心比天高利比紙薄，長租公寓能有多“長”_風聞

來源：微信公眾號“ 中國新聞週刊”

作者：王飛

行業會在大浪淘沙中

迴歸本質、去粗留精

長租已經成為城市租住青年的“新寵”。也可見，長租公寓在市場和租客羣中的認知度。

長租平台自如6月25日發佈的《中國青年租住生活藍皮書》顯示，在租房模式的喜好上，六成的人表示更傾向於通過長租平台來租房。

不過，有光的地方就有陰影。這個“忽如一夜春風來”的房地產子領域，其實還很不成熟完善。

尤其去年開始，“藍海”、“風口”、“紅利”等溢美之詞背後，長租公寓還和“爆倉”、“欠租”、“跑路”聯繫在了一起，這裏也有陰雲密佈。

於是，頭部玩家忙於清理存貨、加快週轉、改善現金流。掉隊者則在維繫成本與規模擴張之間的天平上勉力平衡。

在中介、酒店、獨立創業品牌等幾大門派競爭中，凸顯的不僅是長租公寓本身的問題，還有參與者自身的迷茫和焦慮。

**中介：**房散而管不散是關鍵

對中介公司來説，長租公寓做的是流量和平台，大多采用擔任“二房東”賺取租金差模式。

因為可以直接接觸房東和租客，中介對供需端有着更為深刻的瞭解，對市場變化的把握也更為敏鋭準確。

依託於豐富的用户數據積累，中介更易高效獲取分散式房源。比如當前國內長租公寓規模“第一把交椅”自如，6月5日剛剛公佈的房東內部大數據顯示，目前共有近45萬名業主成為其委託方。其中最牛的一位，委託自如代出租了61套房產。

同時，大數據的細緻分析描摹，又能使中介在產品裝修改造和收費標準制定等方面更契合客户需求。

另外，“居間”身份的中介做長租公寓的另一大優勢在於可“雙向二次轉化”，即有優先機會將受委託租賃變成買賣交易。這也直接賦予了其獲房和獲客成本皆低的便利。

但中介“分散”模式最明顯，短板也顯而易見：服務距離的拉長和服務半徑的擴大，使成本和質量把控困難。

目前，即便是中介頭部企業，在這些方面也要麼是專門搭建平台，要麼外包。前一種方式成本大大增加，後一種則無法保證質量，比如自如當年的“甲醛門”。

**創業品牌：**沒有最旱，只有更旱

創業型品牌，是長租公寓另一支“英雄不問出處”的生力軍。幾家佼佼者已獲得了多輪融資。

相較於房企和中介，雖然其缺乏資源優勢，但若能通過靈活新奇的經營思路和方式在某些細分領域做出特色，還是能在市場擠出一席之地。

比如YOU+公寓定位為“創業者之家”，新派公寓和蘑菇公寓鎖定白領客羣，蜜柚公寓專注於服務女性租客等等。

幸運的畢竟是少數。一位國內排名前十的集中式長租公寓CEO坦言：“別的行業‘旱的旱死，澇的澇死’。長租公寓是‘只有更旱，沒有最旱’。這個行業目前來看還是資產太重。”

截至目前，引發爆倉的長租公寓品牌，如鼎家、青檸、寓見……大多是創業型。同時，今年5月，一批曾辦理租房貸的長租公寓創始人，因未按期還款被法院列入失信人名單。

房東東創始人全靂指出：一些創業型長租公寓品牌的自身運營能力和管控能力不行，又缺乏專業的財務知識，盲目擴張往往會自掘填不上的窟窿。

全靂表示，創業型公寓也許最終只有下面幾條出路可選：一是做到金字塔頂端，最終上市；二是被大企業收併購；三是抱大腿，介入公立項目；四是收縮降速，轉向小而美。

**酒店&金融互聯網：**多條“鯰魚”入紅海

從管理規模、佈局範圍、市場佔有率等方面，酒店系可能都無法與房企、中介甚至是創業品牌長租公寓相比。但因為連鎖酒店與長租公寓在諸多方面都可對標，因而在存量物業獲取、標準化管理服務以及品牌溢價能力上具先決條件，試錯次數少。

目前，長租公寓領域中的酒店系參與者主要有華住酒店旗下的城家公寓、亞朵酒店旗下的繽潤亞朵、如家集團的逗號公寓、鉑濤集團的窩趣公寓等等。

與其他運營方相較，酒店更擅長將以“間”為單位的每一產品以合理成本放置於合適位置。因此在運營效率上有先發優勢。

同時，該流派又可與母公司共享開發資源、營銷體系、IT系統等，前期成本大大降低。借母公司之力，融資成本也能相應降低。

但短板也非常明顯。相對於房企，資金獲取優勢不足；相比中介，又難於獲得一定數量基礎的分散性房源。

一個現象是，金融和互聯網巨頭也在進入這個市場。支付寶推出信用租房模式；中國銀聯與多城市簽署住房租賃服務平台合作協議；京東成為北京住房租賃市場支持平台合作方；建設銀行深圳分行聯合萬科、招商、星河等11家房企簽署房屋租賃戰略合作協議，正式切入深圳住房租賃市場，還配套推出了20多項住房租賃金融產品。

戴德梁行估價及顧問服務部助理董事張超在接受中國新聞週刊採訪中表示：該行業整體仍處於集中度低的初級發展階段，產品標準和監管規範有待完善，目前尚談不上“寡頭時代”。隨着金融、互聯網等新興力量的入局，將從營銷、運維、融資等方方面面對市場產生深遠甚至顛覆性影響，從而加速長租領域的發展變革。

錢和地上“找便宜”

如同任何一個重資產行業，去哪找錢、找到錢怎麼花、怎麼讓賺到的比花出的多，花完這筆如何找下一筆，是決定長租公寓生死的環環相扣鏈條。

上述各環節，對應的分別是融資、運營、盈利能力。

融資是首要條件。目前，長租公寓運營主體一般採用兩條融資渠道，股權融資和債券融資。但股權融資資金成本高，獲取難度大；債券融資對規模較小的公寓品牌又難以實行。

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉對中國新聞週刊指出，產業屬性和資金屬性不匹配。是目前長租公寓領域的矛盾根本。同時，低價地也是長租公寓亟需的。

胡景暉表示，“長租公寓的行業特性是回報週期長且回報率微薄，但目前主流的融資渠道提供的卻是利率成本高、可用時間短的熱錢、快錢和貴錢。”

長租公寓借錢愈難，很多中小規模者只能轉讓離場。但又由於頭部玩家自身因前兩年搶房源、卡位置過猛，資金鍊亦吃緊，因而如今收納新房源的態度也很審慎，不輕易接盤。

所幸，新的融資渠道正逐漸成型。今年開始，隨着銀行、保險資本的滲透，品牌型長租公寓的融資成本開始有降低跡象。貝殼研究院原院長楊現領預計，未來長租公寓的融資渠道將一定程度上拓寬並逐漸暢通。

如果説2018年是長租公寓問題頻現後的靜默期，那麼2019年就是狂熱退去後的冷靜期，行業會在大浪淘沙中迴歸本質、去粗留精。