3小時224億，誰是房間裏最聰明的人？_風聞

來源： 格隆匯特約 港股那點事 

作者 | 風鈴裏的刀聲

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6月24日下午，悶熱已久的深圳下了一場小雨。久旱逢甘霖本是喜事，然而期盼來的這場雨卻只有零星的幾滴，讓人多少有些失望。

雨沒有下透，空氣顯得更加沉悶，暑氣逼人。

深圳市土地房產交易大廈門前排着長隊，一小時過去了，無論是淅淅瀝瀝的小雨，還是撲面而來的熱浪，都未曾動搖排隊者的決心。隊伍裏的很多人都穿着雪白的襯衫、筆挺的西褲，讓這支隊伍顯得莫名喜感，頗有點警匪片里社會人開堂會的肅穆。

保安説，時間沒到，還不能入場，人們沒有異議，繼續排隊。有人竊竊私語，有人閉目養神，心裏暗暗盤算着：“公司明年在深圳市場是喝粥還是吃飯，全看今天下午了！”

排隊的人都是中國房地產圈的金領人士，他們要在這裏競拍5宗土地。這是深圳2019年首次集中供地，一出手就是5宗地塊，要知道過去5年裏，深圳總共也只供應了21宗住宅土地呢！

**吃完這一頓，還不知道下一頓何時會有。**這種無形的壓力，壓得競拍的幾十家房企代表都喘不過氣來。

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“史詩級”的土拍

不少房企代表來之前都從董事會領了“軍令狀”，無論如何都要拿到一塊地，否則明年公司在深圳市場可就沒米下鍋了。

自中國全面進行樓市調控以來，各地嚴格秉承“房住不炒”的基調，絕大多數三四線樓市已經沒了賺頭，各路房企只好抱團取暖，在一二線城市玩扎堆遊戲。然而，一二線城市的土拍向來狼多肉少，更何況這裏是深圳，拿地之難如同上青天。

心裏盤算是一回事，現場舉牌又是另外一回事。殘酷的現實只認實力，它根本不相信運氣。

來到現場的房企都是有實力的，央企就佔了一小半，但真正能有底氣頻頻舉牌的房企並不多。有一大半開發商代表最終連牌都沒敢舉，之前交出的鉅額保證金權當是兑換入場券到現場看熱鬧了。

一共5宗地塊，任何一宗地塊的競拍企業都超過10組，現場競拍的激烈程度更是超乎想象。

首宗競拍的寶安尖崗山地塊，去年底曾遭流拍。

該地塊在2018年12月19日掛牌時，總建築面積為5.9萬平方米，且需配建商業自持項目，但昨天再次競拍的時候，總建築面積增加到12.1萬平方米，起始可售樓面價從4.8萬元/平方米降到3.7萬元/平方米，同時需配建人才住房。這樣一來，門檻實際上是降低了。

開拍後5分鐘，這塊地就達到了最高限價，轉入人才房面積競標環節。最終，越秀地產以59.08億元競得，需配建19610平方米人才房，可售樓面價約5.8萬元/平方米，溢價率約56.8%。

這是越秀地產首次進入深圳市場，初臨貴地的過江龍果然豪氣，竟不惜以59億元的高價拿下尖崗山地塊。現場當即有人表示，按照這個成本，越秀地產後續很難把這個盤消化掉。

不過，越秀地產似乎已經顧不了那麼多了，先別管價格，拿下再説吧。

5宗地塊中，面積最小的光明區小地塊是報名房企最多的，但也是競拍過程最短的。

23家房企參與競拍，開拍僅5秒，報價才5輪，電建地產就直截了當地以最高競價拿下了這宗地：該地塊地價20.12億元、配建人才房面積19030平方米。

5秒衝頂，名副其實的閃電戰！

龍華紅山地塊的競拍也很有意思。

這是此次競拍中總價最高的一宗，掛牌起始價45.41億元，最高限價65.85億元。一開始是華僑城和金茂兩家角逐，價格迅速封頂，但在人才住房面積競拍階段卻陷入了冗長的持久戰。

持久戰階段，華僑城、金茂、招商三家先行角力，隨後華潤半路殺入。這四家房企鬥了40分鐘之後，中海地產和龍光地產也下場加入戰局。孰料，兩匹最晚入場的黑馬竟然都是兇猛無比的狠角色。全場舉牌最激烈的就是中海和龍光，雙方的號碼牌不停翻飛，一直膠着了半小時，最終中海地產將這塊地讓給了龍光地產。

150多番的酣戰之後，龍光地產以65.85億元的最高限價、人才房總面積36700平方米、樓面地價66988元/平方米的代價，拿下了它在深圳龍華區獲得的第4塊土地。

此前，龍華區域的歷史記錄是金茂和電建聯手打造的。2016年6月，金茂和電建聯手以82.92億元取得龍華一處地塊，樓面地價56781元/平方米。

最終，這場土地競拍以5宗地溢價率均達到45%，全部地價觸及價格上限的情況成交，總成交額223.84億元，刷新了深圳住宅地塊成交額的歷史記錄。

3小時224億，誰是房間裏最聰明的人？

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供給、需求與樓價，深圳的“不可能三角”

