蘇州之後西安出手,下一個是誰_風聞
观察者网用户_234579-2019-06-21 08:38
文丨西部菌
靴子落地,西安終於放出大招。
6月20日,西安房管局發佈文件,亮出最新的房地產調控政策。主要內容為三點:
一、從市外遷入户籍的居民家庭(退伍轉業、家屬隨軍落户的除外)在本市住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的,應落户滿1年,或在本市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得税)。
二、非本市户籍居民家庭在本市住房限購區域範圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得税或社會保險證明的,方可購買1套商品住房或二手住房。
三、將臨潼區納入住房限購範圍,嚴格執行我市住房限購政策。
新政落地,意味着過去兩年,西安“落户即可買房”的模式被終結。取而代之的,是必須落户滿1年才能買房。
非西安户籍要獲得購買資格,則至少要有5年以上的社保證明。這比之前的2年限制,門檻加高不少。
這一調控加碼力度,對比全國主要城市,都不算小了。但卻是一記被事先張揚的大招。
重拳之下,西安樓市及人口“西引力”到底何去何從?西安之後,下一個扣動扳機的是誰?
01
西安樓市到底有多火
作為網紅城市的西安,過去幾年各方面都很火,自然也包括房價。不誇張的説,要盤點過去幾年全國房價走勢和樓市調控歷程,西安註定是一個繞不開的代表性城市。
這幾天一個被廣泛引用的數據是,西安房價已經連續39個月上漲。6月18日,國家統計局公佈的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,西安新建商品住宅繼續以2%的漲幅領跑全國。
事實上,今年3月,西安新建商品住宅銷售同比漲幅24.4%,同樣居全國第一。另據克而瑞調查,西安今年第一季度地價漲幅亦以147%居全國第一。
時間再往前推,西安早在去年上半年就被住建部約談。而據胡潤《2018年度全球房價指數》,西安2018年全年房價漲幅全球第3。
去年底至今,西安房價已連續六個月同比漲幅全國第一,也多次傳聞將被約談、預警。所以,上個月,蘇州推出調控大招後,西安更是成了矚目的焦點。
如果論房價絕對值,西安房價在全國主要城市的排位中是低於其GDP排位的。據中國房地產協會發布的數據,2019年3月全國341個城市房價排名,西安以15029元/平米排名全國第31位。
但西安房價的上漲勢頭卻堪稱兇猛,這從近兩年西安市民的反饋中也可見一斑。
此外,西部菌此前分析過,房價的過快上漲,也對西安其它方面的發展造成一定的影響。
今年一季度,西安社消增長放緩,全市實現社會消費品零售總額1174.92億元,同比增長5.6%,比上年同期回落5.5個百分點。房價因素不可忽視。
綜合來看,居高不下的西安樓市需要降温,既是上級調控的要求,也是當前西安自身發展所必須平衡好的關鍵一環
02
最嚴調控,重創西安“搶人”優勢?
眾所周知,近幾年西安樓市的火爆,一個最直接的原因便是推出在全國都稱得上是最寬鬆的落户政策。
去年西安吸引近40萬人口落户,總量僅次於深圳、廣州,這為樓市持續升温提供了根本動力。
來源:第一財經
在很大程度上説,這次調控“火力”最大的一點,也正是瞄準了“落户即可買房”的模式。
從樓市看,新落户和非户籍購房門檻雙雙提高,意味着購房主力消費被抑制,樓市的暫時降温是必然的。
但降温幅度到底有多大,還不好説。畢竟,西安這幾年從基礎設施如地鐵建設到新區開發、大項目落地,各方面都還在繼續推進,綜合效應還未完全體現。這對樓市依然有一個足夠的託底力量。
這輪調控發生在全面放開落户限制的大背景下,由此帶來的對西安“搶人”的影響,或許才是最大的。
過去在差不多的落户門檻下,西安落户即可拿到“房票”的優勢,其實是西安“搶人”的一個重要砝碼。樓市調控生效後,意味着這一優勢相對被削弱,人口吸引力恐打折扣。
當然,如果單看户籍人口可能影響未必很大。畢竟在非户籍買房門檻從2年調高到5年後,原有常住人口中的非户籍人口或將有更強的落户動力。
按照此前西安提出的三步走規劃,西安到2020年,户籍人口要超過1200萬,常住人口超過1500萬。而截至去年底,西安户籍人口尚不到一千萬,常住人口也只剛突破千萬。
在遭遇各主要城市落户門檻逐步拉平和樓市調控加碼的雙重影響下,西安要實現上述目標,難度進一步加大。當然,如果有區域調整另説。
此番調控後,西安會不會進一步下調落户門檻,甚至向“零門檻”落户的石家莊看齊,留下不小的想象空間。
03
重慶、成都、貴陽、南寧,誰是下一個?
“房住不炒”之下,每一座城市的調控出手,都是一次警示和“現身説法”。備受“期待”的西安出手後,下一個到底是哪一個城市?
根據5月份70個大中城市房價數據,環比漲幅前十的城市分別為:西安、重慶、大理、洛陽、大連。
來源:樓市解析
其中,除西安外,大理在3月、4月的漲幅也處於全國前列。不過大理本身體量較小,即便調控的影響也不會很大。
從5月數據看,重慶的漲幅僅次於西安,要值得注意了。這不只是因為其5月漲幅上升,更因為上個月底,重慶出台了新的落户政策。
根據落户新政,專科以上或取得初級以上職稱即可在重慶落户,且不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制,直系親屬還可以隨遷。
如此低的落户門檻,放在當前房價漲幅和調控都相對温和的重慶,其對樓市的“刺激”作用或不可低估。
另一個目前備受關注的城市是成都。
自去年5月,史上最嚴樓市調控新政推出後,成都新房、二手房市場都有明顯降温。今年以來的一、二手房數據也表現得中規中矩。但最近有幾個值得關注的事件。
一是,上個月底,成都市住建局對多家房企及中介機構進行了查處。
包括富力熊貓城項目開發有限公司、成都德商達置業有限公司、成都大唐房屋中介有限公司、四川響亮房地產經紀有限公司等房產企業、中介,以及“富力中心”、“德商·御府天驕”等項目被點名。
二是,進入6月,成都再次連續上演萬人搖號搶房現象。華潤悦璽、仁恆濱河灣等樓盤,因開盤價與周邊二手房價格倒掛,搖號場面異常火爆。另外,此前還傳出多個項目的土拍價格創造新高。
經歷一年多的調控,目前成都樓市有局部回暖的跡象,但立即接棒西安的可能性估計不大,畢竟市場整體波動小。
上個月,住建部還對佛山、蘇州、大連、南寧等城市作出了預警提示。而大連5月的環比漲幅仍居全國第五。
這幾個城市中,蘇州已推出了調控政策,其餘三個城市目前還沒有動靜。西安之後的下一城,很有可能就在這幾個城市中誕生。
如佛山受惠於粵港澳大灣區的紅利,以及受益於廣、深的擠出效應,房價潛力不可低估;南寧目前也在實施強首府戰略,前景看漲。
西安的靴子終於落地,並且“一步到位”,足見“房住不炒”的原則並沒有任何放鬆。有過熱跡象的城市,都得小心了。