“農村包圍城市”的房企，後來怎樣了？_風聞

文|內幕君

星星之火永不滅。

1

地產江湖裏，有一種“武功”發於鄉野，一度成為武林絕學，被各房企爭先習練。

這門絕學有個很土味的名字——“農村包圍城市”。

説到它，很多人首先想到碧桂園。事實上，最先摸索這門絕學的不是鳳廠，而是南京新街口的扛把子金鷹。

1992年，王恆轉戰大陸。

那時候，有兩條路擺在他面前：一條是進軍上海，殺入黃金地段徐家彙；一條是避開熱門城市，去二三線開拓戰場。

最終，在美國地產從業十年的王恆，帶着3000萬美元撲向南京，在新街口建起210米高的金鷹國際商城。

王恆目的性明確，他是這麼想的：北上廣競爭激烈，二三線大有可為。同期，楊國強還在為滯銷的首個地產項目心急如焚。

在佛山順德，4000套名為碧桂園的別墅，只賣出3套。

這時的楊老闆，還是地產江湖新手，哪會懂“農村包圍城市”能成為生意經。

後來郊區的房子蓋多了，老楊突然醒悟過來：農村廣袤，大有作為。這才沉到三四五六七八線去。

換句話説，台灣人王恆才是房產界“村包城”的鼻祖。而後，老楊把這門絕學發揚光大。

2000年以後，越來越多房企傳習此學。總體來説，有兩撥勢力，一撥是專注住宅的恒大，以及後起之秀中梁、新力；一撥是搞商業地產的，比如寶龍、娃哈哈。此外，做產業地產的華夏幸福也是擁躉之一。

然而，十多個春秋流轉過後，它們的現狀大相徑庭：

有的逆襲成霸主，有的“套牢”在三四線，一時難翻身，有的乾脆就出局了。

2

2006年，金鷹在港上市，王恆接受採訪時信心滿滿：隨着中國經濟持續蓬勃向上，我們專注二三線城市，一定潛力無限。

前前後後，王恆在南京、南通、徐州、泰州、淮安、淮北等16城，開出30多家門店。有些是地產物業加百貨的重資產模式，有些是租賃的輕資產模式。

後來的故事大家都知道，王爸爸和馬爸爸打了一個賭：線上為王，還是線下繼續稱霸？

一億賭局之後，電商衝擊不止歇，百貨業被衝得七零八落，加上行業競爭、洗牌加劇，於是倒的倒，賣的賣。

2017年，8年開出15家店的瑪莎百貨徹底退出中國市場；入華25載的百盛，從2016年起，三年間至少關閉10家店。僅2017年，全國重點城市至少有45家百貨店閉門謝客。

蕭條如迅雷，金鷹也未能掩耳，2015年，金鷹合肥三家店團滅。

早在2014年初，金鷹高層就做過預判：電子商務將衝擊公司15%的市場營業額。此後，金鷹開始尋求轉型，從時尚百貨轉成“全生活中心”，也就是開發綜合業態。

還沒吃透二三線的紅利，金鷹被迫走上轉型之路，有點尷尬。不過行業大勢如此，及時掉頭，尚有機會。

馬王打賭的2012年，娃哈哈宣佈進軍商業地產，宗慶後豪言貫耳：搞商業地產很簡單，比管飲料廠容易多了。

那年11月29日，娃哈哈25週年司慶當天，娃哈哈在杭州錢塘新城開出首個商場，名為娃歐，念起來跟“哇哦”差不多。

當時，宗慶後説，未來五年籌建100座商場或綜合體。

壯懷激烈，現實慘烈。

“娃歐”開業後一直黯淡經營，第二年改名“娃哈哈國際精品商城”，也難挽頹勢，2014年仍然虧損經營，而後改成“教育中心”。與此同時，宗慶後決定轉變戰略：

從三四線做起，以農村包圍城市。

2013年，娃哈哈兵調湖北宜昌，計劃投資50億建造一座百萬平的購物廣場，項目包括10萬平購物中心、1棟五星酒店、6棟寫字樓以及18棟高層住宅。

這也是娃哈哈首個自建的商業地產項目，但一直不見動工。直到5年後，項目終於……被賣了。

地產界，暫時沒了娃哈哈的傳説。

3

總的來説，商業地產想從三四線逆襲，鮮少成功。

以商業地產見長的閩系房企寶龍，自2010年總部搬遷上海後，明確提出“深耕二三四線城市”的戰略，基本可以説是all in。

無奈拓展不順，僅過3年，寶龍宣佈迴歸一二線，2013年斥資70億補船票，相當於拿出當年銷售額的8成。但還是被萬達甩了幾條街。

寶龍2018年財報顯示，目前運營商場39家，2019年計劃新開7座購物中心。

萬達廣場是多少？今年預計超過300座。

其實，16年前，寶龍和萬達算是同步起跑。2000年，萬達由住宅轉型商業地產，2003年，寶龍專注於綜合性商業地產開發；2009年，寶龍上市，是第一家真正意義上的內地在港上市的商業地產公司，這一步，比萬達商業還早五年。

