剛需買房指南_風聞
观察者网用户_243807-2019-06-18 17:48
文|凱風
房子，是我們這一代人的宿命。
買房，是大多數人人生中最重大的一次投資。這次投資，涉及數百萬資金，牽扯“六個錢包”，一點都疏忽不得。
投資要謹慎，剛需更要謹慎。
這是一篇最有誠意的剛需買房指南，打破樓市誤區，尋找入場時機，建議轉發且收藏。
01
誤區
剛需買房的第一大誤區，當屬“剛需要抓緊上車，越早越好”。
這種説法聽起來似乎有道理，而且隱藏一層言外之意：既然都要自住，無論房價是漲是跌，都不會帶來實質影響。越早買，越能享受到居住價值，更能免於等待的焦慮。
然而，這種論調忽略了一個關鍵現實：樓市是有周期的。
**即便過去20年，中國樓市一路上行，中間也玩過幾次過山車。**2008年部分城市回調幅度高達30%，2014年個別城市房價回調幅度超過20%，2018年開啓的這輪調整，部分城市降幅也超過10%。
值得一提的是，在上一輪樓市啓動之前，大量二三四線城市在2011-2015年橫盤了五年之久。
所幸，在強勁的經濟增速和貨幣寬鬆之下，這些危機最終轉危為安。但不是每次都有這種幸運，當樓市進入下半場，貨幣寬鬆邊際效應遞減，加上居民槓桿率攀上歷史新高之後，這種規律是否適用，必然要打上大大的問號。
回到現實，即便曙光總會來，但只要現金流出現問題，未必每個人都能熬到曙光到來的時刻。
所以，正確的態度：不是越早上車越好，而是隨時做好上車的準備。等待樓市週期的變化，在樓市復甦的週期進行交易，而非在狂熱期瘋狂往裏衝。
02
陷阱
剛需買房的第二大誤區是，是剛需就買，投資要謹慎。
這裏也有一層言外之意，似乎説剛需比投資更能承受風險。
這種説法的悖謬顯而易見。剛需的錢也是錢，相較於投資者，剛需的錢更加來之不易。剛需往往都是耗盡家庭六個錢包，用盡多年積蓄，才能換來樓市唯一上車的可能。
無論是資金承受能力，還是風險應對能力，抑或資金在不同領域的分散配置，剛需全都不如投資者。為什麼投資都要謹慎，剛需卻要拼命往前衝？
顯然，與剛需相比，投資者的資產組合更加多元，在樓市之外還有別的投資渠道，擁有更大的應付風險的能力。這與拿“六個錢包”來買房，不可同日而語。
相比投資者而言，剛需只是多了居住功能。但無論誰買房，看的都不只是居住屬性。即便是剛需，也未必能忍受在山頂高位站崗的寒冷。
所以，正確的態度：以百分之百投資的謹慎態度來看待買房，不要被所謂的“無論房價漲跌，反正都要住”衝昏了頭腦。
03
政策
無論如今的房價能否為剛需羣體所承受，但必須承認的一點是，在中國的樓市調控體系中，剛需是受到一定照顧的。
**第一重照顧來自限購。**限購體現的是政策對於本地户籍居民的照顧，北上廣深外地居民需要交納5年社保或個税，方能獲得購房資格，而本地户籍居民則直接擁有兩套購房資格，這是限購的政策用意所在。
正因為這一點，有許多人試圖通過落户直通售樓處，有些城市也將“落户=購房資格”作為吸引人才的籌碼。
**第二重照顧來自金融政策。**首套房一般可享受2成或3成首付，且政策利率十分之低，二套房則不僅要接受4-7成不等的首付，同時房貸利率上浮10%乃至更多。
如今房貸利率都在上浮，這是大環境所致。即便如此，首套房貸利率，尤其是公積金貸款利率，仍是大多數普通人一生中所能拿到的最優惠利率，沒有之一。
第三重照顧來自限價搖號，政策強制開發商讓利於購房者，這是這一輪樓市出現的新現象。
限價之下，新房價格與二手房價格倒掛，既然倒掛就存在利差，利差越大，套利空間就越大。許多城市明確**“無房的剛需羣體優先搖號”**，這就是將這一套利空間直接輸送給剛需購房羣體。
鼎盛時期，在南京、杭州等城市，一套新房與二手房之間價差高達幾十萬乃至上百萬。無論是否用於套利，對於剛需羣體來説，搖到本身就是賺到。
第四重照顧來自強力調控，只要地方政府想去遏制房價，就能按住房價，而按住的房價，恰恰是對剛需最大的利好。
這其中，最典型的城市當屬長沙。論反炒房的力度，論樓市調控的穩準狠，長沙甚至超過北上廣深。而論房價收入比和租金回報率，長沙又遠遠低於許多三四線城市。（參閲《比北上廣深狠，比三四線低，這個城市讓人刮目相看》）
