○壹
2007年，美國次貸危機爆發，美國金融市場遭到重大打擊。為了增加市場信心，給予更多市場流動性，時任美聯儲主席伯南克教授站了出來。他説：我們要執行量（lan）化(fa)寬(mei)松(yuan)政策。他是當時世界金融界的頭號大佬，剛上任時還不知道自己美聯儲主席職位的威力，參加一次華盛頓酒會時，CNBC頭牌主持人瑪利亞坐在他旁邊，隨口問了他一句貨幣政策，他不經意地回答説自己的鷹派言論是嚇唬市場用的，馬利亞轉口告訴了別人，第二天市場就一片混亂，伯克南吃了一驚，從那以後，開始謹言慎行。但這次，他説要執行量化寬鬆時，堅定而絕決。他站了起來，環顧世界各國的央行們，像《黑金》裏梁家輝一樣説話：我話講完，誰贊成？誰反對？世界鴉雀無聲，沒有人説話。至少，中國沒有反對。 ○貳 最近看到一篇關於回憶中國40年偉大曆程的文章，那裏面説，2008年後，中國人變得浮躁，開始炒房……我是個理性的人，不太喜歡別人用這麼感性的詞彙去描繪社會大變革，其實我很想告訴那位作者，當時的中國，沒得選擇。人民幣是和美元掛鈎的。當美元氾濫出泡沫時，人民幣只有默默地接受。美國降息，我們就降息，美國量化寬鬆，我們就只能量化寬鬆。中國人用實際行動替美國撐住了次貸危機，而大量的泡沫氾濫，會造成物價飆升，或者房價飛漲。2019年1月，中國市面上的雞蛋還是維持在0.8元一個，土雞蛋一元一個，物價略有上漲，但沒有飆升。因為有一個行業，承接了所有的泡沫。這個行業，就是房地產。
房子一直是中國人的主要財富 ○叁 房地產是中國金融風險的蓄水池。大家DISS房地產的時候，總喜歡説，北上廣深的房產就可以買下美國了。還喜歡説，這跟當年日本東京買下美國多麼相像。大房地產商那麼賺錢，改革開放100人評選，一個房地產商都沒有。但大家不知道，房地產的禍根，是從那年被迫承接美國次貸危機種下來的。中國獨特的地方政府的收入中，賣地所佔的收入佔50%以上，中國GDP算法裏，土地出入金也是算進去的，再加上三四線城市棚改貨幣化的刻意推動，以至於這個泡沫越演越大，根本沒有人敢戳破。所以你們會看到很奇特的一幕，每當有房地產商想特價賣房回籠資金時，當地政府就會跟地產商約談，要求把房產升回去。這真是中國獨有的奇特現象了。我説這麼多，是想告訴你們，無論多麼嚴峻的情況，房地產價格下探也是有底限的。 ○肆 中國人熱愛討論房價，是因為我們的尊嚴已經被房價綁定了。現在，尊嚴露出了曙光。和2007年後美聯儲量化寬鬆相反，現在是不停地加息，收縮市場流動性。2017年開始，美聯儲終於説不印錢了，還提高了銀行利息，美元升值，市面上流動性大減。中國金融幾乎是跟美國同步，我們的棚改貨幣化立即停止，也收緊了對房地產公司的貸款申請。所以2019年的房價，終於露出了曙光。我覺得，大家高興得太早了。 ○伍 我將2019年全國的房地產市場的變化，設定了一個上限，一個下限，無論怎麼變，都不會突破這個範圍。上限是：中國的房價，除了極個別特殊的區域會微漲，全國基本盤是房價凍結，或者各城市根據自身情況微跌，小跌。就是房價整體不會漲了。還會下跌一些。下限是：不要希望房價回到2015年暴漲前的價格，這是不可能的。因為貨幣棚改化而推動房價的三四線城市跌幅最高，但估計也就最多跌30%（當初上漲都是幾倍幾倍的漲）。 ○陸 我們先説上限。一線城市的數據最有説服力，中國所有的年輕人都渴望在一線城市生活，這裏的教育，醫療，娛樂，創業環境，硬件設施，以及高質量的同年齡異性大量聚集，年輕人只愛花花世界。能在北京生活，誰願意留在鐵嶺呢？但一線城市的房價，終於在2018年10月開始下降了。10月，深圳環比跌了0.83%，北京環比跌了1.99%，廣州跌了1.9%，上海跌了2.71%11月，深圳環比跌了1.39%，北京環比跌了1.64%，廣州跌了1.51%，上海跌了1.43%12月才過幾天，數據還沒出來，但肯定還是在跌的。我朋友説，他盯了很久的深圳福田的大康福盈門，已經從10萬多一平，跌到了9萬多一平。我一直不知道，自己的朋友裏埋伏着這麼多土豪------真是想不明白，他們為什麼要跟一個年收入34000元的人做朋友？就在大家要為房價開始下跌舉杯歡慶時，我實在忍不住想扔點數據過來，給你們潑盤冷水：2015年10月，深圳一個月房價上漲了33.2%。這種跌法，跌三年都別想跌回過去一個月的漲速。連一線城市都跌，三四線城市還扛得住嗎？所以山東荷澤，湖南衡陽首先受不了了，開始出來作妖。山東荷澤現在整體房價還算趨穩，湖南衡陽碧桂園就按捺不住，從去年的8000元一平直線下跌。
