老人賣房兩年後兒子反悔：我媽有精神病 法院判決合同無效_風聞

北京時間記者 楊鳳臨報道

2016年，北京市民李先生通過中介購買了77歲老人李老太名下的房屋，不料入住兩年後，卻被李老太的兒子陳某起訴，稱母親患有精神病30餘年，屬於限制行為能力人。李先生則提出諸多疑點，稱李老太在賣房過程中未出現異常，房屋中介也願意出庭作證。7月16日，記者從北京二中院獲悉，法院終審判決支持了原告的訴訟請求，判定房屋合同無效。“算上房屋升值、貸款利息等，我至少要損失300萬。”李先生説。

老人賣房兩年後兒子起訴毀約

2016年8月，當時77歲的李老太在外甥譚某的陪同下，在一家中介門店，與市民李先生簽下了房屋買賣合同，雙方約定，李先生以175萬元的價格，買下李老太位於房山長陽鎮某小區一套80多平方米的房子。

不料，李先生辦完貸款手續，取得房產證併入住兩年後突然被李老太的兒子陳某起訴。“我母親患精神疾病30多年，是限制民事行為能力人，賣房這事，作為監護人的我並不知情，也不在場。”陳某請求法院確認房屋買賣合同無效，判令李先生騰房過户。

陳某提供的《精神疾病鑑定司法意見書》稱母親患有精神病

陳某向法庭提交的一份由首都醫科大學附屬北京安定醫院於2015年作出的《精神疾病鑑定司法意見書》，鑑定書上的結論顯示：李老太患有精神分裂症，屬限制民事行為能力人。

“長達三個月的交易過程中，在中介籤合同、網籤、銀行面籤、房屋過户至少四個環節，期間還需要房山區住建委、房山區不動產登記中心、建設銀行等政府機關、金融機構去辦理相關手續，政府機關還要詢問雙方的身份信息等，在這一系列的過程中沒有人發現李老太有問題。”李先生説，即使精神狀態正常的成年人可能也要在專業房產中介機構的指導下才能順利完成，一個精神病人是不可能這樣程序複雜的交易流程的。”李先生認為自己無從知曉李老太是精神病人，按照法律應屬善意取得涉案房屋，合同有效。

李先生交付購房定金後，李老太寫下的收條，並親筆簽名。

案件在審理過程中，銀行表示，所有糾紛與銀行無關，借款人李先生與銀行簽訂的借款合同真實有效，具有法律效力。如果李先生將房屋轉讓，需要優先償還銀行貸款，不得侵犯銀行的權利。

房屋中介公司稱，在購房的整個過程中，李老太都在，在整個交易過程中沒有表現出任何問題，也沒有看出來有病，説話很正常，而且在交易過程中，李老太的外甥都陪同，因此中介公司認為購房合同有效。

法院終審判決認定合同無效

房山法院經審理認為，因李老太為限制民事行為能力人，其就涉案房屋與李先生簽訂的買賣合同須經過其子即法定監護人陳某得同意或者追認後有效。今年5月，房山法院一審判決李先生與李老太簽訂的房屋買賣合同無效。

宣判後，李先生不服提出上訴，他認為在買房過程中 並無過錯，做到了一個普通人應該盡到的審慎義務。他以正常價格購買的房屋，並完成過户入住近三年，屬於善意取得。

文圖無關

近日，北京二中院作出終審判決，認為二人簽訂的房屋買賣合同應屬無效。但法院也同時提及，邱先生因此而出現的損失，及雙方在造成這些損失時各自應承擔什麼責任，可以在之後的損失賠償中予以充分考慮。

“算上房屋升值、貸款利息等，我至少要損失300萬。現在房屋價格漲了那麼多，小區同户型的房子我已經買不起了。”李先生説，他是普通的工薪階層，買這套房屋傾盡了父母和岳父母幾家人的財力，買房時已經非常謹慎，卻不料遇到這樣的事情。

李先生無奈的説，不僅房子沒了，後續還有一系列的麻煩。“這套房子是我買的首套，而且用的是公積金貸款，銀行系統裏肯定有我的貸款記錄。現在説合同無效，房子又是原房主的了，我的貸款還算不算？以後我再買房子，還能算首套嗎？”李先生陷入了深深的焦慮中。

記者追訪：房屋中介稱防不勝防 專家認為中介也應擔責

北京一知名房屋中介的銷售人員鄧先生向記者透露稱，大約五六年前他所在的中介也遇到一起類似的交易。“一位老爺子看着很正常，看中了一套房子就要買，簽了合同還交了定金，後來他孩子過來找説是老人有精神類疾病，三方只能無責解約。”

在鄧先生看來，類似的情況有一定的防範難度，尤其對於一些行為舉止沒有明顯異常的精神病人。“我們總不能見到買家或者賣家就問‘您有精神病嗎？’，而且有的是間接性精神病患者，我們也不好判斷他在交易時是否發病。”鄧先生説，因此他在提供房屋交易中介服務時如遇到老人，一般會謹慎核實，並要求老人的孩子共同參與交易。“也有老人的房子是個人產權，不希望子女介入交易，那我們就沒有更好的防範方法了。”

隨後，記者詢問多名北京的房屋中介人員，都得了類似的回答。

關於此案，中國人民大學法學院教授劉俊海接受記者採訪時表示，要構成法律上的善意取得必須滿足三個條件，第一是買家是否善意，是否明知賣房者是精神病患者仍繼續交易；第二，房屋價格是否合理，第三是否已辦理產權過户手續。

“本案中關鍵要看李先生對李老太患有精神病一事是否知情，如果買家主觀上不知情，也盡到審慎的義務，房屋交易合同就應視為有效，否則視為無效。”在劉俊海看來，法律一方面要保護限制行為能力人和無民事行為能力人的合法財產權益，也要維護交易安全和買房人的合法權益，不能讓買房者戰戰兢兢、如履薄冰，讓有惡意的人鑽空子。

“希望這個案例，對於房地產市場交易的買賣雙方，還有中介機構帶來啓示，應加強二手房交易當中的法律風險防範。”劉俊海説。

民商法專家、中國人民大學法學院教授楊立新認為，在交易的過程中，按照常規，披露相關情況的義務應當歸於限制行為能力人一方。如果把核實某個人是否具備正常參與交易能力的事兒也加到交易另一方的身上，那顯然有些問題。

“關於限制民事行為能力人處置財產的事兒，法律是有明文規定的，要求法定代理人認可或者事後追認，如果法定代理人不表態，視為不認可。但是，在類似情況下，如何讓法定代理人知曉所發生的交易，這個責任該由誰來負擔，如果今後還有後續的相關法律環節，確實需要法院考慮。”

楊立新還認為，在同類的案件中，不應豁免中介機構的責任，畢竟整個交易是在中介機構的撮合下完成的，支付中介費用後，交易的雙方，都是按照中介機構的既定要求，嚴格地一步步完成全部交易環節。“在這種情況下，未曾隱瞞信息的一方到底需要在多大程度上加以‘小心謹慎’，值得思考。”楊立新説。

（完）