房產週報：房企銷售頹勢，樓市拐點顯現_風聞

​文章首發於公眾號：叁裏河****原創： 小昱

01．房產資訊

1、 房企半年銷售榜出爐，6成公司達成率未過半

2019年上半年在盛夏狂熱中結束，但房企年中業績卻未遍地開花。經歷五月份整體行情降温後，房企在六月加大推案營銷力度，12家企業上半年銷售額已超千億。

但作為行業風向標，龍頭房企上半年發展步調趨緩。碧萬恆穩居行業前三甲，碧桂園僅6月單月便錄得820億元業績，刷新行業記錄。但整體來看，龍頭房企的快速增長之勢已經不再。

與此同時，近六成房企未完成全年目標的一半。39家公佈銷售目標的房企中，完成率超50%的僅14家，綠城、富力、花樣年上半年目標完成率更是低於40%。地產小年，風聲獵獵，下半年房企壓力只增不減。

（第一財經）

點評：房企前三強中僅萬科今年上半年收入同比增加，碧桂園及恒大收入同比下降分別為5.5%及3.1%，頭部房企的增長壓力極大。房企們在3月轉瞬即逝的小陽春後為了讓半年報銷售數據好看，其實在6月就開始加大營銷力度和促銷手段加快回款。上半年的業績也直接影響房企們在下半年的融資。

2、 房價收入比達9.3房地產對經濟正向拉動效應現拐點

社科院發佈的《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》顯示，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。儘管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大於帶動效應。

社科院測算結果顯示，隨着房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是説，當房價收入比超過9以後，房地產對經濟增長的影響將得不償失。

（長江商報）

點評：房子作為一個家庭最大的消費，過高的價格必然擠佔其他消費。我國居民6成資產配置都在房地產及相關領域，截至2018年底居民部門持有的房產總市值約在208萬億左右，而在過去時間居民工資收入增速大多數時候都遠遠落後於房產帶來的財富增值，而買房所加的槓桿已經讓居民槓桿率達到60%左右，在主要新興經濟體中最高，過高的負債也會影響其他消費支出。

3、 上海向浦東新區下放人才落户審批權

7月1日，上海成為國內唯一向部分城區下放户籍審批權的超大城市。當日，上海市人力資源和社會保障局與浦東新區人民政府簽約，支持浦東打造更具競爭力的人才綜合服務環境。

據介紹，上海市人社局此次主動向浦東新區下放國內人才引進直接落户和留學回國人員落户審批權，在市級權限內對浦東加快發展的實際需要，給予最大限度的支持和賦權。這使得上海成為國內唯一一個向部分城區下放户籍審批權的直轄市和超大城市，將有助於提升浦東新區的引才自主性，提高引進人才與區域發展契合度。

（經濟日報）

點評：上海市統計年鑑顯示截至2017年，浦東新區常住人口在上海各區中排名第一達到552.84萬，其中户籍人口僅佔常住人口的54%，此次浦東開啓搶人的目的去為了打造的人工智能、集成電路、生物醫藥三大核心產業儲備高端人才，雖然是“搶人”但區別於其他城市的低標準，預計落户標準和細則都會很高，不過只要增加落户人口對樓市還是有一定促進作用。

02．一線及部分新一線城市房產成交數據

新房數據：

本週北京新房成交環比下降38.15%，上海在多個新盤入市的情況下，本週新房成交量環比僅增長7.08%，南京新房市場成交量環比下滑6.21%，成都在幾個與周邊二手房價格倒掛較多的新盤入市中成都新房成交本週環比上升10.22%。

二手房數據：

本週北京二手房成交量環比上漲2.02%，二手房銷售在6月徹底失去快速增長性。深圳的二手房市場雖然還保持8.92%的增長，但是和5月超過20%的增長幅度相比也大幅下滑，而南京、成都的二手房成交量本週增幅也處於微式分別為2.17%、2.26%。

上週二手房掛牌價格：

03. 房地產調控顯現出“掐尖”

近半個月，成都、福州、蘇州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調，且部分銀行出現額度緊張、放款週期變長的現象。一方面，部分地方監管部門有意引導利率上行，謹防樓市過熱，另一方面，部分銀行也對自身的房貸額度進行了調整。

