蘇州學區房：沒有共識的共識_風聞

作者丨 過蟈8433  來源丨秦朔朋友圈  

蘇州園區學區房，史上性價比最低？

每年六七月高考季，有關高考分數、學歷與房價的“不對等三角”又會浮出海面。

前兩年就有“諾貝爾經濟學家回答不了北京學區房”的調侃，其實問的是，學區房該不該買？好比是在問，男女之間有沒有純友誼？這是一件沒有共識的事情。

北京學區房因為學區制改革而逐漸被人遺忘，現在流行的是“順義媽媽圈，不愛清華北大愛哈佛耶魯”，今年被推上風口浪尖的，則是蘇州的學區房。

先是一張江蘇省內400分以上人數的學校截圖在朋友圈刷屏。

隨後兄弟城市發表相關評論暗指蘇州這些年教育市場化、培訓班成風、全民炒房、教育競爭力衰退等現象。

高考競爭力本和房子並無直接關係，尤其學區房也是到初中段，跟中考關係更大一點。只是自2018年以來，蘇州園區房價漲幅極大，很多學區房漲幅都在50%以上，以至於蘇州政府在5月份的時候連續出台了“園區二手房5年限售”和“9年一學位制”等政策，才得以阻斷了園區樓市的流通性。

一套園區第一梯隊、知名12年制學校、2005年左右交付的學區房，單價多在6萬左右。且因規劃較早，普遍面積偏大，很多二手房面積都在120-140方。且設施老舊、物業較差。於是，一套帶學區的“老破大”，總價動輒800萬以上，完全向北京、上海、深圳等一線城市看齊。

就是這麼一所“全城仰望”的明星學校，高考400分以上的學生僅佔4人。刨去留學、保送，不參加國內高考的優秀生源，這個數字還是和江蘇其他地區、學校相差甚遠。也難怪家長氣憤心塞，這個學區房還值得買嗎？

一個被外界評論外資撤退的地級城市，部分區域卻擁有一線城市的房價；一個向來崇尚人文博雅，重視教育的文化名城，卻在高考軍備賽中，被省內其他城市秒殺。眾多的爭議聚集在蘇州的學區房上，核心指向的是兩個問題：

蘇州房價，高不高？

蘇州教育，行不行？

這兩個問題牽涉到我們今天的城市化、地理歷史、户籍制度、土地資本、教育體制等一系列問題。這是一個複雜的系統，沒有標準答案。不僅諾貝爾經濟學家回答不了，胡適、陶行知這樣的教育專家回答不了，甚至連社會學家也回答不了。

筆者不是專家，也不懂教育，只是作為房地產從業人員有幸親臨見證了十餘年長三角城市化的進程。筆者試圖從城市化的角度切入，回答上述問題，讓讀者有自己的主張和答案。

蘇州房價，高不高？

爭議中的蘇州經濟

關於蘇州，城市美譽度已是毋庸置疑。有評論笑談，“比她漂亮的沒她有錢，比她有錢的沒她漂亮，年紀和她相仿的都沒日子好過”。

至於房價，在目前“限價”背景下，一手房價格失去了指導意義、二手房因為做低價格避税等問題，也存在數據失真。但蘇州今年的成交量是非常巨大的，2019年上半年蘇州新房住宅成交量442萬方，同比增加36%，成交均價達到21468元/平，環比上漲8%。

| 數據出自《宜居客》

和銷售火爆伴隨而來的，則是地王頻現、高價地再現市場的局面。開發商為什麼高價拿地，蘇州房價到底高不高？

房價高不高的問題，是在於參考基準是誰。

如果和同樣城市能級、地理鄰近的無錫、常州比，確實很貴；但如果和上海、杭州等一線、新一線城市比，其實並不貴。

蘇州這樣一個萬億俱樂部的明星城市，尷尬之處在於經濟和政治地位的明顯不對等。關於蘇州的經濟表現，相關文章、數據太多，筆者不作贅述。僅以GDP總量與人口為例：

2018中國城市GDP排名

上海32679億元，同比增長6.6%（人口：2418萬）

北京30320億元，同比增長6.6%（人口：2171萬）

深圳（廣東1）24691億元，同比增長7.5%（人口：1253萬）

廣州（廣東2）23000億元，同比增長6.5%（人口：1450萬）

重慶20363億元，同比增長6%（人口：3372萬）

天津18809億元，同比增長3.6%（人口：1557萬）

蘇州（江蘇1）18597億元，同比增長7%（人口：1068萬）

成都（四川1）15342億元，同比增長8%（人口：1605萬）

武漢（湖北1）14847億元，同比增長8%（人口：1112萬）

杭州（浙江1）13500億元，同比增長7%（人口：949萬）

蘇州作為前十排名中唯一的地級市，成績十分亮眼。除了總量與增速外，人口超過1000萬，超出杭州，甚至遠高於江蘇省會南京（人口850萬）。房價是經濟與人口共同作用的結果，錢多人多的地方，自然房價高。 

