3000萬以上豪宅，只在這五個城市才賣得動_風聞

文／孫不熟

這幾天，樓市上半年數據集中出爐，總體來説，四個字——地熱房冷。

各大城市土拍市場再創新高，其中杭州賣地收入超過1400億元，居全國第一，其次是武漢、北京、蘇州、天津和重慶。

和土拍市場的火熱形成對比的是，一二手房市場普遍不鹹不淡，部分城市的成交量甚至創近五年新低。

不過，有一類產品卻出現逆勢上揚的行情，那就是頂級豪宅，行情好到不得了。

根據克而瑞的數據，今年前五個月，北上廣深的千萬級豪宅（一手）成交量同比去年放量增長，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000萬以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

這説明了什麼？

01.

來看看千萬級以上豪宅的成交量。

如上所示，1-5月，總價1000萬以上豪宅主要集中在一線和強二線城市，北上深仍是千萬級豪宅的主要賣場，成交套數皆超1000套，和其他城市明顯拉開差距。

上海向來是超級豪宅的最大市場，這次以3493套高居榜首，同比大增117%。杭州素有“豪宅第四城”的説法，但這次成交量同比大跌43%，顯示杭州市場的特殊性。

除了北上廣深杭，蘇州、南京、廈門、寧波、東莞、福州等二線城市也表現不俗，千萬級豪宅成交量均超過100套。特別是東莞和福州，成交量接近去年的三倍。

三四線城市中，珠海、温州和佛山的表現也可圈可點，千萬級豪宅成交套數都在50套左右，躋身豪宅TOP20城市行列，而武漢、成都、西安等強省會城市則不在此列。

02.

再來看看單價10萬以上豪宅成交量：

如果以單價來計豪宅的話，這個指標的馬太效應更強烈，高總價可以通過做大面積來實現，但高單價就只能依賴城市本身的價值了。

在這個賽道上，只要成交一套單價超過10萬的豪宅，就能躋身前10。

北上深仍然穩居第一梯隊，和其他城市拉開的差距更大。其中上海仍然排名第一，深圳則超越北京居第二，杭州排名第四，廣州居第五。

南京、蘇州不在TOP10行列，而惠州、三亞居然躋身前10，廈門的成交量大跌67%。

03.

再來看看豪宅市場中的航母級產品——3000萬量級。

3000萬以上豪宅是一個更重要的分水嶺，既考驗面積極限，還考驗單價極限，只有極少數頭部城市才存在這個量級的市場。

在這個賽道上，上海、北京的首位度更高，深圳和二者的差距明顯拉開，顯示深圳豪宅雖然在單價上和北京、上海一個量級，但在總價緯度，和北京、上海仍然不是一個level。

值得注意的是，在這個量級的市場上，除了北上深，就只有廣州、杭州等極少數城市勉強還有點存在感。其中，廣州在這個指標上終於超過杭州，位列第四，顯示廣州是一個任何時候都不可輕視的市場。

如果覺得這五個月的數據不具有代表性，那就來看最近幾年的數據：

歷史數據就更能説明問題了，3000萬量級的豪宅市場，基本上就是北上深三個城市的天下，廣州、杭州勉強還有點成交量，其他城市基本可以忽略不計。

04.

3000萬以上豪宅，只在這五個城市賣得動

羅列了這麼多數據，其實還反映出一個問題，那就是頂級豪宅是個局部性很強的市場，基本只在三大經濟圈（長三角、珠三角、京津冀）才存在，而且不僅是核心城市，蘇州、東莞這類非核心城市，也表現不俗。

除了三大經濟圈，就只有青島、廈門、三亞幾個旅遊城市還有一點市場。

而武漢、成都、長沙、西安、鄭州等強省會城市的表現，不如蘇州、寧波、温州、佛山、東莞等一線城市旁邊的衞星城。

這幾個城市的規模和能級雖然不如內陸強省會，但因為民營經濟發達，藏富於民，企業家羣體的數量更佔優勢，在這類城市蓋頂級豪宅，可能比強省會更好賣。

這意味着，**如果你是開發商，想做3000萬以上的市場，你幾乎只能去到上海、北京、深圳、廣州、杭州五個城市，**因為只有這五個市場才有比較穩定的頂級豪宅市場。

南京、廈門、青島、蘇州、三亞、大連也可以去，但你要做好打持久戰的準備，其他城市，打死也別去。

如果你是個人投資者，可能還得去掉廣州和杭州，3000萬以上的房子，在二手市場還有可觀的成交量，估計只有北上深，廣州、杭州都不太行。

當然，你去到其他一些二線城市，肯定也能買到3000萬以上的房子，但要想清楚的是，這個量級的房產在二手市場是否賣得出去？

05.

豪宅市場放量成交，説明了什麼？

還有一個問題，在樓市蕭條的背景下，豪宅市場為什麼能夠逆勢上揚？

我的看法是：

一方面，從去年開始，不少城市的豪宅網籤備案逐漸放開，購買力充分釋放，再加上雙合同現象消失，真實數據得以浮上水面。

第二，頂級豪宅是塔尖人羣的小眾市場，這類人羣資金雄厚，而且融資渠道很多，購買力基本不受調控的影響，選在熊市入手，議價能力更強，有抄底的考量。

特別是北京和上海，頂級豪宅的成交量相比去年同期堪稱井噴，顯示京滬作為中國財富管理中心的地位，無城可敵。

而3000萬以上豪宅，北京的成交量甚至是去年的6倍，顯示塔尖人士對北京市場的巨大信心。也説明北京這個市場，只要有給一點點陽光，就十分燦爛，其調控別指望有大的鬆動。

另外，當下實體經濟難做，富人在資金上有避險需求，而佔據城市核心位置的頂級豪宅，向來是配置大資金的不錯選擇。

我一直有個觀點，牛市買剛需、熊市買豪宅。裏面的道理，各位可以想一想。