“妖怪”學區房，被打了一金箍棒_風聞

◆政策能給到的，也同樣可能被拿走。

正解局出品

現在的學區房，真是一個妖怪般的存在。

12平米，30萬/平米，總價360萬，全款。

這是最近北京成交的一套房子，既沒有上下水，更沒有廚房、衞生間，基本上不能住人，據説其實原本只是一個儲物間。

之所以能天價成交，只是因為這個“房子”位於基礎教育資源最豐富的西城區，簡單地來説就是學區房。

很多人在被這條消息吸引的同時，卻沒注意到另外一個更重要的官方消息，就是下面這個：

這個高位階的文件裏面雖然沒有一處提到“學區房”，但卻可能對學區房產生深遠影響。

**1.**學區房：時代的產物

我們知道，學區房並不是我們獨有的事物，比如，美國也有學區房。

但是，我們的學區房和美國學區房形成的原因卻不一樣。

先説美國，公辦學校（學區房基本是對公辦來説的）辦學經費主要來自州政府和地方政府。其中，州政府的撥款基本是平均分配。

但地方政府資金就有較大差別。地方政府很重要的資金來源是房產税，業主每年都要按照房子估價1%~3%上交房產税，而收上來房產税的一半左右又用在公辦中小學上。

這樣一來，富裕區域的房子貴，那麼每年收的房產税就多，相應的當地學校就能拿到更充足的經費，有更多的錢來修繕校舍、請老師、添置教具等等，自然教育質量就上去了。

這樣也就形成了美式的學區房。

得克薩斯各地學校得到的資助並不相同

但中國的學區房卻不同。

我們的重點中小學其實很早就有。比如，1953年時就決定在全國興建194所重點中學，佔全國中學總數的4.4%，重點學校的師資需求和物質需求能得到很好保障。

不過，在1960年代中後期開始的十年，重點學校被取消。

隨後，中國進入經濟建設時代，教育工作也重回正軌。當時決策層提出要集中人力、物力、財力先辦好一批重點學校。1978年1月，經過上級批准，教育主管部門下發《關於辦好一批重點中小學的試行方案》，明確提出：

大中城市可在市和區兩級舉辦重點學校。市辦好一批重點中學，區、縣可辦好二三所重點中學，五六所重點小學。各省、自治區，可在省、地(市)、縣三級舉辦重點學校。省和地(市)兩級可各自辦好一批重點中小學：縣可辦好二三所重點中學，五六所重點小學。

甚至，當時還確定了20所全國重點中學、重點小學。

各地也選樹了一批重點學校，像北京海淀的人大附中（一七二中）、重慶一中、南京的琅琊路小學等，都是那個時代就確定的重點學校，形成國家、省、地（市）、縣多級重點學校的格局。到1979年底，全國重點中學達到5200多所，在校學生520萬人；重點小學7000多所，學生510多萬人。

對重點學校，在經費、師資、生源上給予傾斜。比如，杭州重點學校學生人均經費普遍比非重點學校高出15%~20%，也更容易得到專項經費支持；重慶實行重點中學招生“優先擇優錄取”。

總之，這些重點學校很快形成了優勢，成為名校。

**2.**追逐學區房其實也就是近十多年的事

到了1980年代，辦重點學校的思路沒有變。其實這並不難理解，在經過十年的停滯之後，怎麼去辦基礎教育都成為一個問題。所以，需要興辦一批學校來探索經驗，帶頭示範。

同時，那個年代產生了嚴重的人才斷層。多出人才、快出人才、出好人才，也是當務之急。

但重點學校優勢越來越明顯，吸引力越來越大，擇校熱、批條子等問題也不斷出現。

到1986年，《義務教育法》明確規定：就近入學。這可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大轉變。

但學區房也因此在無意、無形中獲得了產生的條件，因為學校資源和居住地（臨近學校的房子）掛上了鈎。

但學區房價要瘋漲，還需要一股東風，這股東風要等到1990年代中後期。

1993年時江蘇梁豐高級中學外景

當時，重點學校大部分處於老城區，包括上海今天學區房內環和中環佔比都還在70%左右。這些老城區的房子基本是各種公房。等到1998年房改之後，這些公房終於可以進入市場流通。

只有流動起來，價格才可能漲起來。

所以，今天我們回過頭來看，學區房這個概念2004年左右才開始大規模出現在大眾媒體。

而學術界對這個問題有真正深入的研究要到2009年左右了。

從此，教育資源和房地產資本結合了起來。

那些已經有幾十年房齡的老破小房子，因為學區加持成為樓市裏最妖媚的存在，對有真正需求的家長，炒房客甚至房地產中介都有着致命的吸引力。

也就是近十多年，學區房迅速成為中國家長最焦慮的事情之一。有調查顯示，就連一向樂天的天津人，有25%的家長也覺得學區房很有必要。

與之相對的是，節節攀升的學區房價。數據顯示，北京教育資源密集的西城、東城、海淀、朝陽四個區2018年學區房均價已經超過8.5萬每平米，總價中位數超過400萬，其中，最拔尖的西城區均價超過12萬每平，總價中位數突破700萬。

