遠超北上廣深，這個城市再奪第一！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

誰是中國賣地收入最高的城市？

答案有些出人意料。不是北上廣深四大一線城市，也不是成都武漢等常住人口破千萬的二線省會，而是錢塘江畔的杭州。

根據中原地產研究中心提供的數據，2019年上半年，杭州賣地收入超過1400億元，遠超北上廣深，再度蟬聯榜首，成為上半年賣地收入唯一超過千億的城市。

賣地如此之猛，樓市到底會怎麼走？

01

面對土地市場的火熱態勢，杭州隨即升級樓市調控政策。

6月29日，杭州推出**“限房價、限精裝”**地塊。這些地塊在出售時，就已經鎖定未來房子的最高售價，同時還鎖定了精裝標準。

這意味着，競拍的樓面價越高，開發商未來的利潤就越薄，杭州通過此舉試圖為土地市場降温。

事實上，這不是杭州第一次在賣地收入上“笑傲”全國。

根據克而瑞數據，2018年，杭州賣地收入高達2442億元，成為全國唯一賣地收入超過2000億元的城市。（參閲《全國賣地收入排行：杭州奪冠，深圳墊底，武漢鄭州南京躋身十強》）

這一數字，是廣州的1.6倍，是深圳的5倍。與當年財政預算收入相比，高出600億元左右，土地財政依賴度超過130%，位居各大城市前列。

杭州賣地井噴最早可以追溯到2015年。

數據顯示，2015年杭州土地出讓收入不足千億，2016年直接翻倍達到1612億元，2017年再度大漲達到2120億元，2018儘管樓市由熱轉冷，但杭州賣地收入仍然創出新高，達到2442億元的新高度。

**從2014年算起，五年時間，杭州土地出讓金累計已超過9000億元。**以此推算，到2019年年底，杭州賣地收入突破萬億大關，基本沒有懸念。

在二線城市中，杭州城市面積並非最大、常住人口並非最多、GDP並非最高，為何賣地收入卻一路飆升？

02

第一個因素也是最核心的因素：亞運。

杭州是2022年亞運會主辦城市。

歷來每一次體育盛會，都是城市展現國際形象的最佳時機，都會帶動城市建設的全面提升，成為城市補短板的重要契機。無論是體育場館建設、道路建設、地鐵建設還是城市開發力度，都會得到前所未有的提升。

杭州雖是首屈一指的網紅城市，但論城市建設，不僅遠遠落後於一線城市，與廣大二線城市相比也沒有多大優勢。

這其中，最具代表性的就是地鐵。

在全國地鐵里程排行中，北上廣遙遙領先，上海運營總里程高達669km，廣州為473km，武漢成都重慶都超過200公里，而杭州僅為115公里，排在十名開外，不及鄭州、西安、南京、蘇州等城市。

因此，為了給亞運提供更好的支撐和保障，杭州計劃到2022年形成總長度達516公里的軌道交通，並將實現軌道交通十城區全覆蓋。

如此龐大的基礎設施建設，必然需要鉅額資金來作為支撐。軌道交通上馬在即，民生支出嗷嗷待哺，杭州財政收入雖然非常穩健，但也會力有不逮。

賣地收入，就成了替代選擇。

03

第二個因素，則與城中村改造和棚改息息相關。

2016年，杭州全面啓動城中村改造五年攻堅行動，涉及全市246個城中村。就在同一時間，全國棚改大擴張，棚改貨幣化橫空出世。

城中村改造與棚户區改造相結合，對於樓市的刺激效應可想而知。

一般認為，棚改集中於中西部省份、以三四線城市為主。事實上，在一二線城市裏，棚改規模龐大的同樣不在少數，杭州、濟南、貴陽都是典型例子。

數據顯示，2017年杭州棚改開工量高達6.95萬套，2018棚改完成開工6.6萬套，2019年則計劃開工6.89萬套，在一二線城市中位居前列。

與之對比，整個廣東2019年的棚改開工計劃只有2.49萬套，2018年更是隻有1.87萬套。

一個杭州市的棚改規模，超過了廣東省。

與棚改相比，棚改貨幣化的影響更加直接。過去兩年，杭州棚改貨幣化的比例一度高達50%以上，直到2019年，杭州改為實物安置為主，貨幣化補貼的比例降低到11%。

棚改帶來的不只是大拆大建，還有拆遷户的持幣入場，影響有多大，可想而知。

04

第三個因素，則與杭州的強勢崛起有關。

最近幾年，杭州成了名副其實的網紅城市。諸如**“北上深杭取代北上廣深”、“上海成了環杭州城市”**的説法不脛而走。

這背後，杭州經濟發展迅猛，2018年GDP高達1.35萬億，位居全國第十位。以阿里巴巴為代表的信息經濟產業異軍突起，而G20等重要活動的落地，更讓杭州獲得了堪比北京上海的曝光度。

**與此同時，杭州在搶人大戰上絲毫未曾放鬆。**今年5月，杭州落户細則出台，凡是大專以上學歷，35週歲以下，繳納一個月社保即可落户。

這一門檻，低過廣州深圳，甚至低過部分二線強省會。門檻之低，令許多城市倍感壓力。（參閲《終於，廣州深圳杭州忍不住了》）

2018年，杭州常住人口達到980萬，杭州新增人口33.8萬人，僅次於深圳、廣州和西安。人口吸引力可見一斑。（參閲《全國30大城市人口競爭力排行（名單）》）

在搶人大戰加持之下，2019年杭州常住人口破千萬，沒有任何懸念。

有強勢產業，有一流的城市知名度，有持續且強勁的人口流入，有城市大擴張的預期，杭州自然容易成為樓市的熱土。

05

杭州樓市將向何處去？

一方面，杭州離2022年亞運會召開還有三年時間，一眾基礎工程建設仍在大力推進。與此同時，杭州信息經濟產業未受到經濟新週期的影響，經濟仍舊保持強市增長態勢。而隨着落户門檻的降低，杭州對於人口的吸納力還會進一步增強。

這是樓市的支撐因素。

另一方面，杭州的城中村改造和棚户區改造已經基本接近尾聲，而棚改貨幣化從當初的50%以上減少到如今的10%左右，大拆大建的刺激動力隨之衰減。

同時，基於城市擴張的需要，杭州還會繼續增大土地供應規模，未來樓市庫存有可能大幅增加。

杭州未來樓市向何處去，受到這兩種力度的拉扯。

不能忽略的一點，江浙本就是民富之地，杭州一直都備受追逐。每一輪樓市週期裏，都少不了杭州市場的大起大落。

**這就決定杭州不同於其他城市的一個特性：**在樓市上漲期，杭州往往會率先上漲，並且一步到位。而在樓市下行週期，杭州則會出現劇烈調整，降價維權發生的頻次遠遠高過其他城市。

所以，杭州樓市的下一步，仍取決於大環境。沒有大環境的支撐，杭州的上漲動能恐怕難以維持。