長沙將房價狠狠按住，對於炒房者自然是有去無回，但對於本地剛需，則是不可多得的利好。
04
地段
剛需買房，必須兼顧居住價值和投資價值。
因此，剛需買房與投資購房的邏輯出現分野。投資者，看的是未來升值空間，尋找的是投機炒作的可能性。快進快出，以小博大，乃投資的不二法門。
對於剛需來説，升值空間無比重要，但是否有居住價值同樣十分重要。有升值空間但兑現遙遙無期的地方，有短期炒作之利卻無長期支撐利好的地段，顯然不能輕易納入選擇範圍之內。
剛需買房，重點要關注三個關鍵詞：地段、地鐵和租金。
**其一，地段是第一位的。**寧可選擇交通、教育、醫療、商業配套相對豐富的城區二手房，也不要輕易投資偏遠郊區的“三無”新房。
一個城市，最好的地段，當然是CBD區域，有高端產業有金領羣體；次之的地段則為交通樞紐、商業中心或一流學位區域；再次之，則是擁有商務配套的副中心，後者郊區的地鐵TOD樞紐，這裏商務配套比商業配套更重要。
最差的地段，商務、地鐵、商業配套全無的遠郊區，或者勞動力密集產業聚集的郊區，或者空炒概念而無落地可能性的新區，以及老破小密集、拆遷改造可能性微乎其微、同時學位和醫療資源缺乏競爭優勢的老城區。（參閲《再説一次，這幾類房子千萬不要碰》）
**其二，地鐵是關鍵。**對於普通家庭來説，衡量區位的關鍵，不在於開車的直線距離，而在於公共交通的通達性。
尤其是處於郊區的樓盤，沒有地鐵，價值會大打折扣。而處於地鐵交通樞紐的樓盤，尤其是擁有TOD概念的區域，資產流動性和安全性則會更高一籌。
**其三，租金的重要性越來越高。**租金回報率高低，決定現金流和資產流動性。即便剛需買房自住，有無隱性的租金現金流也是關鍵。
一個連房子都租出不去的區域，自然不適合自住。而租金遠遠低於周邊區域的樓盤，必然存在一定問題。在未來，不產生租金的區域，不僅不適合剛需，同樣不適合投資。（參閲《未來十年，沒有流動性的房子千萬不要碰》）
05
時機
剛需購房的最佳時機是什麼時候？
其一，樓市復甦之際，也就是右側交易，這是相對穩妥的選擇。
右側交易是個股市術語，簡單點説就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。
右側交易固然買不到最低點，但相比於抄底抄到山腰上，則更為穩妥，且更適合剛需。具體而言，這就是樓市逐漸鬆綁，貨幣寬鬆配合，樓市成交量開始逐步復甦時。（參閲《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》）
其二，政策重啓刺激之時。
不是任何放鬆，都意味着政策刺激，有些放鬆只是維穩之用。真正的刺激，則是讓房地產作為經濟增長的利器，這不是地方發發紅頭文件穩樓市這種小打小鬧就能達成的。
這裏有三重信號：
一是降息與降準同步到來。
二是一二線城市限購公開鬆綁。
三是房貸全面寬鬆，其是降低首付比例，實際房貸利率降低到基準以下，取消認房又認貸政策，等等。
**其三，政策重點惠及剛需之時。**房貸利率下降，首付比例下調，乃至套利空間巨大的限價搖號出現時，都是剛需入場時機。
**其四，剛需換房，最需要的是樓市穩定。**換房最擔心的是房價波動帶來的風險。相比而言，在市場穩定之時，最適合改善型需求置換。沒有外力影響，選擇空間充裕，正是居住質量升值的最佳時機。
06
不要有這三種思維
在樓市裏，永遠不要有這三種思維。
**第一種是隨時上車論。**正確的態度是，剛需隨時做好上車準備，等待樓市週期的變化。剛需的錢比投資更加來之不易，更難以承受樓市波動風險。對待自己的錢，無論如何謹慎都不為過。
**第二種是幻想抄底。**不要整天幻想抄底，而要有避免高位接盤的警惕。中國樓市是政策市，受國內外經濟環境影響，政策可謂瞬息萬變，不要妄想抄底，但要避免在樓市狂熱時蜂擁而上。
**第三種是過度擔憂崩盤。**對於普通購房者來説，記住“投資有風險”即可，不要將小概率事件主導自己的選擇。只要擁有良好的現金流，不過度加槓桿，即便最壞的情況出現，影響也會十分有限。
凱風君多次説過，悶頭買房的時代已經過去，無論剛需還是投資，對於人生中最大的一筆支出，無論如何謹慎都不為過。