這場史詩級土拍剛剛結束，深圳的“剛需”們已經開始坐不住了。

按常理，麪粉的價格漲成這樣，今後麪包的價格也便宜不了。

隨便算一下粗賬，加上建築成本、税費、樓盤營銷成本，這批樓盤最終的市場售價幾乎必須是樓面價的2倍，否則地產商就很可能要虧了。

稍微推演一下，3年後，龍華均價破10萬，西鄉均價得到8萬，現在我們看着光明新區覺得瞧不上，但如果屆時樓價6-7萬，大家可能就更加高攀不起了。相比之下，南山、寶安這些區，新盤開到10幾萬你還會覺得離譜嗎？

香港離深圳不遠，照這樣下去，深圳的樓價離香港也不遠了。

之前幾年，受樓市調控政策影響，深圳樓價進入橫盤階段。2018年7月，深圳新房住宅成交價出現“二十一個月連跌”，這條新聞還上了熱搜，但人們很快發現，跌幅實在是微乎其微。

之後，受“三價合一”、“731新政”等調控政策影響，2018年9月後，深圳樓市陷入低迷。這個低迷指的是成交量，而不是價格。

但是今年，深圳樓市回暖跡象明顯。

據中原地產統計數據顯示，今年5月份，深圳新房住宅網籤4605套，環比上升70.3%，網籤面積44.2萬平方米，環比上升71.6%，新房住宅網籤量創三年新高。

在成交量上升的情況下，深圳樓市的庫存也在快速下降。截至2019年5月底，深圳全市新房住宅存量為296.8萬平方米，根據過去一年的平均成交量計算，去化僅需11個月。

這意味着存量房市場已經發出告急信號。

中國樓市整體存在泡沫，這一點已成共識，但是具體到各個城市，卻各有各的情況。價格方面，深圳的房價居全國前列，但如果説泡沫化非常嚴重也談不上。

深圳與香港不同。香港從港英政府時代開始，就有意控制土地供給，導致一邊是香港有大量的存量土地未開發，一邊是樓價畸高。而深圳政府一直在儘可能地增加城市土地供給，但是無奈的是，深圳實在是沒有多少土地可供開發。

深圳總面積1997.47平方公里，是中國一線城市裏面積最小的一個，不及上海、廣州的三分之一，不到北京的零頭。

土地供給方面，深圳這些年一直在加大供給，但土地出讓結構中，商業用地和工業用地佔比較大。比如，2018年深圳共出讓61宗土地，其中商業用地和工業用地佔51宗，僅有10宗屬於住宅用地，而這10宗住宅用地中又有6宗被深圳人才安居集團、深圳大鵬人才安居有限公司拿下，這些都是70年自持地塊。

深圳土地資源極度稀缺，所以每一次住宅用地出讓都會引起房企的激烈爭奪，本次所謂的“史詩級土拍”應該也不會是最後一次。

供給端的窘迫已是如此，而需求端的剛需卻在不斷擴大。

今天，深圳實際管理人口超過2000萬人，城市化率100%，但有房者的比例寥寥。與此同時，深圳還是全國人口淨流入排名第二的城市，僅次於上海。

深圳的產業一直在向高端製造業和高端服務業轉型，總的來説，這種轉型相當成功，近段時間深圳南山區粵海街道辦在網絡走紅，從中已經可見一斑。但是，這種轉型也意味着深圳正在成為人才密集型城市，對高端人才保持長期的、強大的、持續的吸引力是深圳的生命線。

而樓價，卻一直在威脅着深圳的這條生命線。前幾年華為遷往東莞松山湖，充分説明樓價已經成為深圳這座城市的一大痛點。

供給有限，需求旺盛，價格還不能大漲，這種“不可能三角”的組合已經擺在了深圳面前。

3

各方都在與時間賽跑

首先，需求端幾乎無法壓制，而且也沒必要壓制。

深圳無疑已經成為南中國最重要的經濟發動機，有深圳經濟的帶動，整個珠三角經濟才能迅猛向前，而深圳的動力源是來自世界各地的源源不斷的各界人才。

深圳本是一窮二白的南國漁村，**它唯一的優勢就是，它是中國改革開放程度最高的城市，除此之外，再無其他。**這就意味着，深圳面前的這個“不可能三角”不會從抑制需求入手，因為無論出於何種考慮，破局者都必須優先保障深圳的持續繁榮。

供給端是這幾年深圳的主攻方向。

“十三五”期間，深圳預計新增住房需求約180萬套，而“二次房改”在未來18年中計劃籌建住房也僅有170萬套。長達18年的供給計劃都難以匹配“十三五”的5年住房需求，可見深圳住房供需失衡的情況將長期存在。

