學區房是財政政策而不是教育政策：政治經濟學的邏輯_風聞

首先要明白一點，地方政府的根本動機並不是發展GDP，而是財政收入最大化。而中央政府的根本動機是發展GDP，所以中央政府要用分税制把地方政府引向發展GDP。

但1994年分税制改革後，地方政府財政捉襟見肘忙着招商引資時突然發現，某地創新的土地財政居然沒被中央政府叫停，於是紛紛學會了賣地快速獲得數十年的土地出讓金，可比税收來的大多了。最高峯時期，土地出讓金佔地方財政收入比例高達70%以上，所以如何快速獲得土地出讓金才是地方政府最關心的事情。

其次，土地出讓金是由開發商繳納的，開發商是根據房價預估的，房價可以近似看成是開發商根據土地出讓金和其他成本及供需狀況進行成本加成決定的（需經物價局核准）。那麼，土地出讓金才是最大的變數，拉高土地出讓金顯然有助於財政收入的提高。那麼，地方政府就可以通過手中的優質教育資源去拉高地價。具體的做法就是利用優質公立學校辦分校，這種做法當然容易得到公立學校的支持，畢竟品牌輸出有收益，擴大供給的方式很簡單，臨時招聘更多老師就行了。

再次，為了獲得更多土地出讓金，通過開名校集團的新城分校來推進新城建設，這是第一階段的學區房。這種學區房政策簡單粗暴，新城地廣人稀還有新名校分校，那麼你在新城買房不僅能夠改善住房條件，還能讓孩子上學近點，當然是一件快樂的事情。所以這一階段完全無需就近入學，因為家長自動就會追求在新城名校分校就近入學。所以新城迅速就發展起來了。但當人口擴張速度下降、城區面積已經攤到足夠大時，通過新城建設來提高土地出讓金就變得越來越困難了。於是舊城區改造和棚户區拆遷就成為更好的辦法，這個邏輯一致就不贅述了。

最後，隨着城市化進入新時代，城市建設攤大餅和舊城區改造都日益困難，還容易製造社會問題，且城市土地出讓金已經被嚴格監管，規模上也備受打壓，那麼城市怎麼獲得更多的財政收入呢？這個答案我們早就知道了，那就是早晚要徵收的房產税。

房產税何時徵、怎麼徵的細節大家都靠各種分析，我就不把我的個人分析意見放上來了。但有一點可以確定的，這個政策基本框架早已確定了，且地方政府肯定是已經知情了，所以通過觀察它們現在的做法應該可以推測房產税的一些細節。既然房產數量面積都已經是固定了，在按面積徵收的條件下地方政府肯定因為沒有政策抓手而會比較佛系，但如果是按房價徵收，那最有效的辦法就是推高現有房價。

怎樣推高房價最有效果呢？那當然還是學區房啊。但是在好學校數量不變的條件下，如何打好學區房的牌來推高房價？那當然是鼓勵名校合併差學校、名校與差校共建，讓差校也能變好，從而提高差校附近的學區溢價。但是羣眾也不是傻子，差校如果都變好了，那麼名校的溢價還有用麼？沒事兒，還有多區劃片等招數，這種事情網上各種教育博主、房產博主講得比我透徹，我就不詳細説啦。我想強調的是，在我這個分析框架下，在房產税出台之前，地方政府一定還有動機進行各種操作，就讓我們拭目以待吧。