大理、秦皇島、洛陽……251次出手後,這些三線城市亮了_風聞
观察者网用户_234579-2019-07-17 07:42
文丨西部菌
大理、西安、秦皇島、貴陽、洛陽……
上半年70城房價數據日前出爐,據21世紀經濟報道梳理,新房漲幅排前列的,正是上述5個城市;二手房版塊,呼和浩特、大理、南寧、西寧和秦皇島,力壓一二線城市,霸佔漲幅榜前五。
有收縮危險的三四線城市,向來不被看好。而且統計局公佈的6月70城數據顯示,整體漲幅基本回落,小陽春結束。
那麼,這些經濟、人口都不佔優勢的城市,為什麼還能逆市上揚?三四線到底有沒有未來?
01
上半年的三四線城市到底有多熱鬧
在一二線城市頻繁在區域競爭中“霸屏”時,整個2019年上半年,樓市最熱鬧的還是三四線城市。
數據顯示,上半年新房漲幅排前五的城市依次是,大理9.6%,西安8.7%,秦皇島8%,洛陽7.6%,貴陽6.4%。此外,包括石家莊、徐州、濟寧等在內的諸多三四線城市,漲幅都超過5%。下跌的只有湖南嶽陽,跌幅為0.3%。
來源:21數據新聞實驗室
二手房漲幅前五的城市依次是,呼和浩特8.5%,大理7.4%,南寧7%,西寧7%,秦皇島5.6%。另外多個城市下跌,跌幅最大的是青島,下降1.8%;其次廣州1.7%,安慶1.5%。
一二線城市和三四線城市的分野,在6月的70城數據同樣得到了體現。以二手房為例,6月一二線城市漲幅整體回落,三線城市漲幅卻在微擴。
其中31個二線城市環比上漲0.3%,回落0.2個百分點;35個三線城市環比上漲0.7%,漲幅擴大0.1個百分點。像唐山、無錫等地,環比上漲超過了1%。
新房和二手房漲幅位居前十的城市,有大理、秦皇島、呼和浩特3個。它們的漲幅和北上廣深以及熱點二線城市形成了鮮明對比。為什麼如此?
首先對一二線城市來説,無論經濟、基建還是人口狀況都相當火熱,但作為樓市風向標,也是最容易被重點關照區域。穩房價、穩地價、穩預期,首先穩的就是它們;一城一策,它們擔負的主體責任同樣最大。
據不完全統計,2019年上半年全國的樓市調控多達251次,其中被中央點名的,不少都是二線城市。如5月18日蘇州、佛山、大連都被預警。
所以二線城市中的熱點,尤其是蘇州和西安,都接連推出了更具針對性的調控措施。尤其是西安,落户即可買房成為歷史,一年社保的限購要求,封堵了人才政策對樓市的火力。
三四線的火爆,除了棚改貨幣化等因素外,其實也是嚴格的調控政策下一二線城市投資資金外溢助推的結果。
02
秦皇島、大理等地為何如此火爆
相對一二線城市來説,不管是土地還是人口,三四線都不佔優勢,所以上半年如此強勁的後勁未必會一直延續,樓市的價值,仍還會繼續向一二線頭部城市集中。
以新房和二手房漲幅都領先全國的秦皇島為例,在河北,秦皇島屬於發展墊底的城市。2018年的公報顯示,秦皇島GDP只有1635.56億,排名省內第八。而石家莊和唐山都在5000億以上,其中唐山為6955億。
來源:統計局官網
秦皇島的房價水漲船高,一個因素在於,去年以來房屋建築竣工面積大幅下滑,全年跌幅高達38.9%,土地供應也在減少,與此同時房地產開發投資卻在不斷增長,供應減少,加上投資火熱,讓樓市不斷升温。
另外值得一提的是,河北諸多城市中,秦皇島是為數不多人口淨流入的城市之一,2018年的户籍人口為300.08萬,常住人口313.42萬。當然人口漲幅很小,去年增長只有2.34萬。
其他領漲的城市如貴陽、洛陽和南寧,經濟體量更大,如洛陽GDP達到4640.8億,是中部非省會第一城的有力競爭者。它們的房價水漲船高,跟自身的土地、人口息息相關,有着明顯的階段性特徵。
以貴陽為例,自連接珠三角的高鐵貫通後,樓市就迎來一波利好。近兩年勢頭高漲,和棚改以及大數據產業吸睛的曝光度有關。
另外像洛陽,供地增加也為樓市添了一把火,碧桂園日前14億拍得新地王,更是讓洛陽樓市一度沸騰。
來源:統計公報
要單獨提下大理。大理是個相當迷你的城市,2018年的GDP只有1122.44億,户籍總人口363.52萬人,在去年年中時房價卻衝破一萬,直追甚至反超省會昆明。
大理的火爆不同於上述城市。首先對洱海等重點區域的治理,騰退了不少建設用地,導致土地供應減少;其次它是個重要的旅遊城市,而去年年中暴漲,是因為海南的政策收緊,大量度假型的購房需求外溢到本地,抬升了房價。
當然不管是大理,還是貴陽、南寧等省會城市,和強二線城市相比,它們上半年的漲幅,都不是人口大量流入的結果。這決定了就中長期來看,漲幅回落是大概率的事。
03
三四線的艱難才剛剛開始
今年上半年的樓市,還有個數據值得留意,更能反映真實情況的二手房,環比下跌的城市多達20個,創下了今年以來的新高。
可見能夠體現樓市基本面的,還是一二線城市,而非那些半年漲幅破5%的三四線。當然它也説明,相對於去年上半年192次,今年的251次出手,的確收到了立竿見影的效果。
在嚴格的調控下,一線城市註定不可能有大的波動。二線城市搞強省會、建都市圈、推人才新政、修地鐵,正處於如日中天的發展上升期,有上漲的預期,在房住不炒的紅線下,卻容易被重點關照。
相對來説三四線的確是最“野”的城市,缺少關注度,遠離一線的監管,在樓市升温時率先領漲,政策層面如菏澤的案例顯示的,率先解除限購、限售限制。
當然這也意味着,在樓市企穩時,沒有經濟、人口長期支撐的它們,同樣會是率先遇冷的區域。所以,千萬不要被眼下部分三四線城市的火熱給矇蔽了。
來源:21數據新聞實驗室
就在前兩天,銀保監會要求信託公司控制房地產信託業務增速,提高風險管控水平,信託業務收緊,意味着房地產的融資通道大幅度變窄。
那些資金鍊緊張的房企,在今後不排除以價換量來回籠資金。而長期來看,從棚改利好逐漸消失的三線外城市撤離,將主要戰線收縮回一二線城市,會成為多數房企巨頭的共識。
所以對這些上半年勢頭生猛的三四線城市來説,經過251次出手後,下半年的日子可能不會太好過。