為了保障住房供給，深圳這幾年在住宅用地出讓方面相當謹慎。比如2018年僅有10宗住宅用地出讓，但其中有6宗被深圳人才安居集團、深圳大鵬人才安居有限公司拿下。其他出讓給商業化房企的土地，從競拍開始就要求配置人才房，而人才房配置面積也是競拍的重要環節。

比如這次“史詩級土拍”中，龍華紅山地塊之所以最後能被龍光地產拿下，關鍵在於龍光拍出了36700平方米的人才房面積，其他4宗地塊的情況也大體如此。本次土拍中，人才房配置總面積158570平方米，其中中海光明大地塊的人才房配置面積為42330平方米，排名第一。

但是，**受限於深圳城市的總面積，這種供給端的騰挪空間終究有限。**這也是許多房企斥巨資購地的底氣所在。

房企介入深圳市場的邏輯其實非常簡單明瞭：既然這個“不可能三角”的需求端無法抑制，供給端終有盡時，那麼只需要等時間就好了，隨着時間的推移，深圳樓價只能繼續上漲。

有地產業人士認為，未來若深圳保障性和人才住房佔到新房供應的60%，則商品住房價格走高就可以完全市場化運作，即使高價取得地塊後，打造的高端產品也能被市場接受。這種邏輯其實就是押注深圳樓價上漲，與供需兩極拼時間。

**一個明顯的事實是，正常情況下，地塊拍下後，新盤會在9個月左右進入市場，最晚不超過一年。**但是，最近幾年深圳拍出來的地塊卻都因為這樣那樣的原因，遲遲不能入市。

比如24日下午首宗競拍的寶安尖崗山地塊，該地塊與寶安泰禾院子僅隔一條街。2015年底，泰禾曾以57億競得尖崗山兩宗住宅用地，樓面價分別為5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米，後者樓面價刷新了當年的深圳單價記錄，但是泰禾的項目因規劃、限價等原因，拿地後三年未能入市。此次尖崗山地塊被越秀地產拿下，這是越秀地產首次進入深圳市場，後續開發的壓力不容小覷。

不過，更受關注的龍華地塊情況稍有不同。

龍華地塊的角逐相當激烈，華僑城、中海、金茂、龍光等許多房企輪番舉牌，在經過一百多輪的競價之後，被龍光地產拿下。其總價65.85億元，配建人才房面積36700平方米，樓面地價已經突破6萬，溢價率突破70%。

但龍華地塊競拍情況的激烈是有其市場原因的。

自2012年深圳新一輪繁榮週期以來，龍華區是深圳樓市中成長最快區域之一，因而相較於該區域目前的房價，龍光最後競得的價格也不能算太貴。更何況，本次出讓的紅山地塊位於龍華的中心區域。

龍華地塊在前幾年已經創出過高價。2016年6月2日，電建集團和中國金茂聯合體以82.9億元的高價拿下，樓面地價高達56781元/平方米，而當時周邊在售新房均價在5.5萬元至6萬元/平方米，可以説是真正的“麪粉貴過麪包”。最近三年裏，附近新樓盤紛紛以龍華金茂府每平方米售價會超過10萬元來標榜自家樓盤的“高性價比”。

去年9月，附近某樓盤均價在6.4萬元/平方米，結果現在附近的毛坯房都賣到了7.1萬元/平方米。

儘管龍華金茂府目前還沒有正式定價，但周邊已有人預計，價格在12萬左右。該項目最小户型155平方米，這樣一來，最便宜也差不多要1800萬一套房了。

昨天的競拍中，金茂也曾一度想拿下該地塊，但最終被龍光地產拿下。由於龍光地產在龍華區已經有不少項目，那麼此次拿地之後，至少手上的存量房價格就要先漲一波，綜合來看要比其他房企更佔優勢一些。這或許正是龍光本次豪氣拿地的原因之一。

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結語

**“房住不炒”是當前中國樓市的主旋律。****這四個字有兩層含義，一是強調“房住”的屬性，即對剛需的肯定；**二是強調“不炒”，也就是對投機性房產交易的否定。

當下，中國樓市整體存在泡沫確實是客觀現實，抑制樓市泡沫已是主流共識。但是，也應當看到，樓市是區域性非常強的市場，各地的實際情況差異極大，不可一概而論。

深圳土地競拍熱潮的背後，是深圳樓市實際剛需的不斷增長。

多年來，深圳的經濟增速都是全國翹楚，目前深圳已經有超過2000萬人的實際人口，而這一數字還在不斷激增。今天，來自世界各地的資本，來自全球各地的高端人才都在不斷湧入深圳，而深圳1997.47平方公里的總面積卻一直沒有增加。深圳的土地儲備用一塊少一塊，而人口和財富還在飛速增長，此消彼長之際，深圳的樓價又怎麼降得下去呢？

如果未來三年裏，深圳的總面積無法擴大，那麼押注樓價破10萬的房企們很可能真的會贏，因此，破局的鑰匙或將是行政區域劃分層面的重大變革。