重磅!一線江景不許蓋房,這份文件一定要看_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-07-13 12:43

**文/**孫不熟
江景房幾乎已成為豪宅的代名詞,這兩年,人們才意識到,生態景觀資源才是大城市最值錢的東西。
但是今天這篇文章要告訴你,廣州中心城區的一線江景地帶已經不允許搞房地產,而要搞公共綠地,二線江景會盡量建寫字樓。
未來,想在廣州擁有一套一線望江的房子,會越來越難。
廣州市規劃和自然資源局近日編制併發布《廣州城市設計導則》(下文簡稱《導則》),探索建立廣州特色的城市設計價值導向與設計審美,聚力提升廣州精細化管理和建設水平。
這意味着,今後廣州每一棟樓、每一個街區的建設,都會有嚴格而細緻的美學要求,想到廣州拿地蓋樓,一定要注意看這份文件。
01.
一線江景不許蓋樓,江景房退距至少100米
根據《廣州城市設計導則》,廣州嚴控生態景觀區周邊建築退距,“三個十公里”範圍的珠江邊保留100-200米的公共綠地,其他江邊地區根據情況參照此條進行管控。

也就是説,未來中心城區一線江景地塊(從白鵝潭到南海神廟的“三個十公里”珠江精華段),全部搞公共綠地,不許像以前那樣直接蓋樓。當然,要蓋房子也可以,但至少要和江邊保持100到200米以上的退距,保證一線江景的公共性。
如果是一線海景,則需要保持100到300米的退距。

熟悉廣州的人都知道,珠江兩岸早期的開發是比較粗曠的,像濱江東的一些江景房,和珠江的退距只有幾十米,公共空間的供給嚴重不足,給人一種江景資源“私有化”的觀感。
當然,這同時也反映出這類房子的稀缺性,未來想在廣州住到離江如此近的房子,幾無可能。不僅是珠江,其他稀缺的生態景觀資源,也會遵循“共享化”原則。
濱江東之後的江景房,基本上就和珠江保持了較大的退距,做得比較好的就是珠江新城、金融城和琶洲,其臨江地塊均為公共綠地。
02.
臨江第一排建築不超過60米
根據《廣州城市設計導則》和此前發佈的《珠江景觀帶重點區段(三個十公里)城市設計與景觀詳細規劃導則》,廣州要構建“前低後高”的濱水建築形態,臨江第一排建築的高度要控制在60米以下,並形成前低後高、錯落有致的富有韻律感的城市天際線。

如圖所示,一線街區要塑造舒緩起伏的天際線,二線街區在中段達到高潮,也就是説,摩天大樓要建設在臨江的二線街區,儘可能讓更多的樓能望到江,保持江景資源“公共性”的最大化。
《導則》還要求,建築的高度應變化有序,形成梯級變化,梯級高度差宜大於20%,避免形成“一刀切”的建築羣體。沿商業街、主要公共開放空間周邊建築貼線率宜為70%以上。

03.
臨江地塊不許出現屏風式建築
根據《廣州城市設計導則》和《珠江景觀帶重點區段(三個十公里)城市設計與景觀詳細規劃導則》,廣州濱江建築佈局應留出通風廊道,充分保證江風和城市的交融。
**通風廊道的寬度不宜小於15米,不宜大於100米。**也就是説,未來珠江兩岸“一線江景”地塊不能再出現超高建築,對後排建築形成遮擋,也不許再出現“屏風式”建築,遮擋江風。
臨江建築要設計通風廊道,正確操作如下:

04.
街區尺度不宜超過200米
《導則》要求,公共開放的可通達生態區域的通廊(包括城市道路、地塊內部道路及步行道)之間的間距不宜超過200米。如周邊為高等級馬路,建議增加便捷直達的天橋、地下過道等串聯公共通道與生態區域。

公共通道示意圖
也就是説,相鄰兩條平行的馬路間距不宜超過200米,這是為了充分保證街區的通達性。一般來説,兩條馬路的間距如果超過300米,步行體驗就比較差了,街區會給人一種“屏風式”的體驗,而200米是一個比較人性化的尺度。
紐約曼哈頓的規劃就是小街區而聞名,其佈局工整,有如棋盤:

在曼哈頓,東西向的街相隔60米左右,南北向的街相隔200米左右,馬路像毛細血管一樣分佈,街區的通達性高。所以,曼哈頓的人口密度、建築密度、車流密度雖然都很高,但步行體驗不錯,擁堵指數也不算太高,這就是小街區的優勢。
細看上圖,那一個個小方格叫做“block”,中文叫“街區”,在中國古代也叫做裏坊。曼哈頓的路網非常細密,每個block都很小,走過一個block也就一兩分鐘的時間。
當前,中國城市目前的一大問題就是街區尺度過大,導致路網的細密度不足、街區的通達性不夠,廣州要求街區尺度不超過200米,是規劃先進性的體現。
05.
臨江建築可以旋轉45度
根據《廣州城市設計導則》和《珠江景觀帶重點區段(三個十公里)城市設計與景觀詳細規劃導則》,廣州鼓勵臨江塔樓可與江岸成一定角度佈置,角度宜在 15° ~45°之間,以增加通江視廊的寬度和濱江建築展現面,塑造變化豐富的濱江建築羣體形象。
正確操作如下:

例如,廣州珠江新城的地標建築IFC(西塔)就不是正對着珠江,而是旋轉了一個角度,以保證寫字樓裏有更多的人望到江。
06.
鼓勵寫字樓首層向公眾開放
根據2017年發佈的《廣州市建築景觀設計指引》,廣州支持高層建築適度開放首層,給行人更多的穿梭空間。
例如,珠江新城、天河北等商務區裏的部分寫字樓,就給人一種“拒人於千里之外”的冷漠感,關鍵原因是首層空間沒有開放,要進入非常困難。
為此,《指引》中提出,鼓勵辦公商務區建築在首層設置零售、大廳、餐飲、康體設施等活躍的功能,代替商務大堂等私密性功能空間,給公眾更多的開放空間。這方面,香港就做得比較好,很多寫字樓的首層都是完全開放的,行人可以自由穿梭。