融創中國總負債或達7000億 負債率超90%居行業第一_風聞

長江商報

記者宋金天津報道

“手拿巨資，瘋狂併購”是融創中國（以下簡稱“融創”）董事長孫宏斌近年的顯著標籤，不差錢的豪賭背後，也承受着巨大的資金壓力。

記者統計發現，2014年至今，融創中國少則數億、多則百億的併購，耗資已逾2000億元。截至目前，融創市值1633億元，融創總資產7167億元。

一邊大舉收購，一邊攻城掠地。記者統計發現，2019年前4個月，融創已經斥資800億拿地。

巨資併購、快速拿地、快速開發的融創模式同時帶來高槓杆，高負債的隱患。

記者梳理財報發現，2018年融創總負債金額達到6435.53億元，負債率89.80%，居行業第一。此外，融創中國淨負債率自2014年以來，連續4年大幅攀升，2017年公司淨負債率已經超過200%。

記者粗略計算，截至目前，融創總負債或超7000億，負債率超過90%。

針對上述財務問題，記者向融創中國發去採訪函，但截至發稿時止，仍未獲得具體回覆。

收購商業項目被疑變住宅

6月5日，一篇題為《孫宏斌讓所有北京開發商驚掉了下巴》的文章，將融創、孫宏斌、泛海國際推到了輿論的風口浪尖，其中關鍵詞甚至成為了微博熱搜話題。

文章指出，融創在接手泛海國際項目後，通過“神”操作更改了泛海國際部分地塊用途，將商業配套用地更改為住宅用地，增加了200億住宅貨值，將“身家普遍幾千萬的泛海業主”逼成了維權者。隨後，融創做出回應，予以否認。

事實上，融創並不差錢。2018年，融創中國實現合同銷售金額4608.3億元，同比增長27.3%，居行業第四，實現營業收入1247.5億元，同比增長89.4%，這是該公司上市以來營業收入首次突破千億大關；淨利潤為165.7億元，同比上漲50.6%；毛利潤311.4億，同比增長128.5，毛利率為25%，較2017年的20.7%提高4.3個百分點。

從業績增速來看，2015年，融創中國的營收下降8.22%，此後在2016-2018年，增速分別為53.59%、86.38%及89.37%。在淨利方面，增速並不穩定，2015年為2.35%，2016年為-24.85%，而2017年，融創淨利潤同比暴增344.00%，2018年增速回落至50.55%。

2019年，融創預計全年有超過400個項目進行銷售，預計總可售資源超7800億元。在此前的業績發佈會上，孫宏斌表示，2019年的銷售目標是5500億元，增幅約為20%，對比往年業績，這個幅度並不算太高。他表示，“2019年融創將會慢下來，對於市場不太樂觀，必須要小心。”

今年1-5月，融創中國累計實現合同銷售金額約1633.7億元，同比增長12%；累計合同銷售面積約1124.5萬平方米，合同銷售均價約14530元/平方米。據克而瑞發佈的榜單顯示，融創前5月的權益銷售額為1119億元，在業內排第6。

5月單月，融創的合同銷售金額約人民幣443.8億元，合同銷售面積約304.7萬平米，合同銷售均價約人民幣14570元/平米。這是融創2019年單月銷售的最高點，同比增長16%，環比亦增長13%。不過，若要達成5500億元的銷售目標，融創接下來月平均銷售額需達到552億元。

財經評論員嚴躍進對記者表示，對於融創來説，業績成長具有較好的導向，繼續體現了其在房地產領域的行業領袖地位。淨利潤等數據也充分體現了融創較好的盈利能力。尤其是通過收購項目，能夠在很大程度上降低成本，這是利好相關費用成本的節約和盈利空間的擴大的。

一季度新增借款占上年末淨資產48%

融創的擴張之路，從2014年收購綠城股權開始。

2014年，綠城遭遇資金鍊危機，孫宏斌以62.98億港元的價格收購綠城24.313%的股權；2015年，融資實施了4起併購，其中兩起是與中渝置地進行，分別以4.5億元獲得成都國嘉志得置業、27.56億元取得妙領所有悦景，另兩起分別是綠城中國出售的上海融綠等7項交易以及武漢美聯地產出售的。

2016是併購大年。5月，融創斥資42.25億元，收購萊蒙國際6個項目所有股權；9月再花137.88億元收購聯想的地產業務，又用40億盤下金科16.96%的股權；11月，再斥資8億元在二級市場增持金科，以36.62億元的價格，收購時代城項目。

