2019樓市半年記：“入夏”失敗，冷風依舊_風聞
锌财经-锌财经官方账号-新商业的记录者，新经济的推动者。2019-07-04 13:15
2019年樓市上半場落幕，進入傳統意義上的七八九淡季。
上半年賣地收入全國第一的杭州，迎來了“限房價”。6月29日，杭州市區9宗地塊發佈掛牌公告，出讓條件中首次設置了“限房價、限精裝”。
這也就意味着，開發商只能針對最高限價倒推拿地價，並非先預估未來房價，再評估拿地價。
開發商對於房價的想象泡沫被戳破。
據中原地產研究中心統計顯示，截至6月30日，上半年全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年同比上漲31%。
羅楊説，年後杭州樓市就開始好轉，到了3月份成交量開始猛漲，不僅前來諮詢的人變多了，而且，性價比高的樓盤都需要搖號。“一些人搖號了三四次都沒中的，索性去轉戰二手房。”他補充道。
杭州樓市的變化，並不是個例。
4月17日，國家統計局發佈數據，一季度全國商品房銷售額同比增長5.6%，達到了2.7萬億元。在成交面積上，重點城市一手房成交面積環比增加了67.9%，一二線市場同比分別上漲了59.4%和43.4%。
但僅僅在1個月之後，小陽春不見了。樓市的“黑色五月”如期而至。
其中，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京成交低至1.2萬平方米，同比下降75%。
從小陽春湧現，到入夏失敗，2019年樓市穩中趨冷。
搶人大戰催生樓市温熱
一季度樓市回温，離不開人才落户政策的助推。
“2019年是第二次城市化的元年，未來全國城市間‘搶人大戰’的結果，將以城市‘性價比’的PK論輸贏。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在評論城市化進程與户籍政策之間的關係時發文評論道。
去年以來，西安、成都等城市就開始以瘋狂的搶人政策提高自己的“性價比”。
今年2月，西安再次放寬落户條件，宣佈擁有本科及以上學歷的公民均可在西安落户，本科（不含）以下學歷的公民落户條件，放寬到45歲（含）以下。
根據成都市公安局的數據顯示，截止2019年5月，成都全市累計落户人才28.26萬人。其中，青年人才28.07萬人，佔99.33%；技能人才0.19萬人，佔0.67%。
三四線城市的搶人大戰使得這些城市的樓市比一線城市還要火熱。根據《2019年樓市一季度總結報告》顯示，2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續上升，熱度漲幅高於一二線城市。進入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。
6月，杭州發佈《全日制大學專科（含高職）和全日制本科學歷人才落户政策》，根據新政策，凡是年齡35週歲以下的全日制大學專科（含高職）學歷及45週歲以下全日制本科學歷人才，在杭工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請辦理落户。
毫無疑問，這是一場城市之間以落户條件為籌碼的人才爭奪戰，硝煙瀰漫，甚至擴大到全國範圍中。
丁建剛告訴鋅財經，2019年搶人大戰急劇升級的背景，是中國經濟面臨新的下行壓力，同時也由2018年下半年開始全國房地產市場降温引起。
的確，放寬落户條件讓一二線城市的樓市迅速升温。
2018年1月至3月25日，僅3個月時間，西安遷入人口已達到21萬人。根據克爾瑞研究機構發佈的西安房地產市場監測數據統計，截至2018年3月25日，西安房地產市場一共有16個項目開盤，其中有11個項目開盤即售罄。
由此西安成為全國第7個實行搖號買房的城市。
此外，二線城市樓市回暖，房企會優先考慮進入二線城市，或者強二線城市。但如果二線城市進入門檻過高，地價太高，同時周邊的三線城市經濟實力強，有一定的人口基數，所在的城市羣很有活力，那麼房企進入的動作也會比較大。
同時，東興證券房地產分析師任鶴也認為，户籍新政最利好的對象是300-500萬人口的I型城市和100-300萬人口的II型城市，但房企不會因為這個政策而大範圍地去拿地，對一些城市的房價會有局部的放鬆，不會出現全國房價上漲的情況。
一季度的樓市，尚在回暖的邊緣試探。
供求兩端的拉扯
一季度，房地產企業融資相對輕鬆。
今年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元。這是自2017年以來房企融資再次突破千億大關。
如此大規模的資金匯入房地產，推動了土地市場的回温，也推動了房地產市場的小陽春。
章惠芳告訴鋅財經：“土地價格和土地市場對於樓市存在傳導效應。土地價格上揚的刺激，會打開樓市的購買需求，增加樓盤的購買人氣，提升樓市的成交量。”
1月4日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
任鶴此前表示，今年，房企的資金鍊的確沒有去年那麼緊張了，原因有兩個：第一，房企拿地的動作沒有2017年底到2018年上半年激進了，對於市場的判斷相對謹慎；第二，房企發債、短融、中票也是比較順暢，這是降準的側面影響。
但“好景不長”，5月依舊下起了“瓢潑大雨”。
同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資金額大幅鋭減，達到367.99億元，環比4月，融資總額下降52.07%。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元下降79.74%。
據融360數據，2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，環比下降1.09%，同比下降3.27%。
章惠芳表示，房價的上漲或者下跌在一定程度上也跟貸款利率有關，如果貸款利率過高，購房的成本、門檻也會相應提高；如果利率下降，購房門檻降低，購買意願提升。
與此同時，多地調控政策趨於“微松”，刺激樓市。
2019年將迎來樓市拐點？
2019年，樓市到底是回暖還是降温？接近於拐點了嗎？經過2016年的大漲，2017、2018年的調控政策，2019年樓市整體會有什麼樣的走向？
“去年年底，我們預測2019年一二線城市的樓市情況會比較好一點，三四線城市會比較差一點，現在我們看數據基本上也是這個情況。目前來看，政策其實有一點收緊的趨勢，但總體來看，樓市還是以平穩波動為主。”任鶴告訴鋅財經。
根據中國社會科學院財經戰略研究院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告（2019年06月）》以及《中國城市競爭力第17次報告》，一線城市房價總體平穩、準一線及二線城市房價延續上漲、三四線城市房價漲速繼續下降。
在章惠芳看來，住建部在開年提到三個“穩”——“穩地價、穩房價、穩預期”，2019年的總體趨勢應該是一個“穩”字，在穩的過程中還有一定的波動。
多方分析認為，2019年樓市已經出現了明顯拐點，商品房銷售面積與銷售額雙回落，且大概率無新增貨幣刺激，樓市趨於平穩。
另一個值得注意的點是，房地產市場迎來了供給端的結構性調整，北京等地增加了政策性住房的供給，政策性住房將如何影響2019年的樓市？
“現在大家買房子不會説是絕對的剛需，或多或少都有投資的屬性，即使不是説追求收益有多少，至少買房者認為它不會跌。所以説，從這個層面上來説，影響不會很大。”任鶴強調。
根據北京市住房和城鄉建設委員會消息，在首批政策性住房開工計劃表中，北京市今年計劃開工13.6萬套房源、竣工8萬套房源。
章惠芳卻認為這一供應量還不足以對樓市產生明顯影響，“後續影響要看供應量是否加大。”
社科院的測算結果顯示，隨着房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。2018年中國房價收入比為9.3，這也就意味着房地產對經濟淨貢獻出現標誌性拐點。
拐點將至還是個問號，但確定的是，2019樓市的喜怒哀樂被放大了數倍，政策、供需、土地都在影響着樓市情緒。
（應受訪者要求，文中羅楊為化名）
