房價泡沫是如何擴散的？_風聞

房價泡沫擴散也分三六九等

過去的那些年裏，中國各城市的房價並不是同步上漲的，而是有一個帶動和傳遞的過程。而在房價上漲和上漲的效應外溢到其他城市這件事上，各城市也分三六九等——並不嚴格按照人們心中想的一線、二線、三線等城市的劃分。

呂龍和劉海雲（2019）在《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》中考察了35個城市2011-2017年的房價走勢，並把這些城市按照其房價劃分成了四大板塊。

第一板塊是房價上漲並帶動其他城市上漲的無可爭議的領頭羊類城市，自身房價的上漲會帶動其他城市房價的上漲，但其他城市的房價上漲對它們的影響卻不大。在研究涉及的35個城市裏，這種“領導者”城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門及合肥七個。

這七個城市裏，北京、上海、廣州和深圳是一線城市，影響力很大自不必説；廈門房價一直很妖異，其高房價由誰支撐很難説清，但確實房價很高；南京和合肥也都是各自省份大力支撐的省會，尤其是合肥，這些年房價漲得很快令人費解，也確實起到了影響周邊房價的作用。

還有一些城市是承接來自“領導者”板塊的房價波動，並擴散波動的城市。這些城市又分為第二板塊和第三板塊。

其中，第二板塊城市承接來自“領導者”板塊的房價波動，並將波動擴散到第四板塊。這一類城市包括天津、杭州、福州、濟南、南昌、鄭州、武漢，都是東部和中部的省會或直轄市。

第三板塊城市同樣承接來自“領導者”板塊的房價波動，但其內部也有較強的房價溢出動力，內部的房價波動自我強化後也會一併擴散到第四板塊。這一類城市包括石家莊、瀋陽、大連、寧波、哈爾濱、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、烏魯木齊，多為東北、西部的省會城市以及東部計劃單列市，在本區域內自身有着較強的房價增長動力。

第四板塊包括10 個城市，分別是青島、海口、太原、長春、長沙、呼和浩特、西安、蘭州、西寧、銀川，大部分是中西部城市，主要被動承受來自前三個板塊的溢出而自身對外溢出較少，在房價波動上，它們是上述三個板塊的“跟隨者”。

房價泡沫擴散的地理路徑

可以看出，房價溢出效應和城市的經濟情況以及地理位置相關。而在劉海雲和呂龍在2018年發表的另一篇論文《城市房價泡沫及其傳染的“波紋”效應》中，地理位置對房價外溢的時間效應影響更為明顯。

這篇文章考察了42座城市在2007-2017年之間的房價走勢，自東向西，自南向北分成了三個部分。

**第一部分包括上海、北京等17 個城市，除合肥外，均為東部城市。**這裏是距離房價溢價的發起城市較近的區域。在這一區域，北京的影響力很大，是房價溢價的主要發起者，溢價以北京為源頭，向上海、天津、濟南等城市擴散，最終傳遞到海口、福州等華南城市，形成若干“由北至南”的傳染路徑。另外，海南的三亞是另一個溢價的重要源頭不過其溢價的擴散範圍侷限在廣東、福建等區域。

第二部分包括瀋陽、太原、武漢等12 個城市，除大連等少數城市外，均為中西部城市，是自第一部分的華北、華東一帶向北、向西擴散的結果。在這一部分，房價泡沫傳染存在多中心。由北到南，石家莊、武漢、安慶等城市接受來自第一板塊的泡沫溢出後，以類似“扇形”路徑向區域內其他城市擴散。

第三部分包括哈爾濱、蘭州等13個城市，絕大部分屬於中西部區域，或是在東北的北部。房價泡沫以哈爾濱為中心，先向西北的蘭州等地擴散，再向西南的昆明、貴陽等城市擴散。

這説明中國房價泡沫跨區域傳染大體具有“由東至西”的規律，房價泡沫最初出現於華北、華東的大城市，然後分別向中部、東北擴展，最後向西擴展到西北再到西南。這有可能是東部地區經濟和金融較為發達，在房價泡沫的內生性上也起到了帶頭作用，然後通過各種途徑使得房價泡沫逐步向外圍擴散。

