香港衰敗的根源，英國人設計的超級地租制度_風聞

來源 ：微信號 丫丫港股圈

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歷史風雲際會，香港這個遠東金融中心的生態變遷、台上台下勢力的消長角力，普通民眾的浮生百態，説白了核心還是跟香港的經濟問題息息相關。

今天丫丫港股圈重温盧麒元先生有關於“香港超級地租”一文，盧先生早年曾供職於財政部，現居香港，長期研究財政問題，完成了一系列關於內地和香港財經問題的報告。

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​香港的“深層次的問題”不是政治問題，那些茶杯裏的風波不足掛齒。

香港“深層次的問題”是經濟問題，經濟問題涉及經濟管理主權，關乎香港未來的命運。

事實上，香港的經濟管理主權始終是一個令人憂慮的問題，香港於1997年迴歸的僅僅是政治管理主權（行政權），經濟管理主權至今仍然無法全面迴歸。香港的經濟問題可以分為兩個部分：一個是財政問題，就是本文要談的超級地租問題；另一個是金融問題，就是聯繫匯率問題。

一個殘酷事實是，無論中央政府亦或是香港政府，均無法在香港實施卓有成效的財政金融管理。在經濟管理主權旁落的現實中，香港經濟呈現出自由落體運動。如果不是中央採取一系列有效措施，香港經濟資料會十分難看。

筆者認為，香港的經濟問題皆肇始於1983年。

英國人在與中國人開啓關於香港主權問題的談判之後，對香港的經濟制度做了歷史性的改動，港英政府在香港迴歸前悄然讓度了香港的經濟管理主權。事實上，在1983年之後，國際金融資本逐漸接收了香港的經濟管理主權，這種情況在1997年之後反而更加嚴重了。在國際金融資本的操縱下，香港財政金融制度日漸扭曲，香港終於形成帶有食利特徵的貴族體制。一個徹底失去創業和創新潛力的香港，人才和資本大規模流失，經濟效率每況愈下。

在迴歸15年之後，全世界都在審視，香港的明天真的會更美好嗎？

1983年之後，在內外既得利益集團的強力主導下，香港逐漸形成了隱形的超級地租。

為了準確評價政府的財政狀況，筆者曾經提出廣義財政論（包括廣義税賦論），目的在於超越狹義財政理論的侷限性。狹義財政理論的侷限性，常常構成人們對財政制度和財政政策的誤判。通常，在狹義財政理論下，人們習慣於將名義税賦理解為税賦的全部；然而，名義税賦和實際税負完全是兩回事，實際税負往往大大高於名義税賦。筆者認為，一些處於轉型期的經濟體，由於財政制度存在的明顯的漏洞，往往造就非政府組織和個人僭越政府的財政行為，這種準財政行為通常不納入政府的正規財政管理範疇，但卻成為具有強制性特徵的準政府行為。

非政府組織和個人的準財政行為，往往可以造成對弱勢羣體極為殘酷的剝削和掠奪，形成經濟結構的極度扭曲。簡單一點兒説，就是地產商可以被賦予税務局的職能，通過準税賦的方式攫取財富。香港人可能難於理解，香港存在“第二税務局”。正是這個“第二税務局”製造了一批世界頂級富豪，香港的頂級富豪竟然清一色的是地產商。筆者所言廣義財政論，可以釐清這部分非政府的財政行為，可以揭示經濟結構扭曲的深層次原因。

香港的超級地租問題就是一個經典的廣義税賦案例。

香港政府的名義税賦非常之低，但香港居民類税性負擔卻極為沉重。

事實上，香港的社會分配三十年來被嚴重地扭曲了，香港存在令人震驚的隱形超級地租。

一直以來，香港被視為一個低税賦地區。從宏觀經濟角度觀察貌似如此，香港名義税賦（狹義税賦）是非常低的；但是，從微觀角度觀察（居民個人支出），香港普通民眾的經濟負擔卻極其沉重，類税性支出達到驚人的水平。香港政府一直未能提供各類港人個人收入中房屋性支出佔比的詳細統計資料，筆者只好使用香港本地學者提供的研究數據。

據2012年4月第12期《社聯政策報》馮國堅博士文章《香港私人租住房屋問題與論述》提供的數據，香港私人租住樓宇租金收入比（1990-2011）分別為：1990-1997—69.85%；1998-2003—47.50%；2004-2011—56.33%。如果，我們將私人房屋租住樓宇租金佔個人收入30％視為一個合理水平；那麼，超過30%的部分可以是視同為超級地租。我們使用馮國堅博士提供的資料可以得出驚人的結論：香港的超級地租幾乎是正常租金水平的一倍；接近正常税賦的兩倍；超過名義地租數十倍。每一個香港居民額外的房屋租金支出可以視同為類税性支出，這是一雙看不見的手收取的價內税，它直接將香港居民的實際税負提升了近兩倍。

考慮到香港居民還要支付其他類税性支出（各類保險和公積金支出等），香港居民的廣義税賦（實際税負）已經接近世界最高水平。遠遠超過正常税賦支出的超級地租嚴重惡化了香港居民的生活質量，也同時嚴重扭曲了香港的經濟結構，嚴重削弱了香港商品和服務的國際竟爭力。

