WeWork超Uber成美國估值最高初創企業，共享辦公變市場下一新寵？_風聞

在網約車巨頭Uber上市後，WeWork以470億美元的估值取而代之成為美國估值最高的初創企業，何時上市也成為外界關注的焦點。今年4月底，以WeWork為基礎成立的We Company表示於去年12月已向美國證券交易委員會秘密提交了IPO上市招股書，這也讓它可能成為今年美股市場繼Uber之後的第二大IPO公司。

作為共享辦公空間的巨頭，WeWork的規模跟市值確實受到外界很高的關注，上市後股票能否實現破發也是值得期待。只是從它之前披露的數據來看，去年虧損金額達到19億美元，虧損問題的存有還是會大大的影響到它的股票發行價。隨着Wework上市也臨近，它的最終市值能否不讓投資者失望呢？國內共享辦公同樣火爆，它們能從WeWork上取到什麼樣的經呢？

WeWork 去年底已遞交IPO上市招股書 共享辦公模式備受資本市場青睞

作為共享辦公領域的領頭羊企業，WeWork近幾年的發展還是很迅速，根據它之前對外公佈的數據來看：WeWork現在擁有46.6萬名成員，分佈在28個國家100多個城市的485處辦公地點。其營收已經從2014年的7500萬美元 增至去年的18億美元。三年前它有1000名員工，如今該公司擁有1.2萬名員工，而且每週還會增加100名員工。

這個發展規模也讓Wework成為共享辦公領域的獨角獸，目前它的市值也達到470億美元，在Uber上市後成為美國估值最高的企業。對於獨角獸企業，資本市場對於它何時上市也是頗為關心，據美股研究社瞭解共享辦公頭部品牌WeWork在4月底表示，公司已經於去年12月遞交了IPO申請，這也意味着它距離上市的進度在加快。

自從2010年成立以來，WeWork已經融資約120億美元，其中大多數的資金來源於軟銀集團。為何能夠獲得這麼高的融資規模？在美股研究社看來共享辦公模式還是抓住了B端企業主的發展需求。共享辦公模式在不少一線城市受追捧，一方面是傳統寫字樓租金居高不下，讓不少企業花在這方面的成本不低；另一方面對於創始企業來説他們資金有限、人員流動大，共享辦公模式更多從更多方面滿足這些初創企業的需求。在這樣的前提下，全球不少地區都誕生了本土的共享辦公企業，同樣中國市場也是如此。

今年1月份，WeWork宣佈公司更名為The We Company，未來將包含三個不同的業務線：WeWork（工作）、WeLive（居住）和WeGrow（教育）。對於企業來説，在上市之前拓展更多的業務線不僅能讓企業有更多的營收可能性，同時也能讓WeWork擺脱它只是一家房地產公司的標籤，畢竟企業只有讓投資者看到它有更多發展的可能性才能吸引他們長線投資，讓股價表現有更高的上漲空間。

對於WeWork來説公司主體We Company上市也只是時機問題，但如何在上市前營造出企業的商業價值這也是它要一直考慮的重點問題。在美股研究社看來，雖説WeWork是共享辦公領域的頭部平台，但已有其他共享行業的獨角獸在上市後股價表現並不理想，可能也會讓WeWork受到一定的質疑。最為關鍵的是WeWork以下的幾個問題，其實很大程度上還是會影響到股價表現。

WeWork估值規模讓資本市場翹首期待 但幾大問題恐將影響到市值增長

6月17日，據彭博社報道：WeWork考慮通過一筆交易控制印度分公司的多數股權。該交易將讓這家共享辦公創業公司把這個快速增長的業務部門的財務業績合併進來，以便為今年的IPO做準備。根據WeWork的營收增速以及它在全球各地的規模來看，整體的表現還是備受資本市場的期待，只是任何一家企業在上市前都會盡可能的 “包裝"好各種數據，營造出好的現象，但問題的存在並不可能完全讓投資者忽視。在美股研究社看來，WeWork在上市前這幾個方面的問題對於它的市值會有不小的影響。

1、 虧損額度大仍然是WeWork繞不過去的坎，商業模式變現能力還不強

對於共享企業來説，虧損成為他們面臨的共同問題，即使已經發展成為行業獨角獸，虧損的額度更大，這也成為這些共享獨角獸企業上市後股價暴跌的重要原因。根據WeWork目前透露的信息來看，2018年WeWork營業收入約18億美元，淨虧損19億美元，營收及虧損額度均進一步放大。在2017年，WeWork的營業收入為8.86億美元，淨虧損為9.33億美元。

雖説WeWork的營收能力在不斷提高，但不可忽視的它虧損的額度也很厲害，這足矣説明目前WeWork尚未形成有效的盈利模式。根據它的營收來看，營收則來自會員費以及入駐者每月支付的使用費。從營收來源來看還是較為單一，如果會員數規模上不來，或者説不能通過其他服務產生更多商業價值的話，虧損問題也許還是難以在短期解決。對於WeWork來説，上市時間也在臨近，去年的虧損額度並不低，收窄虧損對於投資者而言仍然難以有很大的説服力。

2、企業內部自身問題不少，高管處事作風過於獨斷企業文化受員工詬病

作為一家共享辦公企業，雖説WeWork營造的公司氛圍是派對般的感覺，看似相處的風格很輕鬆，但其實公司內部的文化還是存在不少問題，其中最大的問題還是出在WeWork的創始人諾依曼身上。根據騰訊科技報道的《WeWork能成為世界上首個實體社交網絡嗎？》一文中提到：員工和高管們表示，這種文化在很大程度上源自諾依曼，而諾依曼的獨斷可能也會令人沮喪。

