沒有人,房子什麼都不是_風聞
观察者网用户_243807-2019-07-13 11:51
文|凱風
沒有最低,只有更低。
山東乳山的二手海景房,最低價僅有1800元,這個數字,不及1998年全國商品房的平均價格。
比乳山更進一步的是黑龍江鶴崗,一套46平米的房子總價16000元,摺合一平方米348元。
比鶴崗更誇張的則是甘肅玉門老市區。
據第一財經報道,玉門老市區一套普通住房,最低直接標價一萬元,每平米僅有100~200元。有房子要價6.5萬元,先後還價到4.5萬元和3萬元,最後業主表示**“反正沒人住了,給1萬元也不是不可以”**。
一個城市,房價為何跌到了如此地步,到底發生了什麼?
01
春風不度玉門關
河西走廊,玉門關口。
甘肅玉門,一度是中國最知名的石油城市之一,堪稱**“中國石油工業的搖籃”,**“鐵人”王進喜出生於此。巔峯時期,玉門油田原油總產量約佔到了全國年產量的一半左右。
玉門因石油而興,人口因石油產業而聚集。上世紀80年代,玉門市總人口一度高達18.5萬人。
2000年前後,玉門老市區先後遭遇兩次“重擊”。
**第一次重擊,來自石油資源的枯竭。**1998年玉門油田年產量從最高的140萬噸下降到38萬噸,已開採了60多年的石油資源瀕臨枯竭。
石油資源枯竭之後,產業工人大量外流,接着作為石油產業的配套服務業隨之衰敗,資產價格難以維持。
不久之後,玉門老市區又迎來第二次重擊,這一次是石油管理部門和政府部門的搬遷。
2002年,玉門石油管理局搬遷到110公里之外的酒泉;2003年起,玉門政府部門陸續搬遷到新城區。
兩次“重擊”之下,玉門老市區徹底衰敗,人口從原來的13萬人,減少到如今的2萬人。
產業衰敗,人口外流,整個城市猶如多米諾骨牌一樣,一瀉千里。
02
沒有人,房子什麼都不是
玉門老城區房價的崩塌,説明了再簡單不過的道理:沒有了人,房子什麼都不是。
據《玉門年鑑》記載,在石油資源瀕臨枯竭和政府部門外遷影響之下,資產價格迅速貶值:
當時紅火興盛的百貨公司4000多萬的資產,只拍賣60萬元,還留下了470萬元的負債;而一套兩室兩廳原價5萬元的房子,幾千元出售都還無人問津。
即便是搬遷之後的玉門新城區,也很難再重續輝煌之路,不得不面對城市持續收縮的尷尬。
數據顯示,2010~2015年間, 玉門市市區人口密度的變化率為-19.11%;人均GDP的變化率為-26.96%;建成區面積的變化率高達-61.59%;城市收縮現象非常明顯
遙想玉門鼎盛時期,經濟飛速發展,石油產業帶動一個小鎮升級為一個城市,產業工人蜂擁而入,與之相關的配套產業和服務業開始興旺,人口持續流入,帶動商鋪和住宅價格的興旺。
然而,當產業衰敗、人口外流,一切都倒轉過來。
先是產業工人的外遷,接着是服務業的衰敗,再接着是普通居民的外流,最後玉門老市區剩下的只有原住民和部分退休工人,人數已不足原來的1/6。
人少了,鋼筋水泥建築都還在,供大於求,房價一去不返。
沒有人來接盤,再低的房價都沒有了意義,房價低過建築成本乃至1萬元的低價,也都無人問津。
03
三個城市
在2019年的房地產史上,這三個城市一定繞不開:甘肅玉門、黑龍江鶴崗、山東乳山。
剛剛經歷過一輪樓市上行週期的國人,恍然發現,在大江南北,居然還有城市房價不足千元,居然還有城市房子跌到了白菜價仍舊無人問津。(參閲《房價跌回十年前,這類城市要當心!》)
這種恍然感,來自於我們對於“房價永遠漲”的慣性認識。過去20年,樓市持續上行,國人早已習慣了房價的持續上漲,以為上漲從來都是經濟鐵律,而下跌則是例外。
事實上,支持房價上漲的因素,並非存在於每一個城市,這些因素,也並非一直都堅挺不變。
支撐房價上漲的短期因素,在於金融、土地供給和樓市調控,而長期因素則在於經濟和人口。
當經濟進入新常態,大城市化重回主導戰略,許多中小城市不得不面臨基本面的考驗。
04
收縮型城市
玉門老市區的房價崩塌,可以看做資源枯竭型城市和收縮型城市的極端案例。
目前,全國共有69個資源枯竭型城市,大多都位於東北,並非每個城市都陷入困境,轉型順利者有之,但城市收縮的卻是大多數。
除了資源枯竭型城市之外,還有一些非資源城市,同樣面臨着收縮的困境。
這裏的收縮,既包括經濟的收縮,也包括人口的收縮,還有城市面積的收縮。
正因為城市收縮越來越普遍,因此今年發改委在文件中首次提出了**“收縮型城市”**的概念,要求收縮型城市要“縮身強體”。(參閲《官方首提“收縮型城市”,釋放了什麼信號?》)
接受城市收縮的現實,就要改變過去“房價永遠漲”的慣性假設,接受失去基本面支撐後的樓市分化大趨勢。
同樣,對於收縮型城市來説,人口流失,土地指標和財政補貼必然要隨之減少,想要再玩大建新區和土地財政的遊戲,恐怕行不通了。
05
老城區必然衰敗?
玉門老市區的衰敗,還有另一層警示:老城區的衰敗,是否不可避免?
每個城市都有向外擴張的動力,無不喜歡大建新城新區,也不乏政府部門的全面遷移,這就造成老城區地位的日趨下降。同時,老城區房價居高不下,改造成本過高,由此導致**“老破小”**遍地。(參閲《再説一次,這幾類房子千萬不要碰》)
那麼,老城區衰敗,是不是一種必然趨勢?
對於一二線城市來説,經濟增長、人口流入和產業發展,城市必然不斷擴張,城市中軸線同樣會隨之轉移,原本寸土寸金的老城區不敵新區的CBD新貴,這是正常現象。
但老城區同樣擁有教育、醫療和交通的傳統優勢,即便不如新城區想象空間大,但也不必然導致衰敗。
事實上,隨着一二線城市土地開發強度到達極限,舊城改造就是迫不得已的選擇。老城區在舊改的加持之下,未必不能煥發新生。
對於小縣城來説**,情況則就完全不一樣。**小縣城擁有大量的空置土地,政府更喜歡通過開發新區來增加土地收入,更不乏將政府部門遷移到新區的案例。
由於小縣城產業結構相對單一,整個城市的中產羣體只有公務員、事業單位和國企員工,這些人羣更容易跟隨政府部門而轉移,這就導致老城區的空心化。
同時,小縣城基本不存在二手房市場,老城區的“老破小”基本無人問津,房子的價值自然要存疑。
06
幾個結論
沒有人,房子什麼都不是。道理雖然簡單,但能説明許多東西。
**其一,收縮型城市要謹慎。**這類城市一般指常住人口連續三年減少的城市,若在人口收縮的同時伴隨着GDP和財政收入下滑,更要謹慎。
**其二,沒有二手房市場,缺乏流動性的城市也要謹慎。**沒有二手房市場,就沒有變現的可能;沒有流動性,資產的安全性就大打折扣。
其三,小縣城的老城區相對容易走向衰敗。縣城產業結構單一,一般都是單中心城市,而城市中心容易跟隨政府機構遷移而變化,老城區更易呈現衰敗之勢。