賣地之王杭州火了，下一個成都？_風聞

文丨西部菌

上半年結束，各類榜單、統計排名正在密集公佈。

誰是上半年的“賣地之王”？根據中指研究院的統計數據，杭州以1423億元奪得2019年1—6月的土地收入“冠軍”。

來源：中指研究院

前五的城市，還有武漢、北京、天津、上海。

在新的經濟環境下，哪些城市的土地收入將“後來居上”，土地收入對於不同的城市到底意味着什麼？它又將如何重塑各城市的房價地圖？

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杭州火了，下一個是成都？

雖然關於賣地收入的統計存在着不同的口徑，但在近幾年的各類榜單中，杭州在土地收入方面都坐穩了“霸主”地位。

杭州的土地開發到底有多火？有統計顯示，從2016年上半年起，杭州就開始出現在全國土地收入最多的城市這一位置上。

來源：中指研究院

2018年杭州的土地收入為2443億元。按照這一標準，今年上半年杭州就差不多完成了去年60%的“任務”。所以，大概率，杭州今年的土地收入可能超過去年，並提前鎖定今年的冠軍地位。

杭州土地開發市場的火爆，原因並不複雜。一方面，它與這座城市近年來的強勢崛起趨勢直接對應。無論是互聯網新經濟，還是召開國際會議，杭州都可謂名利雙收，站到了城市發展的風口，開始全面收割紅利，成為新一線城市中的佼佼者。

人氣就是證明。去年，杭州的常住人口增量僅次於深圳、廣州、西安，位居全國第四。截至去年底，杭州的總人口已達到980萬，今年突破千萬應該是板上釘釘。

來源：中商產業研究院

另一方面，則得益於亞運會的籌備給基建帶來的拉動作用。

杭州土地收入節節高攀的背景，很容易讓人聯想到另一個城市——成都。

從土地收入看，成都上半年尚只接近400億，不到杭州的三分之一，在主要城市中排在十名開外。

不過，這很難説成都的土地供應不足。因為其成交面積只比杭州少了14%。土地收入差異如此之大，主要還是因為價格的區別。

但是，成都目前所面臨的情況和杭州有幾分相似。

兩座城市都是目前新一線中的領頭羊。論基建，日前成都就傳出地鐵第四期規劃疑似獲批的消息，未來幾年，仍是成都地鐵的建設高潮。

新區開發，無論是東進還是南拓，天府新區與東部新城建設，都必然會帶動更多的土地開發。而就在今天，全長近150公里的成都城市東西軸線也宣佈開工。

論人口，成都去年的常住人口增量居於杭州之後，進入全國前五。

論機遇窗口，杭州目前在籌備2022年亞運會，而成都也先後拿下2021年大運會和2025年世運會。雖然規模有別，但其對土地開發同樣具有溢出效應。

從樓市表現看，雖然自去年5.15樓市新政後，成都房價漲幅基本平穩，但上個月，成都再次連續上演萬人搖號搶房現象。

在如此相似的發展背景下，成都的土地收入，是否也會走上杭州的開掛之路，可能性不小。

02

一二線依舊是房企主戰場

囿於土地價格差異，一個地方的土地市場到底有多熱，成交面積其實是一個更直觀的標準。

今年上半年土地收入前20名的城市中，若按照成交面積排名，位次就會有較大變化。前十分別是天津、武漢、西安、重慶、杭州、青島、南京、昆明、成都、上海。

可以看出，成交量前十的城市中，一線城市僅有上海入圍，其餘全是二線城市。由此也反映出一個現實問題——一二線城市仍是土地市場開發的絕對主力，是房企的主戰場。即便是一線城市也仍難言已徹底降温。

以土地收入為例，北京、上海都進入了前五，廣州進入前十。深圳雖然以269億排名第24，特別是土地成交面積僅有31萬平方米，不到第一名天津的四十分之一。

但是，就在前幾天，深圳一天內就推出了5塊地，僅房企繳納的保證金就超過1000億，被稱為是“史詩級”的土拍，創下了20年來最大的一次土地供應記錄。

另外值得一提的是，即便是房價已經連漲39個月，漲幅多次位居全國第一的西安，其土地成交面積其實並不低，僅次於天津、武漢。

得益於近兩年間上百萬的人口落户和西鹹新區開發的推動，西安土地開發市場的火熱並不讓人意外。

不過，在房價漲勢多次被警告的情況下，西安是否會繼續增加土地供應，與最新出台的調控政策形成遏制房價過快上漲的“雙管齊下”，還有待觀望。

03

“強省會”還有多少土地財政紅利

提到各地的土地收入，就不得不提土地財政這個概念。

在現實中，土地財政往往被看作是一個貶義的概念。但是，除個別長期靠土地財政支撐的城市和地區，相當一部分城市在發展的過程中，其實都要經歷一個土地開發的高光時刻。這是由城市發展規律決定的。

就以杭州為例，其近幾年的土地財政依賴度，在各種統計中都居全國前列，今年上半年繼續延續了這一勢頭。但綜合目前杭州的發展態勢，很難説這種狀況是不正常、危險的。

來源：國民經略

和固投支出一樣，一個城市的快速發展，必定伴隨着土地開發的升温。從深圳到杭州再到西安，都是如此。一線城市其實也是從這個階段走過來的。

區別在於，一些城市可能由於財政實力雄厚，其對土地財政的依賴程度不那麼明顯，但絕對值並不低。

就目前來看，除了一線城市的土地財政依賴度普遍降低，主要二線城市依然還有一個可以期待的土地財政紅利期。

一是基建，典型如地鐵、高鐵網絡的完善，將刺激沿線區域的土地開發；二是大量的新區建設，也將增加土地資源的入市。

按照這個標準，一些正致力於打造強省會的城市，或者是城市羣內部的主力城市，未來土地市場都仍有潛力可挖。

當然，因為土地財政是不可持續的，到一定階段，如果產業發展未跟上，城市的經濟和債務壓力就將突顯。所以，目前一些“大熱”的二線城市，由於人口流入和樓市調控的需要，保障必要的土地交易活力是必要的，但需要平衡風險。

總的來説，評價一個城市對土地財政的依賴程度，除了要看直觀的數字，也要充分考量其所處的發展階段和外部環境。一定程度上，土地開發市場的表現，也是一個城市發展活力的一個重要觀察指標。

需要指出的一點是，土地收入的統計，有較大的“彈性”。因為統計口徑的原因，有的可能只統計市轄區，有的是算全部區縣，有的又牽涉到資金入庫效率的問題，相關統計僅供參考。