在這裏，作為中部省份省會的合肥再一次成了重要的房價波動擴散發起點，而沒有和武漢、鄭州等歸為一類，實在有些令人費解——合肥房價上漲的內生動力來自哪裏？這個問題我們暫時也無法回答。

小區域內的房價泡沫擴散

具體到一個城市羣內部，也有主要的房價泡沫發起者和被動接受房價溢價的城市。

比如説長三角一帶，是東部房價泡沫內生的重要區域。根據陳卓（2018）的《長三角地區城市的房價偏離及其溢出效應》，經濟增長、人口城鎮化和信貸擴張是近年來長三角地區城市房價上升的主要動力。

長三角城市的房價尚未大幅脱離經濟基本面，房價偏離程度較小，所以這一地區房價溢出效應主要體現在基本面價格上。

長三角最重要的城市上海，房價泡沫傳遞到其他城市的影響最大。《長三角地區城市的房價偏離及其溢出效應》裏提到，“從衝擊的方向和持續的時間來看，上海基本面房價的上升對杭州、蘇州和寧波會產生一個穩定的衝擊，持續時間較長，而對南京的衝擊方向不太穩定，持續時間較短。另外，南京和杭州的基本面房價也分別對蘇州和寧波有一個長期穩定的正向衝擊，而反過來蘇州和寧波分別對南京和杭州衝擊的時間較短且方向不穩定” 。

由此可見，長三角範圍內，上海對杭州、蘇州和寧波房價幾乎是單向帶動，南京相對獨立一些並對蘇州房價產生單向帶動作用，杭州則對寧波有着單向帶動作用。

珠三角的情況和長三角類似。郭文偉（2018）在《珠三角區域城市房價泡沫時空傳染效應及其防範研究》裏提到，珠三角城市經濟越發達，房價內生泡沫越嚴重。即便是區域內的兩個中心城市，深圳泡沫比廣州嚴重。

房價泡沫在經濟較強的城市帶動下，向經濟稍差的城市擴散。深圳房價泡沫傳染廣州和東莞，廣州房價泡沫傳染佛山，佛山房價泡沫傳染惠州，珠海房價泡沫會傳染中山和江門。佛山和珠海在房價泡沫的傳導過程中充當了中介的作用。

在《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》中提到的35個城市也是區域中較為重要的城市，在它們的影響下，其周邊的城市羣裏的其他中小城市也會出現類似於長三角和珠三角的房價泡沫擴散情況，並最終帶動全國房價的普遍上漲。有些城市可能在全國比較重要的城市裏面是房價泡沫的“跟隨者”，但在自己能影響到的區域內，可能也是個重要的房價溢價傳播者。

房價泡沫擴散機制

房價泡沫是怎麼在這些城市之間擴散的呢？

**一種機制是人口流動。**比如在一線城市工作的人，年輕的時候還好，能揮霍幾年肆意闖蕩，接近三十歲的時候就不得不考慮結婚生孩子的問題，他們很可能就帶着多年的積蓄回到家鄉或者適合他們的二線城市，定居下來，買房成家。

按理説這都是個人行為，但是在一線城市房價瘋漲的年頭，就會有更多人萌生這樣遷居其他城市的念頭，加上近些年二線城市的搶人熱潮，就會形成趨勢，承接這些人口的城市房價也會因為新湧入人口的到來而上漲。

另一種機制是資本流動，比如可能有人會高價甩賣自己在房價較高的城市的房子，在房價較低的城市買入房產；或者缺乏投資途徑的人，把在別處購置房產當做投資的辦法（在別人看來就是炒房）。某些大型開發商在一些城市的進駐，也很可能帶動起該城市房價的上漲，甚至成為當地人津津樂道的談資。

