沒有人，房子什麼都不是_風聞
观察者网用户_243807-2019-07-13 11:51
文|凱風
沒有最低，只有更低。
山東乳山的二手海景房，最低價僅有1800元，這個數字，不及1998年全國商品房的平均價格。
比乳山更進一步的是黑龍江鶴崗，一套46平米的房子總價16000元，摺合一平方米348元。
比鶴崗更誇張的則是甘肅玉門老市區。
據第一財經報道，玉門老市區一套普通住房，最低直接標價一萬元，每平米僅有100~200元。有房子要價6.5萬元，先後還價到4.5萬元和3萬元，最後業主表示**“反正沒人住了，給1萬元也不是不可以”**。
一個城市，房價為何跌到了如此地步，到底發生了什麼？
01
春風不度玉門關
河西走廊，玉門關口。
甘肅玉門，一度是中國最知名的石油城市之一，堪稱**“中國石油工業的搖籃”，**“鐵人”王進喜出生於此。巔峯時期，玉門油田原油總產量約佔到了全國年產量的一半左右。
玉門因石油而興，人口因石油產業而聚集。上世紀80年代，玉門市總人口一度高達18.5萬人。
2000年前後，玉門老市區先後遭遇兩次“重擊”。
**第一次重擊，來自石油資源的枯竭。**1998年玉門油田年產量從最高的140萬噸下降到38萬噸，已開採了60多年的石油資源瀕臨枯竭。
石油資源枯竭之後，產業工人大量外流，接着作為石油產業的配套服務業隨之衰敗，資產價格難以維持。
不久之後，玉門老市區又迎來第二次重擊，這一次是石油管理部門和政府部門的搬遷。
2002年，玉門石油管理局搬遷到110公里之外的酒泉；2003年起，玉門政府部門陸續搬遷到新城區。
兩次“重擊”之下，玉門老市區徹底衰敗，人口從原來的13萬人，減少到如今的2萬人。
產業衰敗，人口外流，整個城市猶如多米諾骨牌一樣，一瀉千里。
02
沒有人，房子什麼都不是
玉門老城區房價的崩塌，説明了再簡單不過的道理：沒有了人，房子什麼都不是。
據《玉門年鑑》記載，在石油資源瀕臨枯竭和政府部門外遷影響之下，資產價格迅速貶值：
當時紅火興盛的百貨公司4000多萬的資產，只拍賣60萬元，還留下了470萬元的負債；而一套兩室兩廳原價5萬元的房子，幾千元出售都還無人問津。
即便是搬遷之後的玉門新城區，也很難再重續輝煌之路，不得不面對城市持續收縮的尷尬。
數據顯示，2010～2015年間, 玉門市市區人口密度的變化率為-19.11%;人均GDP的變化率為-26.96%;建成區面積的變化率高達-61.59%;城市收縮現象非常明顯
遙想玉門鼎盛時期，經濟飛速發展，石油產業帶動一個小鎮升級為一個城市，產業工人蜂擁而入，與之相關的配套產業和服務業開始興旺，人口持續流入，帶動商鋪和住宅價格的興旺。
然而，當產業衰敗、人口外流，一切都倒轉過來。
先是產業工人的外遷，接着是服務業的衰敗，再接着是普通居民的外流，最後玉門老市區剩下的只有原住民和部分退休工人，人數已不足原來的1/6。
人少了，鋼筋水泥建築都還在，供大於求，房價一去不返。
沒有人來接盤，再低的房價都沒有了意義，房價低過建築成本乃至1萬元的低價，也都無人問津。
03
三個城市
在2019年的房地產史上，這三個城市一定繞不開：甘肅玉門、黑龍江鶴崗、山東乳山。
剛剛經歷過一輪樓市上行週期的國人，恍然發現，在大江南北，居然還有城市房價不足千元，居然還有城市房子跌到了白菜價仍舊無人問津。（參閲《房價跌回十年前，這類城市要當心！》）
這種恍然感，來自於我們對於“房價永遠漲”的慣性認識。過去20年，樓市持續上行，國人早已習慣了房價的持續上漲，以為上漲從來都是經濟鐵律，而下跌則是例外。
事實上，支持房價上漲的因素，並非存在於每一個城市，這些因素，也並非一直都堅挺不變。
支撐房價上漲的短期因素，在於金融、土地供給和樓市調控，而長期因素則在於經濟和人口。
當經濟進入新常態，大城市化重回主導戰略，許多中小城市不得不面臨基本面的考驗。
04
收縮型城市
玉門老市區的房價崩塌，可以看做資源枯竭型城市和收縮型城市的極端案例。
目前，全國共有69個資源枯竭型城市，大多都位於東北，並非每個城市都陷入困境，轉型順利者有之，但城市收縮的卻是大多數。
除了資源枯竭型城市之外，還有一些非資源城市，同樣面臨着收縮的困境。
這裏的收縮，既包括經濟的收縮，也包括人口的收縮，還有城市面積的收縮。
正因為城市收縮越來越普遍，因此今年發改委在文件中首次提出了**“收縮型城市”**的概念，要求收縮型城市要“縮身強體”。（參閲《官方首提“收縮型城市”，釋放了什麼信號？》）
接受城市收縮的現實，就要改變過去“房價永遠漲”的慣性假設，接受失去基本面支撐後的樓市分化大趨勢。
同樣，對於收縮型城市來説，人口流失，土地指標和財政補貼必然要隨之減少，想要再玩大建新區和土地財政的遊戲，恐怕行不通了。
05
老城區必然衰敗？
玉門老市區的衰敗，還有另一層警示：老城區的衰敗，是否不可避免？
每個城市都有向外擴張的動力，無不喜歡大建新城新區，也不乏政府部門的全面遷移，這就造成老城區地位的日趨下降。同時，老城區房價居高不下，改造成本過高，由此導致**“老破小”**遍地。（參閲《再説一次，這幾類房子千萬不要碰》）
那麼，老城區衰敗，是不是一種必然趨勢？
對於一二線城市來説，經濟增長、人口流入和產業發展，城市必然不斷擴張，城市中軸線同樣會隨之轉移，原本寸土寸金的老城區不敵新區的CBD新貴，這是正常現象。
但老城區同樣擁有教育、醫療和交通的傳統優勢，即便不如新城區想象空間大，但也不必然導致衰敗。
事實上，隨着一二線城市土地開發強度到達極限，舊城改造就是迫不得已的選擇。老城區在舊改的加持之下，未必不能煥發新生。
對於小縣城來説**，情況則就完全不一樣。**小縣城擁有大量的空置土地，政府更喜歡通過開發新區來增加土地收入，更不乏將政府部門遷移到新區的案例。
由於小縣城產業結構相對單一，整個城市的中產羣體只有公務員、事業單位和國企員工，這些人羣更容易跟隨政府部門而轉移，這就導致老城區的空心化。
同時，小縣城基本不存在二手房市場，老城區的“老破小”基本無人問津，房子的價值自然要存疑。
06
幾個結論
沒有人，房子什麼都不是。道理雖然簡單，但能説明許多東西。
**其一，收縮型城市要謹慎。**這類城市一般指常住人口連續三年減少的城市，若在人口收縮的同時伴隨着GDP和財政收入下滑，更要謹慎。
**其二，沒有二手房市場，缺乏流動性的城市也要謹慎。**沒有二手房市場，就沒有變現的可能；沒有流動性，資產的安全性就大打折扣。
其三，小縣城的老城區相對容易走向衰敗。縣城產業結構單一，一般都是單中心城市，而城市中心容易跟隨政府機構遷移而變化，老城區更易呈現衰敗之勢。