一次戰略失誤，寶龍錯過一個時代。

當然，人人都有自己的生存之道，小而精也是一種活法。

4

相較於商業地產商，專攻住宅的房企，顯得時運皆濟，“農村包圍城市”的路子，走得風順雨順。

2015年以後，國務院決定加快棚改項目建設，開始推進貨幣化安置，疊加房價上行大環境，徹底激活了三四線樓市。

靠着上漲行情，短短三年，碧桂園和恒大銷售額成幾何級增長，特別是碧桂園。2015年，碧桂園銷售額1401億，到2018年，合約銷售額已邁入5000億級別。

“農村包圍城市”這門絕學，直接將恆碧輪流推上神壇。

以碧桂園為例，截止2018年12月底，其業務遍佈內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區。而全國地級行政區是334個，其中地級市294個。換而言之，碧桂園覆蓋了中國80%的三四線城市。

隨着去年下半年棚改貨幣化政策調整，很多房企放緩了三四線佈局。碧桂園也被傳“喊停三四線”。

事實上，從2019年上半年拿地情況看，碧桂園斥資981億，斬獲土地2924萬平，拿地單價3355元/㎡，能看出還是小城佈局為主。

​今年3月，楊國強在業績會上，給奮戰在“農村”的同行打了一針強心劑：

我長遠看好三四五線。

話雖如此，三四線的大鱷，也有覬覦一二線美味的時候。

比如2015年，碧桂園高舉回城大旗，用當時莫斌的話説：我們要一二三四齊頭並進。

戰略調整背後，用的還是“農村包圍城市”的策略，比如進入上海時，兩年拿下近20個郊區項目，奉賢、金山、青浦、寶山、長興島、嘉定……，相當於圍着上海主城畫了一個圈。

5

碧恆風生水起，稱霸第一陣營這幾年，中部陣營殺出兩匹黑馬。

銷售額從45億到887億，實現20倍的規模增長，得用幾年？碧桂園9年增長22倍，中南8年增長17倍，陽光城3年創造10倍業績。而新力用4年，完成了20倍的跳躍，2018年以887億銷售額躋身top35。

這家來自南昌的房企，是近幾年崛起的黑馬之一。成立9年，如今衝擊港股上市。

招股書上顯示，過去三年，新力每平方米土地成本僅為1184元、1274元和1129元。顯而易見，這是三四線佈局帶來的低成本。

另一匹黑馬，則是發跡於温州的中梁，也是“農村包圍城市”這門絕學的粉絲。

我們知道，金庸筆下的金輪法王，傍身技能是龍象般若功，這種武功門檻極低，小説描述：

“龍象般若功”共分十三層，第一層功夫十分淺易，縱是下愚之人，只要得到傳授，一二年中即能練就。

但越往後越難，每學深一層，時間要翻一倍，練到第五層，至少得30年。

因為易學難精，很多人視它為雞肋。金輪法王就不一樣了，他靠個人領悟，只用16年就修煉到第十層，能夠pk五絕。

也就是説，即使絕學秘籍人手一冊，但領悟各異，修成的武功也大不同。

拿中梁和碧桂園來説，從下沉三四線的戰略看，明面相似。但從佈局城市和拿地項目來看，二者差異明顯。

碧桂園採用“三四線全覆蓋”戰略，中梁環着一二線的三四線佈局，側重長三角，以及其周邊省市區域，如江西、福建。

拿地方面，碧桂園喜歡大盤，中梁更青睞中小體量和低總價項目，比如5億元土地款或建面12萬平以下的項目，從而實現“快週轉”。

在這套自創打法下，中梁的拿地術看得人目不暇接：2016年，每五天拿一塊地；2017年，三天一塊；2018年，一天半一塊。

銷售額也跟着水漲船高，2016年337億，2018年飆升到1015億。

內幕君記得楊劍打過一個比喻：

如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的。

確實，最近三年的城市輪動機遇，中梁和新力算是把握住了。也應了一句話——時來天地皆同力。

明天，維多利亞港。

等待中梁的，將是一片全新的戰場。

6

對於碧桂園式的土味打法，王石曾經瞧不上。直到2008年，萬科戰略投資部門給他一份碧桂園的報告。

看罷，老王致電老楊：我們交流交流。

其實吧，星火燎原的故事永遠存在，因為草根才是力量的源泉。

**92年前，“農村包圍城市”戰略提出，新中國在戰火中搖搖晃晃站起。**轉眼，已是建國70年，這樣一個經典戰略還在不斷地被演繹，煥發出新的光芒。

中國提倡的“一帶一路”，不正是全球版的農村包圍城市嘛。