當然，正是這個超級地租成就了香港的超級地產商，使彈丸之地的香港產生了一批世界級富豪。**這些食租而肥的超級富豪，用超級地租驅逐了香港的比爾蓋茨和喬布斯，使本應實現工業化升級的香港變成了一個金融泡沫。**沒有公開資料證明，英資從香港金融泡沫中吸走了多少財富。

筆者只是知道，撒切爾夫人的撒切爾主義是需要外來資本支撐的，正是當年香港龐大的私人資本回流英國，完成了英國曆史性的私有化進程。毋庸諱言，偽善的香港財政制度，製造了香港偽善的税收制度；偽善的香港税收制度，製造了惡劣的香港土地制度；惡劣的香港土地制度，製造了極度扭曲的香港超級地租。極端扭曲的香港超級地租，吞噬了港人的勞動成果，埋葬了香港年輕人的未來。如果，香港再不啓動深刻的財政改革，香港的明天將是非常暗淡的，香港可能成為另一座廢都。

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香港超級地租的本質

地租，是使用土地生產力的報酬，地租是指用以換取佔用土地或提升土地價值所支付的費用，為地主的所得。在城市，地租是城市土地經濟的基本範疇，是城市土地價格形成的基本依據，其來源於土地使用者的利潤。地租產生的原因有土地稀缺性、收穫報酬率遞減率、土地肥沃度、位置、土地私有制度、人口無限增加等因素所產生。

超級地租，是指超越了一般地租的公允水平而獲取的地租性質收益。超級地租本質上是對土地使用權的過度收費。超級地租理論上應該是地主憑藉土地資產獲取的的超額利潤。但是，在現實社會當中，由於土地擁有者和土地管理者錯位，超級地租收益往往被截流並轉移。所以，超級地租往往並不以地租形式出現（一般隱含於房價和房租之中），超級地租往往並非被地主徵收和獲得，超級地租往往成為政府和地產發展商牟利的工具。

香港的超級地租，是香港土地資源升值形成的超額利潤。理論上，在香港迴歸祖國之後，香港的土地所有權歸屬於中華人民共和國中央政府，香港超級地租屬於中華人民共和國中央政府所有。但是，鑑於《基本法》的安排，香港土地的所有權實際上由香港政府代為行駛管理權。香港政府實際上將香港超級地租讓度給了地產發展商以及土地實際佔用者。

香港超級地租的本質，是香港土地資產價值高度壟斷形成的超常規收益。一般而言，香港地租應該維持一般地租的公允水平，不應通過行政和商業的高度壟斷形成超級地租模式。香港的超級地租扭曲了香港社會分配分的合理性，也損害了香港社會資源分配的效率，使人民生活質素不斷下降，也使經濟發展陷入困境。

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香港超級地租的成因

一般而言，形成超級地租需要兩個必要條件：

第一，土地使用權的超級壟斷。

香港的超級地租問題肇始於香港殖民地末期。在1983年中英談判之後，政府和地產發展商形成了默契，巧妙地控制了土地的供應量，並操縱了房地產的市場價格。於是，香港的地租性收益急劇增加，成為了土地佔用者的類税性收益。

實際上，在香港漫長的殖民地時期，香港的地租一直處於合法而合理的水平。

1841年香港開埠，香港島上的土地於同一年便開始由殖民地政府出售予私人買家。除了中環花園道的聖約翰教堂的土地屬永久業權外，其他所有土地均以批租形式出售。契約條款因應出售當時的土地政策而有差異。一般的批租期為固定年期75年、99年、150年或999年，而沒有續租權利；或是可續租年期75年、99年或150年，而有權分別再續租相同的年期。土地買方（即契約持有人）須於批給契約時，向政府繳付反映當時土地的地價，並且繳交年租（現稱地租，舊稱地税）。在香港漫長的殖民地時期，地租通常為象徵式的金額，相對於收入佔比而言極低。

令人感嘆，香港所有的“深層次問題”都產生於30年前。

其中，最嚴重的問題，恐怕就是香港的地租問題。中國政府及英國政府於1984年12月19日簽署《中英關於香港問題的聯合聲明》(下稱《聯合聲明》)。該聲明於1985年5月27日生效，而其附件III載列有關批出新土地契約及不可續期土地契約的續期事宜。根據《聯合聲明》附件III的規定，香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的新土地契約的租期不可超越2047年6月30日。土地承租人須繳納地價及象徵式租金直至1997年6月30日，在該日以後則無須補地價，但須每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。

附件III亦訂明，除了短期租約和特殊用途的契約外，1997年6月30日以前期滿的不可續期土地契約，如承租人願意，均可續期至2047年6月30日止，無須補地價。從續期之日起，每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。至於1997年6月30日以後期滿而沒有續期權利的契約，附件III訂明，將按照香港特別行政區有關的土地法律及政策處理。