對於獨角獸企業來説，公司的創始人以及高管是核心人物，他們的一言一行也會被外界放大很容易因為個人問題也會對公司形象產生影響。今年1月，媒體爆出WeWork CEO亞當·諾依曼向公司租賃私人房產，藉此獲利數百萬美元，引發利益衝突擔憂。這一新聞也引起多位WeWork投資者的擔憂，畢竟諾依曼這種操作可能會從他與WeWork達成的租金或其它條款中受益。除了高管的問題之外，WeWork的員工流動太高也是一個問題，從側面也説明公司內部文化很難留住員工。

3、 共享辦公行業競爭壓力大，既要面臨傳統房地產又有同行擠壓市場份額

根據WeWork的商業模式來看，從房東那裏租賃辦公室，把它們分割成小塊出租，並根據設計、功能等附加服務收取額外費用。為了發展壯大規模，WeWork需要在海內外市場租賃或者購買更多辦公空間，從而通過佔領市場來獲得企業的選擇。從它的發展來看，一開始它的競爭對手主要是傳統房地產市場，相對而言它沒有這些企業的寫字樓資源豐富，另一方面WeWork也要投入更多資金來擴充它的共享辦公資源。

對於共享辦公行業來説，它的技術含量並不是很高，這也意味着它的門檻並不是很高，也許只要有一定的資金儲備發展共享辦公就有了基礎，在這樣的前提下，這也讓共享辦公行業誕生了不少的新企業。對於WeWork來説，在沒有更多競爭優勢的前提下，它面臨的競爭對手在增加，同時它要搶奪地理位置好的共享辦公資源的競爭也變更激烈。由於共享辦公在全球颳起熱潮，這也讓WeWork的海外市場擴張之路會變難，沒有核心競爭力的話市場份額的搶奪難度加大。

共享辦公商業模式增長空間想象力大 WeWork能否抓住市場紅利看盈利模式

根據相關數據顯示，目前共享辦公規模超過280萬平方米，以平均每年不低於50%的增速在增長，根據高力國際2017年報告，共享辦公空間在過去兩年保持年均 30%的增長。到 2030 年，30% 的辦公空間將會是聯合辦公空間。共享辦公在未來有這麼高的增速對於WeWork也算是一個巨大的機遇，能否在上市後儘快實現盈利還是會關係到未來的股價走向。

根據We Company的業務佈局來看，除了已知的WeWork、WeLive和WeGrow這三個業務分支之外，它也在健身、食品、基金等領域有所嘗試。健身、食品是圍繞辦公空間延伸而言，對於上班族來説還是有一定的需求；基金則是有企業的需求，今年5月，WeWork還推出了一隻名為ARK的投資基金，該基金將允許公司開始購買房產。從業務佈局來看，可以看出WeWork的走向還是圍繞在企業跟共享辦公上，只是如何藉助這些多元化的業務創造更多營收還是考驗它的運營能力。

對於共享辦公企業來説，它們的共同點是都能為企業都能提供辦公空間，但要想與眾不同服務跟技術仍然是重點。隨着智能化辦公成為一種趨勢，對於WeWork來説如何在智能上給與企業更便利有效率的服務很關鍵，從服務上獲得更多營收才能提高整體的變現能力。未來WeWork要儘可能的多挖掘可行的商業價值，借單一的租金模式升級為能夠通過提高不同的服務來創造更多的營收增長。

對於WeWork來説，上市前能否用更多營收證明平台的價值很重要，但同時上市的時機也很關鍵，中國市場目前也有不少共享辦公企業也有上市的計劃，誰能成為共享辦公第一股目前還未知。在美股研究社看來，WeWork在中國市場也需要加速了。

中國市場對於WeWork的重要性不言而喻 但本土企業的壯大是股不可忽視的力量

目前海外地區仍然是WeWork發展的重要市場，以中國為例，WeWork已在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武漢和廣州等城市擁有74個社區。WeWork大中華團隊在今年1月份的媒體溝通會上透露，新一年將繼續拓展在南京、蘇州、西安、重慶、天津等城市的發展。WeWork加速在中國市場的發展動作，主要也是為了搶奪更多的市場份額。

截至2018年9月底，中國共享辦公運營商平台已超過300多家，佈局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個，2018年中國共享辦公市場規模有望超過600億元；預計到2020年共享辦公空間數量將達5000家，市場規模將達2315億元。從發展規模來看，中國市場對於WeWork的吸引力確實不小，但本土企業也有不少計劃上市與Wework一較高下。

以優客工場、納什空間、氪空間、無界空間、世鰲國際、SOHO3Q等本土企業都逐漸在本土站穩腳跟，面對競爭激烈的共享辦公行業，各個共享辦公企業紛紛加速擴張並藉助資本力量，謀求搶佔更多的市場份額。這些企業的崛起對於WeWork來説確實威脅也不小，尤其是有些企業本身是做房地產樓盤，他們在資源上更佔優勢。

對於WeWork來説，中國市場本身很龐大同時由於發展市場前景有更大的想象力，自然行業競爭也會格外積累。本土企業不少也以WeWork為發展方向，試圖成為國產版的"WeWork”，這對於它來説在中國市場的擴張難度也會加大，但企業選擇永遠是看服務跟技術，未來誰能在中國更有話語權，也許用實力來説話更合適。

本文來源：華爾街那點事/美股研究社（公眾號：meigushe）http://www.meigushe.com/——旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道美國科技股和中概股，對美股感興趣的朋友趕緊關注我們