根據統計公報，2018年蘇州城鎮人均可支配收入6.35萬，位列東部5省地級市首位，是全國最早突破5萬大關的城市之一。根據2018年數據，蘇州全市擁有上市公司98家，在全國排名第五。新三板掛牌112家，全國第三。蘇州千萬富豪數量超過20000人，每344個人中就有一個千萬富豪。

但蘇州的經濟結構目前存在爭議，看空者認為，蘇州中低端產業聚集，新興產業集羣不多；看多者認為，在長三角30城範圍內，蘇州各大戰略新興行業的企業數量，全都位於前五，其中工業園區最具代表的生物醫藥行業，已經構建起全產業鏈，蘇州的經濟轉型十分樂觀。

所以，蘇州房價高不高？背後是一個城市格局的認知問題，你把蘇州看成誰？參照系是無錫常州，還是上海深圳？

如果看好蘇州，工業園區作為蘇州的翹楚區位，金雞湖的優質環境資源，六萬塊的房價，學區所佔的權重其實並不大，因為這套房產的“基本面”已經極具光環，學區只是一個加分項。

城市化、資本與教育

但城市基本面不是本文的重點，筆者更想探討的是，城市化與資本、土地、教育之間的關係。蘇州作為一個地級市，容納了千萬級的居民人口，甚至超過江浙兩大省會。其教育資源的稀缺，可想而知。這裏存在城市化中的“大城市病”：“就學”好難和就“好學”難。

“就學”好難——主要是面向外來務工人員子女，沒有充足的學校接納他們讀書；

就“好學”難——面向城市中產階層，優質的教育資源供應不足。

畢竟蘇州只是地級市，人口已超南京，但在公辦教育資源、民辦教育引入等諸多問題上自然比不上省會、一線城市。和大部分一二線城市一樣，目前解決的辦法，就是——集團化辦學。比如蘇州姑蘇區建立了三大教育集團；高新區掛牌了4所教育集團；工業園區有星灣、東沙湖教育集團等等。

和“集團化辦學”相應而來的，是眾多幼兒園、中小學的合併與消失。在上世紀90年代，分佈在各大城市裏弄、新村中的小學，都在不斷消失，被合併進了附近人數多、規模大，硬件氣派的“集團小學”裏。

集團化辦學的模式多元，大多名校牽頭、輸出其理念、師資與管理。但“辦學”需要高投入，尤其蘇州各大學校硬件都十分強大。這個投入哪裏來？

一種常見的模式是，開發商配建。開發商在拿地時，就有幼兒園、中小學校的配建要求。開發商開發建設學校硬件，政府引入教育資源。也有不少開發商會主動引進名校集團，給予學校高昂的掛牌費用。

在筆者服務的項目中，就曾有這樣的案例。2014年市場下行趨勢裏，杭州某板塊內的三家開發商集體抱團出資，引入一家外來的知名集團學校，以實現溢價能力。房子很快從“困難户”轉而熱銷。

“名校”溢價，最終是要買房者承擔。這是一個由政府、開發商、資本、學校集團、買房者共同協作的循環，緩解了大量城市中就學難的問題。但由於學校和房價的捆綁，也助推了教育不公平的現象。

然而，最需要通過學校教育來晉升的低收入家庭，卻受到來自“學區房價”的巨大屏障。和學區房價伴隨而來的，不僅是教育公平的失衡，還有買房者“精緻的利己主義”價值觀的盛行。

2018年，蘇州一所民辦小學因校舍被騰退，800餘名外來務工者子女無處可棲。教育部門隨後安排這些孩子與蘇州重點學校、百年名校——蘇州勤惜實驗小學共同學習唸書。通知發佈後，家長們齊聲反對。迫於無奈，校方想出了一個的解決辦法——在學校裏建起一堵鐵柵欄，對安置過來的800名學生進行“單獨管理”，並給予獨立的教學和活動空間。

這些中產家長的心聲，無非是花了大價錢，買了學區房改善教育環境，與民工子弟一起就讀，降低了教學質量，也難免影響學校聲譽，導致二手房價下降……家長的擔憂很符合經濟考量，但這一套“精緻的利己主義”哲學能給我們的孩子、我們的城市帶來什麼呢？

在城市化的過程中，一些人收割了紅利，卻要將另一些人拒之門外。更應該往深層次去想的是：我們受教育到底是為了什麼？帶着這樣的問題，再看蘇州的教育，會發現它的爭議比房價還要多。

蘇州教育，行不行？

江蘇教育的“南北之別”

質疑、發難蘇州教育的問題，主要來自一張“江蘇省400分以上人數的學校排名”的榜單。

無錫一個學校的400分以上人數就超越了蘇州整個大市。雖然後面官媒緊急發佈，蘇州這次高考本一達標率達40%，並有報道稱很多學子直接進軍了“國際名校”。

據不完全統計，蘇城學子2019年共獲得近150份美國TOP30名校offer，近200份英國G5的offer。與蘇州重視教育的城市傳統、居民財富所匹配的，還有國際化路線作為教育資源的補充。但高考數據確實比較難看了。

