房價跌回十年前，這類城市要當心！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

房價跌回十年前，這種不可思議的場景正在多地上演。

據《每日經濟新聞》報道，山東威海乳山的海景房，二手房價格只有新房價格的一半左右，樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

這讓人想起房價跌回“白菜價”的黑龍江鶴崗。此前媒體報道，黑龍江鶴崗一套46平米的房子總價僅為16000元，摺合一平方米348元，而某小區一套320平的複式高層只要15萬。

前有黑龍江鶴崗，後有山東乳山，這些小城市的房價為何難以維持？

 01

誰説海景房都是稀缺資源？

山東乳山，十多年前就以海景房聞名。這裏的海景房一度賣上1萬多的均價，引來無數投資者關注。即便到了今天，一些新的海景房樓盤均價也到了8000元左右。

然而，一邊是新房價格的居高不下，另一邊卻是二手房的無人問津。

據報道，有人兩年前以7000元均價買下的海景房，如今二手房僅僅只能賣到4000元，幾乎與十年前的新房價格持平，個別頂層均價不到2000元。

海景房房價為何跌回了十年前？

答案很簡單，用當地人的話來説：賣房子的比賣菜的都多。

在山東乳山，20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。2014年時，由於市場不景氣，部分海景房項目爛尾，隨後在整合運作、新房審批暫停以及大環境回暖之下，這裏的海景房方才重新恢復一點生機。

**本地人買不起，外地人買了又不住，這就造成海景房陷入投機過剩的局面。**基礎配套不完善，海景資源不夠稀缺和精緻，這又導致後來接盤者寥寥無幾。

唯一的結局就是，二手房無人問津，價格回到十年前。

02

在100公里之外的威海市區，二手房均價突破1萬元。

乳山海景房的困局，與威海市區房價的居高不下，相映成趣。

威海房價之所以相對堅挺，根本原因在於有本地剛需羣體作為支撐，只要經濟基本面不出現問題，樓市一般都不會出現大問題。

相反，乳山海景房的困境，充分説明，**越是過度依靠外來投資者，樓市就越容易隨着市場波動而上下震盪。**供應過剩，一旦無人接盤，等待當地的就是一地雞毛的局面。

許多人對海景房可謂情有獨鍾，面朝大海春暖花開的想象何其美好。然而，這從頭到尾都只是想象。

海景雖然屬於不可再生的稀缺資源，但中國海岸線長達1.8萬公里，天南地北景色迥異，真正有價值的稀缺海景資源並不多。

不是每個濱海城市都有吸引遊客的能力，更不是每個濱海樓盤都有留住旅居購房者的潛力。

然而，幾乎所有沿海城市都打起海景房的概念，試圖以此招攬各地的投資者。在樓市上升期，海景房的市場號召力獨一無二，即便一年到頭不住一次，許多人也會被美好的未來所蠱惑，不由自主加入了海景房炒作大軍

投資者蜂擁而至，真正居住者卻寥寥無幾。**既然沒有幾個人真正入住，那麼無論是基礎設施還是商業配套，都難以跟上。**沒有人口規模作為支撐，學校開不起來，醫院會賠本，商場更不會輕易入駐。

這是一個惡性循環。

強大如三亞，全國最頂尖的海景資源，都難以避免樓市週期的波動。遑論，無論是自然環境還是海景資源都遠遠落後的北方沿海小城市？

**不容忽視的一點是，海景房壽命天然低於正常住房。**海邊潮濕，水氣富含鹽分，對於建築和傢俱的腐蝕很高，而且海邊經常面臨颱風和暴雨的侵擾，居住價值未必有想象的那麼高。

換言之，大部分城市的海景房，玩的都是擊鼓傳花的遊戲。

但，鼓聲總有停的一刻。

03

黑龍江鶴崗與山東乳山，能給樓市提供多少教訓？

**黑龍江鶴崗是收縮型城市的代表。**這裏的樓市萎縮，更多是經濟人口收縮所致。經濟發展失去內生動力，人口外遷疊加生育率下滑，樓市失去基本面支撐。這在《房價跌回白菜價，這些收縮型城市要當心》一文中有詳細論述。

**山東乳山則是供應過剩與投機過度的結果。**市場行情好時，頭腦發熱，一哄而上，市場行情差時，投資退潮，一鬨而散。沒有本地支撐，外來投資客紛紛被套，樓市庫存居高不下，二手房價格隨之下滑，新房價格維持得再漂亮，恐怕也無濟於事。

這兩地的案例説明，一旦市場無人接盤，所有價格都難以維持。

無人接盤，意味着市場失去流動性。失去流動性，未必意味着房價一定會跌，但這樣的市場肯定難以長久。

04

所以，請記住以下幾點：

**其一，海景房的坑多得超乎想象。**並非所有海景資源都有價值，絕大多數海景房都面臨投機過度的困境。海景房一般都是投資投機為主，沒有本地剛需支撐，也沒有真實的居住作為支撐，空置率居高不下是常態，加上教育醫療商業配套缺失，海景房投資往往陷入惡性循環。

**其二，沒有剛需支撐的區域風險比想象中更大。**剛需是樓市最堅實的支撐，投資投機則是房價熱炒的因子。換言之，有剛需接盤的城市，即便樓市遇到下行期，下行空間也會極其有限。而沒有剛需支撐的地區，房價容易大漲大跌，劇烈波動，市場下行的能量要遠遠超過一般城市。

**其三，沒有流動性的房子千萬要謹慎。**在《未來十年，沒有流動性的房子千萬不要碰》一文中，凱風君已做了具體論述。沒有流動性的房子，除了收縮型城市、絕大多數的縣城、二三線城市的遠郊區、小產權房以及商住公寓之外，還包括絕大多數城市的海景房。