，《北京市人口藍皮書》統計稱，2017 年首都人口中，教育程度在大專及以上的佔比37%，也就是説近四成人口受過大學教育，其中，“五分之一受過本科教育，近 5% 受過研究生教育”。2018 屆畢業生就業質量報告顯示，北京八所一流高校有近 50% 的人選擇在京找工作，清北的數據分別為 40% 和 30%。

雖然在教育資源和受教育人口數量水平方面處於全省乃至全國的第一梯隊，但與自成一體的首都，杭州仍然相形見絀。尤其是在外地遷入人口方面，根據杭州市統計局的 2012 年數據，浙江省流入人口中學歷在大專以上的只有 11% 不到。

而受過高等教育、有支付能力的外來中產階級，應該説是對教育路徑依賴感最強的一批人，也是市場需求最強的一批人。因為接受優質教育的三個要素，成本、升學概率和就學的回報對他們來説形成了一個被印證的成功軌跡，是可以在下一代身上套用的邏輯。對於已經身在北京、害怕向下滑落的中產，擁有全國最好教育資源和醫療資源並能提供最高收入的北京已經是金字塔頂端了，其它選擇都可以視為妥協。

這並不是説杭州人或新杭州人缺少接受教育的動力，只是對於江浙人，教育之外還有自己的路徑依賴。當然這是有客觀因素的，首先，就像上面説的，優質教育三要素中的升學概率（包括路徑）不夠明朗。

近在咫尺的上海有更好的教育資源，省內省外的人，能夠負擔或者把教育視為最優選擇的家庭，去上海的理由多過去杭州。武斷地下個結論，上海學區房價格的 70～80% 就是杭州價格的天花板。

而民辦學校發達的江浙地區，家長對上私立學校的接受程度更高，反正本地沒有太多的大學選擇，加上向來有出國風氣，體制外的教育路徑就成了很多家庭的選擇。

其次，江浙的中產與北京中產不同，後者的受教育程度更高。浙江的中產家庭，上一代可能還是種田的農民，對於這些三十年前還在插秧、信奉機會主義的新杭州人來説，教育改變命運這句口號不能產生太多的共鳴。

北京的新中產為學區房或者學籍擔心，而杭州的江浙老闆們為子女不肯接班煩惱。

前者希望孩子大學畢業找份好工作，後者給孩子購買教育的目的是讓他們回來把生意做大做強。教育只不過培養路徑之一，在教育上，作為市場消費主力的江浙中產家長的心態是一種創業心態 — “空手起家”，能讀出來最好，讀不出來，無論是回老家 “啃老” 還是自主創業，總有別的路好走。這種在特殊時期和機遇下培養起來的中產階層，是不會把所有的雞蛋放在教育這個籃子裏的。

換句話説，對於金字塔頂尖的北京家庭來説，教育資源是下一代在北京立足的根本，同時也是最保值最稀缺的投資標的。杭州則不然，種種因素下，教育只是眾多可選配的投資之一，而且在杭州之外有更多更好的選擇。

在這兩種不同的生存環境和家長不同的心態下，學區房價格的差距大就是必然的了。