誰製造了深圳的“地王”_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河****原創： 小昱

深圳土拍經常上演“麪粉貴過麪包”的戲碼，土地供不應求讓房企競相“抬價”創造一個又一個“地王”。

深圳 6 月 24 日的土拍被稱為史詩級為近 20 年來放出最大數量住宅土地，吸引超過 80 家房企報名，僅繳納的競拍保證金就超過 1000 億。

越秀、中海、萬科、華潤、平安、佳兆業+力高、保利、招商蛇口這八家房企土拍的五宗地都報名參與競拍，其中越秀、中海和平安都如願以償各拿下一宗地。

本次土拍面積最大的“光明 A510-0151 住宅用地”被中海以 54.08 億拿下，作為非房企的平安則以總價 24.71 億拿下龍崗坪山地塊。越秀此次競得的寶安區尖崗豪宅地塊的總價為 59.08 億，樓面價高達 6.68 萬/平。

尖崗地塊其實在 2018 年底因為嚴苛的限制條件而流拍，此次擴大地塊面積後竟成為各大房企角逐的對象。與該地塊僅隔一條路的泰禾院子項目是泰和集團在 2015 年以高達 177.61% 的溢價率，樓面價高達 7.99 萬/平的地王價拍下，該項目因為限價等因素至今還未入市。

畢竟有泰禾的地王項目挑大樑越秀即使高價拿到尖崗地塊，其壓力也小於泰禾。並且越秀地產一直是在粵港澳大灣區深度佈局，截至 2018 年底公司擁有土儲 1941 萬平，其中 48% 位於大灣區，僅 2018 年新增的項目儲備中就有 90% 是在大灣區各城市中。

自今年 2 月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈後，越秀地產更是積極在大灣區增加土儲。4 月越秀收購一塊位於廣州增城區住宅地塊 86% 權益，5 月又收購廣州蘿崗項目和陳頭崗項目兩間項目公司各自的 51% 股權，6 月僅 24 日就分別在廣州土拍及深圳土拍共拿下 3 宗地塊。

越秀此前在大灣區已經佈局廣州、香港、佛山、江門、中山五個城市，此次不惜重金在深圳拿下一宗地其實是在業績壓力下加註大灣區核心城市佈局以期規模擴張。

年報顯示越秀在大本營廣州去年合同銷售額達 302 億，佔比高達 52.3%，同比上升 64.2%。不過越秀地產去年銷售額 557 億，僅超額完成目標銷售額 5%，在百強房企的排名較 2018 年下滑 7 位至 54 位。

越秀 2018 年業績發佈會上董事長林昭遠將今年的銷售目標定位 680 億，同比增幅僅 17.68% 並且還強調新一年的土地投資也會同比下調。不過越秀的野心還是不能忽視，其在兩年前曾定下公司 2020 年銷售規模要衝擊 1000 億，粵港澳大灣區的紅利吸引更多房企要進入這一區域投資，其實會對越秀形成較大壓力，如果不在自己深耕的地盤繼續享有規模優勢，很可能讓其他後來的房企奪得市場話語權。

但是對越秀來説擴大規模也不是一件容易的事，2018 年越秀地產總負債高達約 1259 億同比增幅高達 31%，同時其借貸成本也大幅增長，2018 年借貸總額 37.96 億同比上升 71.84%。

今年 2 月晉升為越秀二股東的廣州地鐵，雙方未來會謀求更多地鐵上蓋物業合作也會讓負債壓力不小的越秀強有力的支持。

每一個地王背後都有金主的撐腰，如果説越秀的底氣來自股東的支持，那以樓面價 6.69 萬/平拿下龍華地王的龍光地產四次拿下深圳地王項目則離不開手握重資的金主。

這家起源於廣東汕頭的房企，過去幾年踩準了深圳樓市變化的每個節點，2014 - 2016 年上半年深圳房價急速上升前，在深圳佈局了四個地鐵上蓋項目，平均毛利率高達 40%，2016 年下半年開始避開土地價格高點，轉向大灣區其他城市以收併購和舊改方式增加土儲。

2016 年龍華的土儲還只有 1409 萬方僅一年後其土儲就增長 94% 達到 2743 萬方，土儲的快速增加正常來説房企的負債率一定是飆升的，但是龍光 2017 年的資產負債率僅同比增加 5.5 個百分點。

這都得益於支持龍光拿地的金主，2014 - 2016 年龍光在深圳拿到的三塊地王項目，其中的紅山商業用地及光明新區商住地塊拿地總價都超過百億，而對應拿地年份龍光的銷售額都沒有超過 300 億，這些地塊僅單塊土地的總價就達到當年銷售額的一半左右。

這幾塊地王項目的鉅額資金多數是來自於平安大華基金管理有限公司，平安大華由平安信託持股約 60%，通過向龍華持有的這幾個項目公司“入股注資”的方式平安大華以明股實債的模式為龍華提供百億資產支持。

龍光的金主並不僅平安大華一家，在 2016 年拿下的光明區商住地塊後，浙商銀行間接持股的浙銀資本也出現在該地塊項目公司股東列表中。

界面新聞 16 年曾報道過很多資本方都在找龍光合作，並且融資成本也較低。龍光吸引這些金主的原因是其在深圳擁有大量土儲，早在 2015 年龍光在深圳的投資額就超過 70%，到了 2018 年龍光深圳區域的銷售貢獻佔比達 34.4%。

而龍光也在粵港澳其他城市儲備了大量土地，截至 2018 年龍光擁有的土儲價值 6520 億，其中大灣區佔比高達 82%。

龍光在大灣區的佈局佔盡優勢，又通過與金融機構明股實債的資本運作使公司資產負債率保持在較低範圍內，反過來不高的資產負債率又利於龍光地產從金融機構獲得成本較低的資金。

在深圳這種史詩級土拍中有所收穫的房企除了要增加自身在粵港澳大灣區核心城市的佈局，更重要的是手握優質土地的他們也能吸引更多金主，幫助其繼續擴大規模。