買房感悟：新房、二手房門道太多，一不小心就踩雷！_風聞

這幾天陪朋友看房，有一些小感悟，上來嘮嘮。

Part 1：

開車在上海的小區轉了好幾圈，發現一個有趣的現象。

越是密閉隱蔽的小區--保安嚴格必須持卡才能入內，小區外只能看到綠化幾乎看不到樓體--這樣的小區就質量就好，社區服務，樓房質量都是一流。

越是容易進入小區--門禁暢通，居民樓上貼着小賣部招牌，小區外無遮攔一眼看透的--物業等同虛設，人員流動性大，安全都成問題。

買房這個事，還得實地探查吶。

所以我強烈建議：

剛需買房，優先考慮二手房。房價倒掛另算

一手房好不好呢？除了實體房你看不到，你可以看樣板間，可以看售樓處的沙盤，有擠來擠去的人羣，還有點心和小食。

然而，等你付款之後，這些所謂的沙盤，人氣，酒水飲料就與你全部無關了，接下來你也許會發現：

新修的車庫漏水，車大半水裏泡着，引擎報廢。

宣傳冊裏公園區域至今一片廢墟，沒有動工跡象。

房子你已經買了，但這些合同裏不會明説，想維權也難。

二手房呢？幾乎沒有這樣的情況，不會給你畫大餅，一目瞭然，看見什麼樣住進去就是什麼樣，心裏踏實。

｢真實｣還不是最重要的，最重要的是｢價格｣。

以上海為例，新房價格買進來不管有沒有使用，在二手市場立馬賣出都要打8折，也就是説300萬買的新房，當場賣出最少虧60萬，區位不好的更甚…

二手房低價的原因也簡單，大家都不喜歡別人住過的房子。

可時間拉長來看呢，產權有足足70年之久，之前住了3-5年，不影響後續居住，沒必要為新房情節買單。

新房價格貴，且無法實地看房，二手房我想更適合剛需。

Part 2：

既然是首套房，自然會有置換需求：小房換大房，老房換學區房。

那麼問題就來了：

誰來接手你的老房子，以及他願不願意付高價？

我覺得在這一點上，有一些基本認知，可以少走彎路。

許多留在上海的年輕人，不願意為地段付費，喜歡新房，不願買老公房，最終他們選了遠郊精裝，這其實是一個悖論，我稍後便會解釋。

等你賣房置換時，和你交易二手房的有3類人：

土豪，小企業主，上班族

我身邊的土豪朋友買房，聯排二層小洋樓起步，公寓樓做的再精美也是公寓，他們都不會看的。

這些人只存在於高精尖的一小撮市場，不會是剛需的接手盤。

個體户或家庭小企業主，他們的特點是什麼？現實，講究實惠：

你以為頂層複式大户型絕對沒人要。

不，小企業主要，方便一家子（小團體）辦公嘛。

你以為近地鐵老公房賣不出去？

現實情況是，地鐵老公房絕對熱銷，無論是上海本地人還是小企業主都很喜歡，幾乎年年在漲價。

不過小企業一般集中在浦西的地鐵沿線或中高檔公寓，活躍在主城區，只有極少一部分跑到遠郊。

這麼來説，小企業主也不是對手盤，於是只剩下一類：上班族。

他們同樣不在乎地段，他們同樣喜歡精裝。

可你忘了，絕大多數上班族只買新房，二手房他們不care。

也就是説，如果你買了遠郊精修，將無人接盤，你買入的時候是高點，之後的漲幅遠遠跟不上主城，價格只會進一步滯怠下去。

買的房子賣不出去，置換隻能是空談罷了。

遠郊精裝脱手難，有價無市，有一個市場卻很繁榮，可以説是超出想象的繁榮--

不説賣房出手很快，單説租金近幾年就提價了不少輪，陸家嘴附近的這類房源前前後後漲了200%，40平米的可以租到4000-5000，幾乎每次退房，一掛牌立馬就能賣出。

這就是老公房，租房市場非常旺，更不要説買賣了。

如果你僅僅以自己的喜好買房，那麼將來房價天花板低，很難賣出去…

如果想有更多升值空間，那就要考慮市場需求，你的買家有哪些人？他們是什麼樣的心態？他們喜歡什麼樣的房？然後按照他們的喜好去挑選。

遠郊精裝肯定不是最優解，我想老公房，蝶樓更合適。

有的人會講，我買個喜歡的房就夠了，以後不賣，不打算做置換。

可以，相當於純居住屬性。但是，是的我説但是了：

宜居性常常要犧牲投資回報率。

雖然遠郊有精裝修，有綠化，住的開心舒適沒錯，但，房子升值潛力基本上與你無緣，將來你也許賣不出去，也許賣虧了，這都不好把握，能想明白這點就好。

PS：我是錢研社張殫，想和我一起學習投資知識、完成自我增值，歡迎關注我的公眾號【資識研究所】