2017年繼續加碼。當年1月，融創26億把鏈家6.25%股權收入囊中；5月，102億收購天津星耀地產爛尾樓——星耀五洲項目，21億收購華城富麗60%股權；6月，32.32億收購大連潤德乾城的全部股權及債權；7月，斥資438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權，隨後150億元收購樂視股權，2017年半年時間，融創累計花掉超750億擴張資本，簡直就是“豪氣沖天”。

2018年3月，融創再花10億增資樂視，斥資19.33億接手海航海南兩家公司；10月，62.81億全盤拿下萬達文旅；2019年2月，125億收入泛海京滬項目。

記者粗略統計發現，2014年至今，融創中國少則數億，多則百億的併購耗資已逾2000億元。

融創大肆併購，市場最為關注的是哪來那麼多錢？在收購萬達項目的時候，孫宏斌稱，收購萬達的資金全部來自於融創，公司賬面上還有900多億現金。

事實上，這些錢是“借”來的。2016年融創中國借貸總額為1128.44億，僅利息支出41.62億元。當年淨利潤為29.4億，負債率高達121%。

截至2018年末，融創淨資產為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創借款金額達2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計新增借款占上年末淨資產的比例超過20%。今年4月8日，融創發佈的未經審計的數據顯示，一季度借款新增342億元，新增借款占上年末淨資產的48%。

今年前4月已斥資800億拿地

一邊大舉收購，一邊攻城掠地。

今年3月剛剛表示“拿地要非常小心”的孫宏斌，4月就在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場上砸下152.38億元收穫了4宗地塊。

記者粗略統計發現，除了5月表示“暫停公開拿地”。今年前4個月，融創已經斥資800億拿地。

在市場分佈上，孫宏斌表達出對一二線市場的看好，並認為從去年底到今年一季度出現一波窗口期。從3、4月間融創的新增項目來看，二線城市是發力的重點，從早前的分佈配比上來看，融創85%的土地儲備都在一二線市場。

孫宏斌

對此，嚴躍進認為，融創土地儲備規模較為集中，過去來看，一二線城市房地產管控的力度太大了，這往往會有各類新的問題。但是現在來看，此類城市到了2019年會有較好的反彈機會，所以實際上土地儲備結構是合理到位的。

事實上，2018年，融創在市場偏謹慎的情況也放緩了拿地節奏，當年新增土地儲備約4820萬平方米，相較於2017年的6764.2萬平方米下降28.74%，權益土地面積約2631萬平方米，平均土地成本3723元/平方米。據克而瑞發佈的2018年1-12月中國房企新增土地貨值TOP100，融創中國以8782億元高居第二。

截至2019年3月28日，包括舊改等協議狀態的土地，融創總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元。

中原地產數據顯示，截至5月20日，融創中國拿下88宗土地，權益規劃建築面積為1037.38萬平方米，權益拿地總價為642.82億元，樓面均價為6197元/平方米。克而瑞數據顯示，截至5月，融創中國今年的拿地金額居行業第二。

總負債或超7000億元

連續多年大規模的收併購，導致融創的高負債經營如同是在站在刀尖上跳舞。

記者梳理發現，2018年總負債金額達到6435.53億元，負債率89.8%，居行業第一。融創中國淨負債率自2014年以來，連續4年大幅攀升，2017年公司淨負債率已經超過200%，高於行業3/4分位數。記者粗略計算，截至目前，融創總負債或超7000億，負債率超過90%。

在房地產行業，70%已經是資產負債率的警戒線了。記者梳理前2018年前30家上市房企的負債率發現，基本都才超過了70%，整體踏足在警戒線之外。2017年上市房企的整體資產負債率是78.76%，有近6成的房企負債率超過去年的平均值。

2018年，融創中國嚴控拿地速度，加速去槓桿的策略確實有了不少的成績，資產增厚至7166.60億元，相比上年末增長了15%。與此同時，融創中國的賬上現金餘額為1201.98億元，高於市場預期。現金充裕的同時，融創的負債也在逐步降低。融創的淨負債率水平繼續保持穩步下降的趨勢，截至2018年底的淨負債率為149%，同比大幅下降了53個百分點，降槓桿取得明顯成效。

有業內預測，未來兩年隨着利潤的釋放，現金與淨資產會穩步提升，淨負債率會持續下降至100%以內。

嚴躍進向記者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨着高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峯期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。快速擴張市場版圖和大筆收併購，對公司的現金流勢必造成強大經營壓力和市場的考驗。

（完）