“穩房價”之後，“穩房租”來了！_風聞
观察者网用户_243807-2019-07-09 16:53
文|凱風
“穩房價”之後，“穩房租”終於來了。
01
近日，北京、深圳兩大一線城市同時針對租房市場出手。
北京印發了新版租房合同示範文本，其中明確：
未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。
這意味着，房東不能再單方面擅自漲租，承租雙方權益進一步對等化。
北京版新規只是微調，意在規範市場。相比而言，深圳則是大刀闊斧，更進一步。
根據深圳最新出台的租房新規意見稿，未來深圳不僅將建立租房網籤制度，而且推出租房指導價格制度，且以租房繳税作為管理制約。
個人在政府租賃平台上籤約且租金不高於指導價的，在2023年底前實行零税率。個人和企業不在政府住房租賃交易服務平台上辦理簽約，或租金高於租金指導價格的，按現行規定收税，並依法追溯以往應繳税款。
這意味着，未來深圳租房將有政府指導價，且所有租賃必須進行網籤。如果不進行網籤，或者租金高過指導價，不僅要徵收税費，而且還將追溯過往税款。
這是國內首個推出**“穩房租”政策**的城市，具有明確的政策信號意義。
02
繼“穩房價穩地價穩預期”之後，“穩房租”終於橫空出世。
房價需要穩，房租也需要穩？
眾所周知，房價需要穩，是因為房價背後涉及龐大的居民槓桿，涉及金融系統的安全性。
無論大起還是大落、大漲還是大跌，都會影響到宏觀經濟，穩定的必要性就顯而易見。
**房租不同，隨行就市，受供求關係調節，且會受到居民實際收入水平的約束。**房價可以在信貸支持下一路上揚，但房租卻很難超出實際收入的限制。
所以，除非出現長租中介這種壟斷性機構，租房市場一般很難大起大落，穩定的必要性似乎不大。
不過，這種觀點忽略了重要的一點：相比於房價，房租更關乎基本盤。
在一二線城市，租房是許多人生存的最後防線。房價過高還能以無奈的態度置身事外，轉往租房市場。
**房租一旦過度上漲，超出必要的承受底線，那就無路可退。**影響的不僅是消費，還關乎城市經濟發展和搶人的基本盤。
所以，房住不炒，房租更不能炒。穩房價，更要穩房租，不是沒有現實邏輯。
03
新的問題是，依靠政府指導價，能不能穩住房租？
這就不得不提到深圳祭出的利器：
在政府平台進行網籤且價格低於指導價，2023年之前可以免徵租房税費。如果不進行備案網籤，或價格高過指導價，那麼不僅要正常繳税，而且還會被追及以往税款。
這就提到一個容易被大多數人忽略的常識：租房是要繳税的。
這個常識之所以容易被忽視，是因為現實中大多數租房都未進行備案，只是房東與租客自行簽約，不涉及備案網籤，自然就不必繳税。如果未來強制備案網籤，那麼避税空間就不復存在。
那麼，租賃住房税收有多高？
租房税，不僅包括增值税、個人所得税以及城市教育附加費等，而且租賃房作為經營性房產，還必須繳納房產税。
沒錯，是房產税。
當然，這裏的房產税，與我們現在常説的房地產税並非同一概念。前者是經營性概念，後者則是就持有而言，所謂“房地產税立法”説的也是後者。
關於前者，早已有法可依。1986年，我國就已出台《房產税暫行條例》，其中明確，房產税由產權所有人繳納，而“非經營用的房地產”則在豁免之列。
這正是自住不必納税、租房需要繳納房產税的來源。
當然，在實踐中，各地為執行之便，均以綜合税率計徵。過去綜合税率並不低，不過今年2月，北上廣深四大一線城市同時對租賃降税：
北京從5%降到2.5%，上海則統一為3.5%，廣州則是從4%降到2%，深圳從4.5%降低到2.25%。
即便降税了，這筆費用對於房東也不是小數字。一旦追溯以往，想必更為可觀。
顯然，以房東繳税作為穩定房租的利器，有着極強的現實針對性。
04
然而，任何政策，都要服從於現實邏輯。
且不説不同區域的租金有天壤之別，即便是同一區域，房子新舊不同、樓層不同、裝修不同、朝向不同，價格都會大相徑庭。如何制定政府指導價，顯然存在諸多商榷空間。
更關鍵的是，任何****税費都能轉嫁，房東可直接將税費轉嫁給租客，也可通過高水電乃至維修費用變相彌補差額，更有甚者，利用陰陽合同規避租賃新規。
這些潛規則，開發商早已玩得駕輕就熟，遑論散沙一般的無數個房東？
05
所以，想要穩定房租，僅靠追繳税費可能並不夠，更重要的是增加供給。
這方面，各地動作都不小。深圳表示力爭到2022年新增租賃住房不少於30萬套，而廣州佛山等地則在大力推動集體土地建設租賃住房。
**事實上，深圳最多的房子不是商品房，也不是保障房，而是城中村的小產權房。**這裏吸納了大量的外來人口，成為他們進入城市的落腳跳板。
所以，這些年，深圳正在努力補上住房建設的短板。但無論動作有多大，與人口增速相比，都顯得有些保守。
要知道，深圳的人口吸引力冠絕全國，一直穩居各大城市人口增量榜首。
2015年到2018年，深圳人口分別增長60萬、53萬、55.08萬、49.67萬人。四年下來，深圳累計新增常住人口超過200萬人。
如果人口流入速度不減，未來四年新增30萬套租賃住房，相比於上百萬的人口增量，可能仍舊杯水車薪。
顯然，擴大住房供應，尤其是擴大租賃住房供應，正是穩定房租的不二之道。