重磅！一線江景不許蓋房，這份文件一定要看_風聞

**文／**孫不熟

江景房幾乎已成為豪宅的代名詞，這兩年，人們才意識到，生態景觀資源才是大城市最值錢的東西。

但是今天這篇文章要告訴你，廣州中心城區的一線江景地帶已經不允許搞房地產，而要搞公共綠地，二線江景會盡量建寫字樓。

未來，想在廣州擁有一套一線望江的房子，會越來越難。

廣州市規劃和自然資源局近日編制併發布《廣州城市設計導則》（下文簡稱《導則》），探索建立廣州特色的城市設計價值導向與設計審美，聚力提升廣州精細化管理和建設水平。

這意味着，今後廣州每一棟樓、每一個街區的建設，都會有嚴格而細緻的美學要求，想到廣州拿地蓋樓，一定要注意看這份文件。

01.

一線江景不許蓋樓，江景房退距至少100米

根據《廣州城市設計導則》，廣州嚴控生態景觀區周邊建築退距，“三個十公里”範圍的珠江邊保留100-200米的公共綠地，其他江邊地區根據情況參照此條進行管控。

也就是説，未來中心城區一線江景地塊（從白鵝潭到南海神廟的“三個十公里”珠江精華段），全部搞公共綠地，不許像以前那樣直接蓋樓。當然，要蓋房子也可以，但至少要和江邊保持100到200米以上的退距，保證一線江景的公共性。

如果是一線海景，則需要保持100到300米的退距。

熟悉廣州的人都知道，珠江兩岸早期的開發是比較粗曠的，像濱江東的一些江景房，和珠江的退距只有幾十米，公共空間的供給嚴重不足，給人一種江景資源“私有化”的觀感。

當然，這同時也反映出這類房子的稀缺性，未來想在廣州住到離江如此近的房子，幾無可能。不僅是珠江，其他稀缺的生態景觀資源，也會遵循“共享化”原則。

濱江東之後的江景房，基本上就和珠江保持了較大的退距，做得比較好的就是珠江新城、金融城和琶洲，其臨江地塊均為公共綠地。

02.

臨江第一排建築不超過60米

根據《廣州城市設計導則》和此前發佈的《珠江景觀帶重點區段（三個十公里）城市設計與景觀詳細規劃導則》，廣州要構建“前低後高”的濱水建築形態，臨江第一排建築的高度要控制在60米以下，並形成前低後高、錯落有致的富有韻律感的城市天際線。

如圖所示，一線街區要塑造舒緩起伏的天際線，二線街區在中段達到高潮，也就是説，摩天大樓要建設在臨江的二線街區，儘可能讓更多的樓能望到江，保持江景資源“公共性”的最大化。

《導則》還要求，建築的高度應變化有序，形成梯級變化，梯級高度差宜大於20%，避免形成“一刀切”的建築羣體。沿商業街、主要公共開放空間周邊建築貼線率宜為70%以上。

03.

臨江地塊不許出現屏風式建築

根據《廣州城市設計導則》和《珠江景觀帶重點區段（三個十公里）城市設計與景觀詳細規劃導則》，廣州濱江建築佈局應留出通風廊道，充分保證江風和城市的交融。

**通風廊道的寬度不宜小於15米，不宜大於100米。**也就是説，未來珠江兩岸“一線江景”地塊不能再出現超高建築，對後排建築形成遮擋，也不許再出現“屏風式”建築，遮擋江風。

臨江建築要設計通風廊道，正確操作如下：

04.

街區尺度不宜超過200米

《導則》要求，公共開放的可通達生態區域的通廊（包括城市道路、地塊內部道路及步行道）之間的間距不宜超過200米。如周邊為高等級馬路，建議增加便捷直達的天橋、地下過道等串聯公共通道與生態區域。

公共通道示意圖

也就是説，相鄰兩條平行的馬路間距不宜超過200米，這是為了充分保證街區的通達性。一般來説，兩條馬路的間距如果超過300米，步行體驗就比較差了，街區會給人一種“屏風式”的體驗，而200米是一個比較人性化的尺度。

紐約曼哈頓的規劃就是小街區而聞名，其佈局工整，有如棋盤：

在曼哈頓，東西向的街相隔60米左右，南北向的街相隔200米左右，馬路像毛細血管一樣分佈，街區的通達性高。所以，曼哈頓的人口密度、建築密度、車流密度雖然都很高，但步行體驗不錯，擁堵指數也不算太高，這就是小街區的優勢。

細看上圖，那一個個小方格叫做“block”，中文叫“街區”，在中國古代也叫做裏坊。曼哈頓的路網非常細密，每個block都很小，走過一個block也就一兩分鐘的時間。

當前，中國城市目前的一大問題就是街區尺度過大，導致路網的細密度不足、街區的通達性不夠，廣州要求街區尺度不超過200米，是規劃先進性的體現。

05.

臨江建築可以旋轉45度

根據《廣州城市設計導則》和《珠江景觀帶重點區段（三個十公里）城市設計與景觀詳細規劃導則》，廣州鼓勵臨江塔樓可與江岸成一定角度佈置，角度宜在 15° ~45°之間，以增加通江視廊的寬度和濱江建築展現面，塑造變化豐富的濱江建築羣體形象。

正確操作如下：

例如，廣州珠江新城的地標建築IFC（西塔）就不是正對着珠江，而是旋轉了一個角度，以保證寫字樓裏有更多的人望到江。

06.

鼓勵寫字樓首層向公眾開放

根據2017年發佈的《廣州市建築景觀設計指引》，廣州支持高層建築適度開放首層，給行人更多的穿梭空間。

例如，珠江新城、天河北等商務區裏的部分寫字樓，就給人一種“拒人於千里之外”的冷漠感，關鍵原因是首層空間沒有開放，要進入非常困難。

為此，《指引》中提出，鼓勵辦公商務區建築在首層設置零售、大廳、餐飲、康體設施等活躍的功能，代替商務大堂等私密性功能空間，給公眾更多的開放空間。這方面，香港就做得比較好，很多寫字樓的首層都是完全開放的，行人可以自由穿梭。