衡陽碧桂園房價一路下跌説明在一線城市都抗壓不住的情況下，棚改貨幣化結束後，年輕人口大量外流的三四城市房價下降是不可阻止的歷史趨勢。而幾時崩，何時崩，只是時間問題，是小開發商手頭資金幾時耗盡的問題，是大開發商決定幾時放棄哪座小城市快速收回現金流的問題，是銀行收緊貸款後，實力孱弱的開發商，誰先倒閉的問題。在上限裏，全國也有不跌的城市。比如武漢，比如東莞。當深圳的朋友告訴我他們那房價都開始下跌的時候，當初因為留戀本地各大酒店桑拿技師而留在東莞的我，是一臉懵逼的。東莞的房價紋絲不動，松山湖還悄悄上漲了一點。像武漢這樣處於國家重點發展的長江經濟帶領頭羊，做為和杭州，重慶下幾個一線城市重點培養的對象，還有東莞這樣吸食深圳部分產業鏈，夾在深廣中間地帶，而房價只有2萬一平的城市，房價是很難跌的。所以你看，也不是所有城市都會跌，有巨大發展潛力，市場價值並沒有被泡沫化的城市，2019年不僅不會跌，可能還會逆風上漲一點點。 現在説説下限。先説一線城市的下限。2018年中國大陸有四座城市進入世界一線城市，其中北京和上海屬於A+級別，廣州屬於A，深圳屬於A-（國外機構一家之言，僅供參考）現在倫敦房價約9.5萬人民幣一平，巴黎約7.2萬人民幣一平，中國四大城市現在直追倫敦巴黎，北京市區平均房價約6萬一平，上海內環以內平均房價約7萬一平，廣州主要城區房價約5.2萬一平，深圳主要城區房價約6萬一平。可見，做為世界一線城市，北上廣深還有一定的上漲空間，現在的下跌只是臨時性的，經濟衰退週期過半，就有可能恢復上漲。有人不服了，説我們四大城市的工資收入是不能跟倫敦巴黎比的，是的，沒錯，但是我們人口太多，每個小城市首富前1000名搬去北上廣深都多少人口了？大量小城市富裕人口還是渴望進入國際一線城市生活的。而三四線城市，下限又在哪裏？我要重複前面説過的一句話：不要希望房價回到2015年暴漲前的價格，這是不可能的。三四線城市確實會下降得厲害，但是永遠不可能出現過去的低房價了，因為賣地是地方政府的主要收入，而房價太低，會導致地價太低，地價太低，則導致當地政府收入鋭減，行政手段也會迫使地價下跌後穩定在一個區位。所以，最樂觀的估算，泡沫最大的三四線城市，大量受過教育的青年人口流出的三四線城市，封頂也只會跌30%，一般的三四線城市，極有可能下跌幅度只會在10-20%。 有人忍不住舉手了，那2019年房價大面積下跌的時間點在哪裏？我不知道。但是，我們可以從一組數據得知一些情況，2018年下半年，全國房企償債規模超1000億元，往後三年逐量增加，到2021年，債券償還峯值是4800億元，也就是2018年開始，感受到危機的房地產企業加快了回款速度。中南建設，新城控股，陽光城，泰禾集團回款額比2017年增長了55%，70%，66%，52%，要説明的是，國內債務情況良好的萬科喊了一年的“活下去”，不知道是在對自己説，還是在對別人説，萬科這樣的大房企，也必定在等部分小房企還不上貸款倒下後，收購大批優質資產的。由於本人一直沒有找到2019年中國主要房企的主要還貸時間表，期望有大神可以回覆，再根據現在中國房企現金流報表，就能推算出，中國三四線城市房價集體下跌的主要月份了。 ○柒 2018年底的中央經濟工作會議，給房價定出了“因城施政”的大方向，換句話説，中央的意思是，大家2019年儘量能穩住房價，最好不要跌也不要漲，漲的，要削下來，跌的，你們自己想辦法吧。沒辦法？沒辦法我也沒辦法，自己看着辦吧。最後，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自釀的高梁酒壯膽，給2019年中國房價捋一捋大方向： 武漢，東莞這種有巨大潛力，或者泡沫極小，原本房價很低的城市，房價不會降，還可能會上升一點點。長江沿線重要城市房價不會降，要降也只會降一點點喀什這樣的西部能源重點中轉城市不會降全國一線城市大概會有5%-10%左右的一次降價潮，但是未來很快會反彈大多數三四線城市會降價10-20%左右，泡沫嚴重的三四城市可能會降到30%中國現在是經濟衰退，不是經濟危機，每年就是5%的增長速度，也是許多國家夢寐以求的數據了。所以，不用對房價抱有太悲觀的展望。 ○捌 周金濤是2016年12月27日去世的，他在生前説過，2019是中國資產的最低潮，90後買房子的最好機會，也是活到40歲還沒有資產的中國人，最後一次改變人生的機會了。而一向關注世界宏觀經濟，喜歡掐着美聯儲和兩黨論來分析事物的本公眾號，也是這樣認為的。周天王，你在天有靈，保佑中國的平民階級，能在今年，多買幾套房吧。人生啊，不就是一場康波麼。