蘇州之後西安出手，下一個是誰_風聞

文丨西部菌

靴子落地，西安終於放出大招。

6月20日，西安房管局發佈文件，亮出最新的房地產調控政策。主要內容為三點：

一、從市外遷入户籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落户的除外）在本市住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的，應落户滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得税）。

二、非本市户籍居民家庭在本市住房限購區域範圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得税或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

三、將臨潼區納入住房限購範圍，嚴格執行我市住房限購政策。

新政落地，意味着過去兩年，西安“落户即可買房”的模式被終結。取而代之的，是必須落户滿1年才能買房。

非西安户籍要獲得購買資格，則至少要有5年以上的社保證明。這比之前的2年限制，門檻加高不少。

這一調控加碼力度，對比全國主要城市，都不算小了。但卻是一記被事先張揚的大招。

重拳之下，西安樓市及人口“西引力”到底何去何從？西安之後，下一個扣動扳機的是誰？

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西安樓市到底有多火

作為網紅城市的西安，過去幾年各方面都很火，自然也包括房價。不誇張的説，要盤點過去幾年全國房價走勢和樓市調控歷程，西安註定是一個繞不開的代表性城市。

這幾天一個被廣泛引用的數據是，西安房價已經連續39個月上漲。6月18日，國家統計局公佈的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，西安新建商品住宅繼續以2%的漲幅領跑全國。

事實上，今年3月，西安新建商品住宅銷售同比漲幅24.4%，同樣居全國第一。另據克而瑞調查，西安今年第一季度地價漲幅亦以147%居全國第一。

時間再往前推，西安早在去年上半年就被住建部約談。而據胡潤《2018年度全球房價指數》，西安2018年全年房價漲幅全球第3。

去年底至今，西安房價已連續六個月同比漲幅全國第一，也多次傳聞將被約談、預警。所以，上個月，蘇州推出調控大招後，西安更是成了矚目的焦點。

如果論房價絕對值，西安房價在全國主要城市的排位中是低於其GDP排位的。據中國房地產協會發布的數據，2019年3月全國341個城市房價排名，西安以15029元/平米排名全國第31位。

但西安房價的上漲勢頭卻堪稱兇猛，這從近兩年西安市民的反饋中也可見一斑。

此外，西部菌此前分析過，房價的過快上漲，也對西安其它方面的發展造成一定的影響。

今年一季度，西安社消增長放緩，全市實現社會消費品零售總額1174.92億元，同比增長5.6%，比上年同期回落5.5個百分點。房價因素不可忽視。

綜合來看，居高不下的西安樓市需要降温，既是上級調控的要求，也是當前西安自身發展所必須平衡好的關鍵一環

02

最嚴調控，重創西安“搶人”優勢?

眾所周知，近幾年西安樓市的火爆，一個最直接的原因便是推出在全國都稱得上是最寬鬆的落户政策。

去年西安吸引近40萬人口落户，總量僅次於深圳、廣州，這為樓市持續升温提供了根本動力。

來源：第一財經

在很大程度上説，這次調控“火力”最大的一點，也正是瞄準了“落户即可買房”的模式。

從樓市看，新落户和非户籍購房門檻雙雙提高，意味着購房主力消費被抑制，樓市的暫時降温是必然的。

但降温幅度到底有多大，還不好説。畢竟，西安這幾年從基礎設施如地鐵建設到新區開發、大項目落地，各方面都還在繼續推進，綜合效應還未完全體現。這對樓市依然有一個足夠的託底力量。

這輪調控發生在全面放開落户限制的大背景下，由此帶來的對西安“搶人”的影響，或許才是最大的。

過去在差不多的落户門檻下，西安落户即可拿到“房票”的優勢，其實是西安“搶人”的一個重要砝碼。樓市調控生效後，意味着這一優勢相對被削弱，人口吸引力恐打折扣。

當然，如果單看户籍人口可能影響未必很大。畢竟在非户籍買房門檻從2年調高到5年後，原有常住人口中的非户籍人口或將有更強的落户動力。

按照此前西安提出的三步走規劃，西安到2020年，户籍人口要超過1200萬，常住人口超過1500萬。而截至去年底，西安户籍人口尚不到一千萬，常住人口也只剛突破千萬。

在遭遇各主要城市落户門檻逐步拉平和樓市調控加碼的雙重影響下，西安要實現上述目標，難度進一步加大。當然，如果有區域調整另説。

此番調控後，西安會不會進一步下調落户門檻，甚至向“零門檻”落户的石家莊看齊，留下不小的想象空間。

03

重慶、成都、貴陽、南寧，誰是下一個？

“房住不炒”之下，每一座城市的調控出手，都是一次警示和“現身説法”。備受“期待”的西安出手後，下一個到底是哪一個城市？

根據5月份70個大中城市房價數據，環比漲幅前十的城市分別為：西安、重慶、大理、洛陽、大連。

來源：樓市解析

其中，除西安外，大理在3月、4月的漲幅也處於全國前列。不過大理本身體量較小，即便調控的影響也不會很大。

從5月數據看，重慶的漲幅僅次於西安，要值得注意了。這不只是因為其5月漲幅上升，更因為上個月底，重慶出台了新的落户政策。

根據落户新政，專科以上或取得初級以上職稱即可在重慶落户，且不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制，直系親屬還可以隨遷。

如此低的落户門檻，放在當前房價漲幅和調控都相對温和的重慶，其對樓市的“刺激”作用或不可低估。

另一個目前備受關注的城市是成都。

自去年5月，史上最嚴樓市調控新政推出後，成都新房、二手房市場都有明顯降温。今年以來的一、二手房數據也表現得中規中矩。但最近有幾個值得關注的事件。

一是，上個月底，成都市住建局對多家房企及中介機構進行了查處。

包括富力熊貓城項目開發有限公司、成都德商達置業有限公司、成都大唐房屋中介有限公司、四川響亮房地產經紀有限公司等房產企業、中介，以及“富力中心”、“德商·御府天驕”等項目被點名。

二是，進入6月，成都再次連續上演萬人搖號搶房現象。華潤悦璽、仁恆濱河灣等樓盤，因開盤價與周邊二手房價格倒掛，搖號場面異常火爆。另外，此前還傳出多個項目的土拍價格創造新高。

經歷一年多的調控，目前成都樓市有局部回暖的跡象，但立即接棒西安的可能性估計不大，畢竟市場整體波動小。

上個月，住建部還對佛山、蘇州、大連、南寧等城市作出了預警提示。而大連5月的環比漲幅仍居全國第五。

這幾個城市中，蘇州已推出了調控政策，其餘三個城市目前還沒有動靜。西安之後的下一城，很有可能就在這幾個城市中誕生。

如佛山受惠於粵港澳大灣區的紅利，以及受益於廣、深的擠出效應，房價潛力不可低估；南寧目前也在實施強首府戰略，前景看漲。

西安的靴子終於落地，並且“一步到位”，足見“房住不炒”的原則並沒有任何放鬆。有過熱跡象的城市，都得小心了。