**還有一種機制就是信息傳遞。**可別小看這種機制，在信息傳播極快的今天，一座城市房價的風吹草動很可能就迅速傳到其他地方，引起別的城市居民的心理波動。有些城市房價跟風漲的可能性也不少。

比如兩座城市經濟發展狀況比較接近的時候，當其中一座城市的房價上漲時，另一座城市的開發商和賣房者得到這一信息，在心理上也就趨向給自己城市的房價定價上漲。另一種跟風則是在自媒體氾濫的時代，**網上真真假假的信息太多，往往將偶然出現的案例當做普遍現象煽動情緒，造成大眾心理波動。**比如前段時間恩施出了一個不讓猛降房價的文件，網上就傳開了，但其實很多人連恩施在哪裏都不知道。

下面這張就是恩施2012年的樣子，一個靠近重慶的湖北山地度假小城，美美的就行了，抬它房價的人實在是讓人理解不能。

《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》提到，在全國範圍內，資本流動對房價泡沫的傳播影響並不顯著，這可能是因為國內對房價的調控政策很多而且普遍，限制了異地炒房行為。《城市房價泡沫及其傳染的“波紋”效應》也提到，政策差異對房價泡沫傳染效應的影響顯著為正，如果一個城市的調控政策收緊，開發商就有可能去調控較為寬鬆的城市，把“圈地”與“捂盤”的手段再用一遍，炒高房價。

《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》認為，全國範圍內，對房價溢出起着顯著作用的是人口流動，畢竟每年流動人口都有2億多，他們對城市的選擇和定居對房價有着重要影響。

除此之外，信息傳遞也對房價泡沫的擴散有着重要作用，只不過考慮自身城市情況，與別的城市對比以自抬身價的人還是少，這種作用不大，畢竟這麼做還是需要動腦子；反倒是因為信息滿天飛，盲目跟風的作用更大一些，畢竟這隻需要動用情緒就可以了，恐慌起來，六親不認，何況六個錢包呢。

如何限制房價泡沫擴散

中國的房地產是存在泡沫的，至於泡沫會不會破裂則不好説，但還是有必要控制一下。

調控房價的政策是必要的，不然資本流動就可能發揮更大的作用。

不過由於各城市在房價泡沫傳導過程中的作用差異，因城施策也是必要的，《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》就建議，對**“**泡沫內生性較強並領導其他城市房價上漲的城市進行重點管控，加強對資本流動的監控，從源頭上遏制房價異常波動; 對更多受到其他城市影響的“跟隨者”城市的調控可適當放寬; 而在這兩種城市之間傳導泡沫的城市，則需要加強影響，通過關鍵節點來提升政策傳導效力。”

這其實是這一類研究在現實世界的主要應用，準確把握領軍城市、節點城市和跟隨城市的屬性，才能找到對穩定大局更有益的調控手段。

另外，減少泡沫影響的另一手段是改變目前的房地產供應局面，《城市房價溢出效應的測度、網絡結構及其影響因素研究》就提到，一個城市本地土地資源供應越充足，房價泡沫溢出效應越弱。也就是説，增加土地供應，能有效減少房價泡沫向周邊的擴散。以大局計，以後地方政府還少不了和中央進行土地政策的博弈。

在影響力最大的一線城市等地，可以嘗試通過“共有產權”、“租購同權”等方式提高住房供應數量，讓本應該留在那裏的人有其他安居的辦法，不必再走商品房的華山一條路，推動“房子是用來住的，不是用來炒的”的實現。

最後，在自媒體時代信息跑的很快，網上的信息又紛繁複雜，很容易就製造出恐慌情緒，讓人焦慮不已。但其實大多數信息並沒有那麼重要，完全不關注對你的生活也沒有太大影響。如果你想買房，與其看些全國範圍內哪裏又漲了、又出了什麼政策等信息，倒不如關心一下本地銀行貸款利率怎麼樣、限購條件如何、想要買的區域基礎設施如何、未來規劃是怎麼樣的。

實地多看幾個樓盤，絕對比天天抱着手機刷新聞要有用得多。

本回完