12平米學區房“該”值多少？_風聞

北京12平米學區房賣出了360萬的價格，按每平米來算，肯定是天價，你去全世界找，都不定能找到幾處這種單價的地方。

但你又不能據此説北京的房價貴，因為你不能拿它跟其他房子比，它是“學區房”的價格，且一共就12平米，它的屬性甚至跟“住”已然沒了多少聯繫，而是成了一張通行證。就通行證來講，賣多少都跟房子的價格沒啥關係，就算360萬買的不是房子，是一張紙，那也是一樣的。

那這個通行證憑啥賣這麼貴？學校有沒有這麼好？以及孩子畢業以後究竟能不能多賺這360萬？

顯然我想大部分人都不會這麼認為。

上不上這個學校，就算真有月薪上的差距，大概率不會超過幾千一個月，就算差價能超過一萬一個月，到退休也很難把360萬賺回來，更別説這360萬還能複利幾十年了。

那又為啥爭相花這個錢？

因為這360萬隻是短期押金，孩子上幾年學轉手一賣就能全額返還，能不能賺説不好，反正基本虧不了是真的。

**那孩子上這個學校的成本就不是360萬了，而是360萬的幾年利息而已。**由於這個總價並不大，於是搶着購買通行證的人就很多。

媒體喜歡用30萬/平米天價之類的來吸引眼球，希望將它和普通房價做對比來刺激人們的情緒，的確有很多人上當了，在下面怒罵“房地產價格真畸形”、“窮人沒活路了”之類的。

**但其實這種房子根本不能按每平米來計算，計算的應該是通行證的總價，至於360萬買的是12平米還是1平米，沒有任何區別。**如果這套房子是300平米，還有人搶嗎？再搶啊？

這樣看來，這個學位的價格也不是很貴，360萬一年的銀行同業拆借理財產品利息也就10幾萬，3年最多就是40幾萬，這才是正常的成本，人們並未瘋狂，而當我們計算某區域房產的真實均價時，也應該把這類樣本剔除才是。

這個世上的硬通貨有各種各樣的存在形式，有人説黃金是，有人説法幣是，對，這類通行證也是。

所謂的硬通貨取決於人類的共識，是每個人基於對其他人是否接受的判斷——如果每個人都認為其他人也會接受，那它就是硬通貨，無論它的存在形式是什麼。

但它也有風險，例如黃金，如果突然發現有個地方可以持續大量產出黃金，或者真如某些科學家所言，在什麼星球找到了大量黃金可以持續不斷地搬回地球，那這硬通貨的共識就被打破了，就不硬了；例如法幣，如果政權更迭，很可能就成了廢紙——你看富豪裏有隻單一囤某國法幣的人麼？

學位通行證也一樣，你看360萬買了個通行證，美滋滋等着孩子畢業後賣了走人，突然傳出消息，校址近幾年內要搬，那你的通行證就不會在搬了之後才失效，而是現在就失效了，這360萬中有300多萬就真成了你的學位成本，怎一個慘字了得。

所以擁有某種稀缺教育資源的學區房“該”值多少？

首先是你的基準心理價位，讓孩子上這個B學校跟上A學校的成本差價是多少？例如40萬，然後你通過多方的消息源去判斷這幾年內通行證依然是硬通貨的概率（校址會不會搬，教育質量會不會下降之類的），假定維持原樣的概率是90%，那麼你的心理價位就是36萬，然後從你買入到賣出總共經過多少年，假設是4年，接着你按最穩妥的同業拆借銀行理財利率去計算你願意花的總價，大概就是多花200多萬。

也就是讀A學校也需要花200萬的話，假如這個B學校更好，那麼你花上400多萬就是合理的。

這400多萬不管你買的是10平米還是1平米，都在你的可接受範圍之內。

有人會考慮“B要50萬一平米，A只要10萬一平米，所以選A”，那他就是傻蛋。

（完）