從土拍市場看深圳東西部的差距_風聞

文 | 孫不熟

深圳昨天下午的一場土拍，引發轟動，近80家房企參與競逐，據稱全國叫得上名字的房企都去了，光保證金都超過1000億元。

最終，越秀、龍光、中海、電建、平安抱得美人歸，五宗宅地讓深圳狂攬223.84億元，吸金能力令人稱歎，成交樓面價分別如下：

第一宗，寶安尖崗山地塊，38880平米，成交價59億，樓面價6.68萬/平，被廣州越秀地產拿下。

第二宗，龍華民治地塊，32667平米，成交價65.85億，樓面價6.7萬/平米，被龍光地產拍得；

第三宗，光明區觀光路北側地塊，46020平米，成交價54.08億，樓面價4.3萬元/平米，被中海地產奪得；

第四宗，光明區光明大道東側地塊，18429平米，成交價20.12億，樓面價4.22萬/平米，被深圳電建地產拍得；

第五宗，坪山地塊，34277平米，成交價24.71億，樓面價24297元/平米，被創勇平安公司拿下。

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很多人問我怎麼看，是不是意味着深圳房價又要漲了？我的看法是，“地王刷屏”的確是市場升温的信號之一，而且對市場的刺激效應強烈，但房價真要全面啓動，僅靠這一項操作是遠遠不夠的。

目前的貨幣政策、限購限貸都不允許房價異動，之前已有蘇州、大連等城市因為房價過熱被敲打，説明國家對房地產的宏觀調控絲毫沒有放鬆，“打地鼠”式的管控仍然會繼續。

別忘了，四年前那一波行情，是有“去庫存”這個大背景作為系統性支撐的，信貸、調控基本大開綠燈，地王刷屏不過是推波助瀾的一個助攻，而今天完全沒有這個基本前提。

而且，現在的風口早已切換到舊改，未來會有幾萬億資金會流入老舊小區改造，對日趨衰敗的老城區帶來極大的提振效應。升級後的老房子，會重新贏得市場的青睞，這相當於加大了市場的供應量，嚴格來説，這對一手房市場是一次利空。

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所以，大環境不允許房價再來一次2015年式的暴漲，深圳此次土拍大熱有這個城市獨特的背景。

我認為有兩個原因值得一説：

第一，肯定還是稀缺造就了瘋狂，深圳目前的土地開發強度已經達到50%，遠遠超過香港和北上廣，賣一塊地就少一塊地。而且深圳又有那麼多房企總部，這些房企如果再不拿地，真的就無米小鍋了。

根據中指院的數據，從2015年至2019上半年，深圳全市成交的商品宅地（不含純人才住房用地）只有20宗，這對每年新增人口達到50萬的深圳來説，無異於沙漠中的幾滴水。

再加上，去年各種“5000萬蹲”新聞的刺激，足以讓房企感知到市場的飢渴。然而，高價拿地是不是一定是理性的呢？未必，我看，很多時候，所謂“地王”的出爐，主要是靠賭，或者説是靠蒙。

眾所周知，2015年拿下尖崗山地王的泰禾、2016年拿下龍華地王的金茂府，拿地價和當時周邊的二手房幾乎打平，不可謂不超前，但這三四年來，深圳房價基本沒漲，這兩個項目也遲遲不敢開盤，可謂騎虎難下，箇中滋味只有房企自己知道。

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第二個原因，和深圳的城市發展格局息息相關，來看看昨天出讓的五宗宅地分佈情況：

如圖所示，五宗宅地中有四宗位於西部，而且樓面地價全部超過4萬，位於東部的那一宗地，價格才兩萬多，差距非常明顯。

特別是位於光明區的兩宗宅地，到市中心的距離接近40公里，幾乎和坪山一樣偏僻了，但仍然拍到4萬＋，令人歎服，這個價格在羅湖中心區，都差不多能買到二手房了。而同樣的地塊，在廣州，能拍到兩萬，也能上頭條了。

那麼，**問題來了，同樣在深圳，為何西部比東部貴那麼多？**要知道，深圳最初的發展路徑是自東向西的，羅湖在20多年前當中心時，福田、南山都還是城鄉結合部，寶安就更是農村了。

更何況，**東部的濱海條件更好，**深圳人一到節假日就往東部的海邊跑，而且深圳最重要的深水港（鹽田港）也在東部，這是深圳作為全國最大外貿城市的核心支撐。所以，深圳向東，不僅生態條件更好，而且更利於製造業的發展。

所以，道理上講，東部比西部的區位條件更好啊。

在我看來，西部之所以比東部發展得快，不是深圳自己能夠左右的，而是外部環境決定的。西部在哪裏？雖然離羅湖遠，但是和珠江口進，也就是和廣州、東莞、佛山、中山近啊。

這個地理格局決定了深圳最核心的基礎設施和戰略發展區，基本都佈局在西邊，比如寶安機場、前海自貿區都在西部。而且，廣深港高鐵、穗莞深城際、廣深沿江高速，以及規劃中的廣深第二高鐵，都是從西部接入深圳的。

城市重心的西進，也從根本上塑造了房地產的生態。以越秀地產此次拍下的尖崗山地塊為例，這個地塊是有着“地王基因”的，因為依山傍水的獨特優勢，十多年前就已被定位為低密度豪宅區，並分別在2003年、2004年、2009年、2012年、2015年拿下共五次問鼎深圳當年的單價地王。

尖崗山地塊為何如此受到房企的青睞？依山傍水的生態優勢，還只是其次，它手上最大的王牌其實是前海。回顧深圳過去20多年的城建史就會發現，幾乎每一個新中心，都會匹配一個豪宅區，正如銀湖山莊之於羅湖，香蜜湖之於福田，深圳灣之於南山。

隨着前海－寶安中心區的崛起，西部地區的富人是不是需要對應一個新的豪宅區？這一點正是尖崗山地塊真正的潛在價值。

所以，無論是拿地還是買房，首先要搞清楚的是一個城市在空間上的發展邏輯呀。