房價跌回十年前,這類城市要當心!_風聞
观察者网用户_243807-2019-07-03 13:08
文|凱風
房價跌回十年前,這種不可思議的場景正在多地上演。
據《每日經濟新聞》報道,山東威海乳山的海景房,二手房價格只有新房價格的一半左右,樓層高一些的房子,價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價,可以低至1800元/平方米。
這讓人想起房價跌回“白菜價”的黑龍江鶴崗。此前媒體報道,黑龍江鶴崗一套46平米的房子總價僅為16000元,摺合一平方米348元,而某小區一套320平的複式高層只要15萬。
前有黑龍江鶴崗,後有山東乳山,這些小城市的房價為何難以維持?
01
誰説海景房都是稀缺資源?
山東乳山,十多年前就以海景房聞名。這裏的海景房一度賣上1萬多的均價,引來無數投資者關注。即便到了今天,一些新的海景房樓盤均價也到了8000元左右。
然而,一邊是新房價格的居高不下,另一邊卻是二手房的無人問津。
據報道,有人兩年前以7000元均價買下的海景房,如今二手房僅僅只能賣到4000元,幾乎與十年前的新房價格持平,個別頂層均價不到2000元。
海景房房價為何跌回了十年前?
答案很簡單,用當地人的話來説:賣房子的比賣菜的都多。
在山東乳山,20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。2014年時,由於市場不景氣,部分海景房項目爛尾,隨後在整合運作、新房審批暫停以及大環境回暖之下,這裏的海景房方才重新恢復一點生機。
**本地人買不起,外地人買了又不住,這就造成海景房陷入投機過剩的局面。**基礎配套不完善,海景資源不夠稀缺和精緻,這又導致後來接盤者寥寥無幾。
唯一的結局就是,二手房無人問津,價格回到十年前。
02
在100公里之外的威海市區,二手房均價突破1萬元。
乳山海景房的困局,與威海市區房價的居高不下,相映成趣。
威海房價之所以相對堅挺,根本原因在於有本地剛需羣體作為支撐,只要經濟基本面不出現問題,樓市一般都不會出現大問題。
相反,乳山海景房的困境,充分説明,**越是過度依靠外來投資者,樓市就越容易隨着市場波動而上下震盪。**供應過剩,一旦無人接盤,等待當地的就是一地雞毛的局面。
許多人對海景房可謂情有獨鍾,面朝大海春暖花開的想象何其美好。然而,這從頭到尾都只是想象。
海景雖然屬於不可再生的稀缺資源,但中國海岸線長達1.8萬公里,天南地北景色迥異,真正有價值的稀缺海景資源並不多。
不是每個濱海城市都有吸引遊客的能力,更不是每個濱海樓盤都有留住旅居購房者的潛力。
然而,幾乎所有沿海城市都打起海景房的概念,試圖以此招攬各地的投資者。在樓市上升期,海景房的市場號召力獨一無二,即便一年到頭不住一次,許多人也會被美好的未來所蠱惑,不由自主加入了海景房炒作大軍
投資者蜂擁而至,真正居住者卻寥寥無幾。**既然沒有幾個人真正入住,那麼無論是基礎設施還是商業配套,都難以跟上。**沒有人口規模作為支撐,學校開不起來,醫院會賠本,商場更不會輕易入駐。
這是一個惡性循環。
強大如三亞,全國最頂尖的海景資源,都難以避免樓市週期的波動。遑論,無論是自然環境還是海景資源都遠遠落後的北方沿海小城市?
**不容忽視的一點是,海景房壽命天然低於正常住房。**海邊潮濕,水氣富含鹽分,對於建築和傢俱的腐蝕很高,而且海邊經常面臨颱風和暴雨的侵擾,居住價值未必有想象的那麼高。
換言之,大部分城市的海景房,玩的都是擊鼓傳花的遊戲。
但,鼓聲總有停的一刻。
03
黑龍江鶴崗與山東乳山,能給樓市提供多少教訓?
**黑龍江鶴崗是收縮型城市的代表。**這裏的樓市萎縮,更多是經濟人口收縮所致。經濟發展失去內生動力,人口外遷疊加生育率下滑,樓市失去基本面支撐。這在《房價跌回白菜價,這些收縮型城市要當心》一文中有詳細論述。
**山東乳山則是供應過剩與投機過度的結果。**市場行情好時,頭腦發熱,一哄而上,市場行情差時,投資退潮,一鬨而散。沒有本地支撐,外來投資客紛紛被套,樓市庫存居高不下,二手房價格隨之下滑,新房價格維持得再漂亮,恐怕也無濟於事。
這兩地的案例説明,一旦市場無人接盤,所有價格都難以維持。
無人接盤,意味着市場失去流動性。失去流動性,未必意味着房價一定會跌,但這樣的市場肯定難以長久。
04
所以,請記住以下幾點:
**其一,海景房的坑多得超乎想象。**並非所有海景資源都有價值,絕大多數海景房都面臨投機過度的困境。海景房一般都是投資投機為主,沒有本地剛需支撐,也沒有真實的居住作為支撐,空置率居高不下是常態,加上教育醫療商業配套缺失,海景房投資往往陷入惡性循環。
**其二,沒有剛需支撐的區域風險比想象中更大。**剛需是樓市最堅實的支撐,投資投機則是房價熱炒的因子。換言之,有剛需接盤的城市,即便樓市遇到下行期,下行空間也會極其有限。而沒有剛需支撐的地區,房價容易大漲大跌,劇烈波動,市場下行的能量要遠遠超過一般城市。
**其三,沒有流動性的房子千萬要謹慎。**在《未來十年,沒有流動性的房子千萬不要碰》一文中,凱風君已做了具體論述。沒有流動性的房子,除了收縮型城市、絕大多數的縣城、二三線城市的遠郊區、小產權房以及商住公寓之外,還包括絕大多數城市的海景房。