教育是經濟、政治、文化的產物。《春秋公羊傳》有“三世説”，社會總體會呈現三個狀態：一是據亂世（或稱不發達社會）、二是昇平世（或稱小康社會）、三是太平世（或稱發達社會）。

從《公羊傳》的理念來看，不發達地區推行軍事化的剛性教育政策、重視謀生的勞動安身教育；發達地區，崇尚智育、審美與情感教育；小康社會處於二者之間，強調“德智體美勞情”的“新六藝”教育。

**我們國家，恰恰是不發達、小康與發達地區並存，這也造成了教育上的摺疊。這份摺疊在江蘇這個經濟人口大省裏，凸顯得尤為嚴重。**並且在歷史進程、文化認同上，江蘇內部各城市也存在巨大差異。

“蘇南蘇北的精神矛盾由來已久。在元代以前，江蘇的蘇南蘇北大數時間均分而治之，至清朝，江蘇省南北雖然並作一省，但卻出現了兩個省會，蘇州府和江寧府。到1949年，江蘇被劃為蘇北行署區以及蘇南行署區，長江以南為蘇南，長江以北為蘇北。也就是江蘇第一次被官方劃為蘇南蘇北。這基本是蘇南蘇北之爭最早的來源。”——《茅洪斌，蘇南蘇北之爭源於江蘇規劃的不平衡性》

經濟、政治、文化決定教育面貌。雖然現代化中小學都強調“德智體美勞”的“新六藝”，但在不同地區、學校之間還是會有側重。蘇州的學校無論硬件、軟件，都強調“教育均衡”，這也是教育公平的前提保障。活躍在蘇州教育界的各大明星校長，也有着“不唯分數論”的創新教育觀，比如：蘇州中學的校長衞新倡導“適合的教育”給予學生一個相對寬鬆的環境，因材施教，自主地選擇來求得和諧發展；而蘇州另一位著名校長柳袁照倡導“詩性教育”——追求本真和對中國優秀文化傳統的迴歸；追求唯美，美育與德育、智育、體育相併列的一種教育方式；追求超然，超越功利，回到教育本意，從而引領未來的發展需求。

這兩位校長的理念都是偏素質創新，側重於前述“太平世”對應的智育、美育與情感的教育。

反觀江蘇許多其他城市，依舊是“蘇北縣中”的教育模式：這種模式建立在絕對根據排名錄取的最優秀生源與縣城裏最優秀的師資的集聚基礎之上。 “舉全縣之力”打造超級“高考工廠”。這種“高考工廠”通過統一作息、學習，延長學習時間提升效率，其本質是“意志力”磨礪，類似於軍事化教育。

然而現實被打臉，蘇州並不能像上海那樣可以保護素質教育，而是和江蘇其他城市一樣，考着江蘇卷。

這份教育的尷尬，也像極了蘇州的城市地位——文化、經濟、政治地位，三者之間存在着極大不對等。

筆者認為，蘇州的教育若真是在江蘇卷的桎梏下，不唯分數，倡導至善、求真、唯美，探求教育的本真，那才是更加難能可貴的。在當下風雲變幻的時代裏，一套健康良好的價值觀才是最強大的力量，也是最稀缺的資源，這比名校光環更重要。這也是我們要思考比學區房更重要的問題，教育到底為了什麼？

教育到底“為什麼”？

在西方，教育的拉丁語educare，意思是“引出”“引導”。引導，意味着，不僅是灌輸有形的知識，更要涵養無形的風氣。於一個家庭，是家風；於一座學校，是校風；於一個企業，是價值觀；於一座城市，一個國家，則是精神文明建設。

胡適曾提出文明的三個標準：“你要看一個國家的文明，只消考察三件事：第一，看他們怎樣待小孩子；第二，看他們怎樣待女人；第三，看他們怎樣利用閒暇的時間。”

對近期不斷湧現性侵幼女、醉駕撞人、投毒幼兒園等嚴重社會事件，都值得我們去反思這些年城市化帶來的精神文明危機：

當我們的城市力爭擠入萬億GDP、城市競爭力等各大榜單，力求成為一線、新一線等明星城市；當我們個人迷信數據績效、時刻關注房價漲跌，就不要去責怪學校應試教育唯分數論。

當我們膜拜財富權力，高價購買學區房，力圖實現財富代際傳遞，教育到底為了什麼？

當我們通過高考進入大城市，晉升中產，卻拒絕讓自己的孩子和外來務工子女學生同校學習，教育到底為了什麼？

當我們境遇不順，卻用向名人“潑水”的極端方式泄憤不滿，並期曝光成名，教育到底為了什麼？

是不是伴隨城市化進程、規模批量式教育也出現了問題，導致現在重實用而輕人文，導致不平等加劇、經濟生態惡化，導致我們自己都成為了“精緻的利己主義者”？

對於房價，可以沒有共識；對於教育，我們急需一個共識。