730萬元天價二手房違約金驚現深圳 刷新歷史紀錄_風聞

來源：每日經濟新聞

730萬元能做什麼?

一輛蘭博基尼小牛，一線城市較好地段一套面積不小的房子，或在二三線城市的核心地段置業。而在深圳，這只是一筆二手房的違約金。

近日，深圳爆出一套價值7300萬元的二手房產，在交易中產生了700多萬元違約金。

“上述別墅違約金，刷新了深圳二手房違約金紀錄，在深圳歷史上也屬首例。”中原地產華南區總裁李耀智表示。

其告訴《每日經濟新聞》記者，他印象中深圳歷史上價格最高一筆二手房交易是2017年南山華僑城的一套別墅，成交金額在3億元左右。而此前深圳二手房違約金最高也就五六十萬元，730萬元的違約金在深圳確實是第一例。

別墅區內部 每經記者 王大花 攝

5A景區內的別墅羣

據瞭解，涉事物業所在樓盤為觀瀾湖高爾夫大宅，位於深圳市寶安區觀瀾鎮，建築年代2005年。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，該別墅位於國家5A級旅遊景點觀瀾湖內，深圳與東莞交界處。園區內，多處別墅外牆已被圍擋起來，業主還在裝修中。但同時也有不少別墅仍是毛坯狀態，無人居住，雜草叢生，看起來已閒置多年。

據中介介紹，目前該片區有觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖高爾夫大宅、黃金嶺等獨棟別墅在售，毛坯、精裝修均有，成交均價在7萬~11萬元/平方米左右，總價從千萬到上億元不等。

“私家泳池，花園可停飛機，世界豪宅典範，家在半山腰可看山看湖，華為會所、華為任總隔壁……”中介滔滔不絕，“目前別墅入住率還可以，大概有50%左右，業主多是企業家或公司高管。也有業主買來投資的，目前有套毛坯別墅在售，是客户10年前4000萬元左右買的，如今掛牌7000萬元。”

“現在這一區域別墅掛牌量不少，其中面積相對較小、總價較低的獨棟項目掛牌量超過200套。”對於成交量，中介笑稱，“肯定不如普通住宅，太高端的項目交易更像是在等待有緣人出現。有誠意的客户看一眼就能成交。今年行情並不好，前幾天才成交一套上億的別墅。”

“可貸款可全款，如果一次性付款一套大概可以優惠三四百萬元，分期貸款的話優惠就少些。”

別墅區內部環境 每經記者 王大花 攝

為什麼會誕生天價違約金?

《每日經濟新聞》記者走訪發現，涉事物業在區域內就價格和品相而言，並非頂尖產品，然而為何會誕生天價違約金?

據記者瞭解，2018年1月，對於這套別墅，甲方(賣方)乙方(買房)約定一次性付款，轉讓成交價7300萬元。

而近日，審理這起案件的廣東省深圳市龍華區人民法院對此做出了一審判決，法院認定，涉案合同的履行過程中，原告為違約方，被告為守約方，原告要求被告支付違約金並賠償損失缺乏事實依據，法院不予支持。被告方反訴要求原告方支付賠償金有合同依據，法院予以支持。

也就是説，最後被告反而告贏了原告。

記者輾轉採訪到了本案的被告方(賣方)代理方信榮(瀋陽)房地產律師團隊首席律師宋曉鋒，其告訴《每日經濟新聞》記者，2018年1月15日，原告方(買方)、被告方(賣方)簽訂居間合同，約定自合同簽訂起3日內交付定金365萬元，2018年2月13日之前交付3435萬元。隨後，買方於2018年2月13日支付了200萬元，次日支付了1400萬元，累計支付1965萬元，之後再也沒給過。後來，賣方用包括髮函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。

2018年3月，賣方通知乙方解除合同。

隨後，甲方在解除合同後將房屋出售給了第三方。

2018年4月27日，買方向深圳市龍華區人民法院提起訴訟，要求賣方履行合同，並支付違約金1460萬元(交易款項的20%)，隨後買方又變更了訴訟請求，要求退房款1965萬元，支付違約金1460萬元，居間費32萬元。買方的起訴理由是甲方構成了一房二賣，併購成了違約。

宋曉鋒告訴記者，在接到訴狀後，賣方就提起了反訴，要求買方向賣方支付違約金1460萬元，理由是乙方構成了根本違約，未按照合同在約定日期內支付購房款項。

負責此次案件的另一名賣方代理律師張茂榮向《每日經濟新聞》記者表示，買賣雙方在第三方代收問題產生了分歧，隨後，乙方以第三方代收不安全為由拒絕支付剩餘款項。

宋曉鋒告訴記者，買賣雙方在合同中有約定，接收款項是由第三方代收，買方也通過第三方向指定第三方付款。在支付購房款的過程中，乙方要求變更收款方式，甲方不同意，但在實際付款過程中，乙方強行要求變更，與合同約定不符，這也最終導致了甲乙雙方協商不一致。

張茂榮向記者表示，約定第三方代收款是符合雙方約定了，找人委託代收款，這個是不違法的。

而法院在判決書中明確表示，原告拒付購房款的理由不充分，法院不予採納。

知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，對於二手房買賣交易的違約，深圳法院普遍判10%的違約金。後來再沒付款，雙方發生爭議，訴求是賠償1460萬元，把違約金調到10%。

法院判決在判決書中指出，本案為房屋買賣合同糾紛，原告與被告之間的《二手房買賣及居間服務合同》及《補充協議》系雙方的真實意思表示，內容未違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應遵守。

根據合同，由於原告應於2018年2月13日支付第一期購房款3435萬元至被告指定賬户，但截至當年2月14日，原告僅支付了定金265萬元及第一期部分購房款1600萬元，構成違約，被告有權解除合同並要求原告承擔違約責任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同約定，涉案合同函件妥投時已經解除，被告向第三方出售房產未違反法律規定。原告關於一房二賣的答辯意見缺乏事實依據，本預案不予採納。

首先是合同有效，其次，乙方(買方)違約，沒有按照合同規定付款，同時在甲方向第三方出售房產之前已經發出了解除合同通知，不存在一房二賣的情況。是因為買方違約，因此要想買方支付違約金。

對於案件後續，張茂榮告訴記者，目前案件的判決尚未生效，如果對方不服判決，可以有15天時間向上一級法院上訴，目前上訴期還沒有過。

張茂榮表示，對方可能會提出上訴，也可能庭外和解，但其認為法院維持原判的可能性較大。

隨後，記者撥通了原告方(買方)代理律師的電話，對方明確表示不接受採訪，記者問及是否會上訴，該律師表示要看委託人的意思。

張茂榮告訴記者，目前尚未收到對方上訴的消息。

《每日經濟新聞》將持續關注該事件的最終審判結果。

（完）