簡而言之，香港迴歸後，香港“地主”的訂定的地租實在太低了，在迅猛的通脹面前可以説是聊勝於無。閲讀歷史文件，您或許會感到驚訝，迴歸後香港的“地主”實在是太寬厚了，寬厚到反主為客的地步了。顯而易見，正是兩級政府的財政不作為，極大地助長了土地實際佔用者權益。由此，香港的土地異化為政府和地產商的提款機，為實際操縱土地佔用權的人們（英資及其代理人），提供了一次史無前例的發財並套現的歷史性機遇。我們為當年參與中英談判的中方代表感到遺憾，他們或許是堅定的政治家和優秀的外交家，但他們在經濟和法律方面的準備明顯不足，他們沒有能夠真正理解國家主權的經濟含義，他們因此而無法捍衞國家的經濟利益，也未能充分保障港人的經濟利益。

所以，香港終於沒有能夠倖免，香港還是重複了其他英國殖民地的悲慘故事。

更令人感慨的是，這種遺憾今天仍然在繼續。

第二，持續的通貨膨脹。

在筆者看來，港英政府1983年放棄自由浮動匯率制度的理由是荒謬而可笑的。如果，香港不是在1983年放棄自由浮動的匯率制度，港人就存在自主管理通貨膨脹的能力。當通貨膨脹處於合理水平，土地佔用者就無法攫取超級地租了。筆者對比了香港和瑞士在貨幣管理上的異同，瑞士人1983年之後堅守自由浮動的匯率制度，創造了令人羨慕的經濟成果。瑞士沒有製造世界級的地產商，瑞士人民獲得了世界頂級的生活質量，瑞士成功完成了產業升級（世界一流的生物科技產業和精密機械製造業），瑞士法郎可以成為獨立於美元和歐元的強勢國際貨幣。

而港幣，那個曾經接近輝煌的準主權貨幣，卻於1983年莫名其妙地淪為了美元兑換券。想來心酸，一個喪失了貨幣管理主權的特區，還討論什麼經濟管理主權？一個不能履行經濟管理主權的特區，還奢言什麼主權迴歸？

香港人和大陸人至今也未必明白，1983年之後這塊土地上發生的事情。

超級地租，就像一根插入香港機體的吸管，香港的財富被國際金融資本慢慢地吸乾了。

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香港超級地租的未來

筆者明確提出，香港應該儘早結束聯繫匯率制度，香港應該重建具有主權特徵的自由浮動的匯率制度。任何熟悉地租理論的學者都會明白，不能管理自己的貨幣，就不能管理通貨膨脹，也就無法有效管理財政（也包括地租）。簡言之，解決匯率制度問題，是解決香港經濟問題的必由之路。

當然，管理地租必須要從地租本身入手。

第一，香港應建立地價評估制度。在地價評估制度基礎上，建立調控土地供應量的一整套科學方法。所謂地價評估制度，就是將地價與非政府補貼居民的平均收入水平綁定。政府不能擅自收放土地供應量，導致市場對土地供應預期的不確定性，進而導致大規模投機行為發生，為特權商人提供不正當暴利。

第二，香港應建立八極超額累進地租制度。對於佔有較少土地資源的居民予以地租豁免；對於過度佔有土地資源的居民徵收超級地租。首先，必須壓抑過度投機；其次，必須均衡資源佔有；最後，必須全力促進環保。

第三，香港應將物業投資收益納入所得税徵收範疇。

通過建立地價評估制度，可以解決地租一次分配的合理性。通過差別租金和税收調節，可以解決地租二次分配的合理性。

另外，就長期而言，香港財政存在嚴重的隱憂，早就應該開闢新的税源以應對未來的財政危機。

筆者連讀了香港十八年的預算案。老實説，筆者對於港府所謂審慎理財的陳詞濫調感到驚訝。港府的税基偏重於勞動者和勞動所得，而忽略資產佔有和資產溢價，擺明了是殺雞取卵，還談什麼審慎？**況且，一個堅定不移保護資本家，無所顧忌剝奪勞動者的税制，連起碼的公平正義都談不上，談審慎還有什麼實際意義嗎？**一個保護食利者並製造貴族的税制，理應為現代文明所不恥，何以竟成為港人的驕傲？

長期觀察香港的財政，加深了對大陸財政改革的憂慮。

大陸以香港財政制度為師，竟然創造了土地財政模式，這是經典的機會主義選擇。事實上，今天大陸的超級地租問題，比香港有過之而無不及。當歐美均開始增加針對資產佔有和資本利得課税的時候，大陸仍然頑固堅持以勞動者及其勞動所得為主要税源，非但罔顧公平正義，也毫不在乎經濟效率，嚴重後果已經開始浮現。

2008年對所有國家和地區都是歷史性的時刻。

美國人以其特有的敏鋭和卓越的智慧抓住了這個歷史機遇，他們進行了深刻的歷史性變革（另文詳談）。香港在所謂“五十年不變”的咒語中不斷沉淪。

2013年對香港和中國都是歷史性時刻，2008年經濟危機的高潮正在步步逼近，殘酷的經濟危機將摧毀夢中人最後的輝煌。非常希望新一屆領導人知道，他們將要面對怎樣的殘局，以及他們現在應該做些什麼。