在上海也一樣，學區房價走勢不僅更堅挺，而且漲得更快，和普通住房的房價差距也越來越大。

**3.**學區房的風險一直在

通過上面的分析可以看出，學區房是教育、住房政策在無意中給予的。

但政策風險也就成為學區房始終擺脱不了的最大風險。

其實，這一點，在先前很多地方已經有過許多實例。

最常見的就是，被劃出學區。

比如，去年底，深圳福田決定，把香格麗苑、聽泉居、鳴泉居、安僑苑等幾個小區的學位，從僑香外國語小學部劃出，劃到新建的紅嶺實驗小學。

當時，很多業主就懵了，還有業主剛剛買了這幾個小區的房子。

根據適齡兒童，城市建設等情況對學區進行調整，也時有發生。

甚至，還有學校直接搬走。

浙江紹興所轄的嵊州市，前段時間公佈方案，兩所學校將整體搬遷。

上面這兩種動作比較大，引起的爭議集中。但其實，在更大層面一直在對學區房降温。

比如，“多校劃片”，也就是説，一個小區對應多所小學初中，買了學區房也不一定100%上好學校。有報道説，北京實行多校劃片後，海淀區清河附近一套2017年報價1500萬的二手學區房，在2019年初成交價格，已經下調到1043萬。

還比如，北京、天津推行“六年一學位”，也就是一套住房地址從登記入學之年起，原則上6年內只提供一個入學機會，蘇州今年更是在熱門區域推行“九年一學位”……這樣一來，學區房的流動性就下降了，也就減少了炒作的可能。

**4.**導向變了

我之所以不厭其煩地講學區房的來龍去脈，就是要讓大家形成一個觀念：學區房價=房子價格+學位價格。

對於很多城市來説，學位價格大概應該是房價的1/5左右。像開頭我們説的北京這個儲物間，360萬基本上可以看作都是來買學位了。歸根結底，學區房最寶貴的這部分學位價格，是政策賦予的。

而恰恰，政策導向已經變了：幾十年前，需要有重點學校來出經驗，集中資源快速培養人才；現在，如何推動基礎教育均衡發展，才是發力點。

所以，這次的調整遲早會來。

具體來説，其中雖然沒説到學區房，但是從招生這個環節進一步給學區房降温。

簡單來説，至少從下面幾個方面會影響學區房：

1.電腦隨機錄取：報名人數超過招生計劃，就通過搖號形式來確定錄取結果。這樣即便是買了學區房，如果因為當年適齡學生過多，在搖號之後，有學生必然上不了預期的學校。

簡單地説，學區房也就是拿到了一個參加搖號的機會，有可能就白買了。

2.高中指標分配：我們知道學區房終極目的是上好高中，進而上好大學。但現在要求高中招生指標進行分配，這樣一來即便是不好的初中也會得到好高中的指標。

也就是説，只要運氣足夠好，沒有學區房也有機會上好高中。

舉一個極端的例子：某頂級高中給A、B兩所初中分別分配了20、15個名額，其中A是名校，B是菜校，A校一個學生因為高手雲集，校內只考到21名，但如果在B校，可能輕輕鬆鬆考進前10。同一個學生，因為在不同學校，得到的結果可能不同。

3.公辦民辦同步招生：以前民辦學校先招生，然後才是公辦學校招生。學區房的學生可以先衝刺民辦學校，拿公辦保底。2018年，上海實行這項政策後，上外附小報錄比例從11：1大幅下降到2：1。大部分有學區房的家長直接選擇公辦學校，優質民辦學校的競爭就減小了。相比買學區房，上民辦學校更多家長能夠負擔得起。

這樣一來，即便沒有學區房，也有更大機會上優質民辦學校。

上海實行後，更多家長湧進學區房市場，但隨之而來的很可能是報考公辦學校的學生大量增加，結合電腦隨機錄取要求，這樣被“搖出”學區的概率就會增加。

“學區房搜索指數”

短短十幾年，學區房讓社會焦慮難安。

一直流行的一個段子：花重金買學區房，就是為了上清華北大；但結果發現，清華北大畢業也買不起學區房。

到底是學區房價太離譜，還是清華北大畢業生賺得少，恐怕大部分人心裏都明白。

再加上炒作，學區房瘋漲，成了當下樓市中的魔怪。

但看似堅挺的學區房，實際上十分虛弱：政策能給到的，同樣也能拿走。

高不可攀的學區房，完全有可能立即變得普普通通，和那些破舊的二手房毫無二致。

這次，學區房這個妖怪，無疑是吃了一金箍棒。

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