中原地產研究中心最新報告顯示，2019年上半年，全國各地房地產調控政策發佈高達251次，相較2018年同期的192次上漲31%。從6月單月來看，我國各地房地產調控政策發佈次數達46次，較5月也有明顯增長。

（經濟參考報）

點評：這輪房產調控週期始自4月，伴隨着小陽春的結束並沒有放慢，反而呈現出更明顯的“掐尖”特徵，即對重點城市給予重點關注，比如蘇州、西安等繼續加碼，與此同時，一些有交大下跌風險的城市，則繼續實施“託市”的政策。“因城施策”越來越明顯。

04. 土拍情況

杭州

此次杭州土拍的地塊，出讓條件首次設置了“限房價、限精裝”。中指數據顯示，2019年上半年杭州十區出讓土地數量達148宗，總出讓金額達1394億元，雖然同比去年下降2%，但總量仍領先全國。

北京

6月27日,，位於北京順義區高麗營鎮的住宅地塊，首開+富力以32輪舉牌最終以41億元奪得該地塊。該地塊溢價率達20.58%，樓面地價為28212元/平，且限制商品房銷售均價不超過48641元/㎡。該地塊被高端別墅和商業辦公包圍，且沒有太多配建要求，也吸引眾多房企參與競拍。

位於平谷區金海湖鎮的地塊，由首開+首創+住總聯合體以5.93億的底價拿下。

最受關注的一宗是位於石景山區古城南街的宅地，該地塊位於近郊交通配套良好，距離地鐵古城站僅0.6千米，同時規劃面積達到21.41萬平，是區域內體量較大的住宅用地。最重要的是，該地塊商品房價格未設限制，經過22輪報價後，由電建+華潤聯合體以73.4億總價，3.4萬/平樓面價，11.63%的溢價率拿下該地塊。目前該地塊附近限競房項目的均價在5萬左右。

成都

6月27日，位於青羊區蘇坡街道辦事處龍瑞村六組地塊，性質為住宅兼商業，成交樓面價18512元/平，溢價率達到47.9%，由金耀地產拍下。

位於武侯區機投橋街道地塊，性質為住宅兼商業，成交樓面價17190元/平，溢價率68.6%，由保利地產拍下。

05. 房企動態

1、萬科鬱亮談樓市限貸限價：萬科是個“農民”不預測政策

6月28日召開的萬科2018年度股東大會上，對於市場和投資者重點關注的話題，鬱亮等高管予以了回應。

被問及國家是否會放鬆限貸限價政策、萬科是否會有相應的應對措施？對此鬱亮表示，萬科是一個“農民”，把“地”種好是我們的任務，至於政策怎麼變我們都不預測，我們只應對。不管天氣好和壞，我們都要把地種好，把糧食種出來。

對於萬科的“活下去”口號，鬱亮在會上表示，萬科的口號其實是“活下去、活得好、活得久”，活下去是提醒萬科如履薄冰，做企業首先要活下去，萬科是被危機感驅動的公司，不是被危機驅動的公司。

（金融界）

2、僑城擬轉讓雲南華僑城置業50%股權半月內四度讓地

北京產權交易所披露信息顯示，雲南華僑城實業有限公司擬轉讓雲南華僑城置業有限公司50%股權，轉讓底價約為7.48億元。雲南華僑城實業有限公司主要負責開發雲南昆明陽宗海生態旅遊項目，由於環保等原因，該項目啓動後一度停滯。

自6月14日至今半月內，此次已是華僑城第四次出讓旗下項目股權，其擬出讓股權項目多為虧損狀態。6月14日、6月20日，華僑城分別出讓雲南盈江縣大盈江玉石城100%股權、西安思睿80%的股權。6月28日，華僑城以底價10.42億元轉讓成都地潤置業51%股權。

（財經網）

3、潘石屹宣佈SOHO中國將散售78億資產，回籠資金“重拾”地產開發？

6月28日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹宣佈SOHO中國部分物業銷售計劃，交易標的涉及SOHO中國在北京、上海的13個項目，金額共約78億。

讓業內頗為意外的是，曾信誓旦旦不會再拿地搞開發的潘石屹表示，未來將會在一線城市拿地蓋房子。

（藍鯨地產）