大理、秦皇島、洛陽……251次出手後，這些三線城市亮了_風聞

文丨西部菌

大理、西安、秦皇島、貴陽、洛陽……

上半年70城房價數據日前出爐，據21世紀經濟報道梳理，新房漲幅排前列的，正是上述5個城市；二手房版塊，呼和浩特、大理、南寧、西寧和秦皇島，力壓一二線城市，霸佔漲幅榜前五。

有收縮危險的三四線城市，向來不被看好。而且統計局公佈的6月70城數據顯示，整體漲幅基本回落，小陽春結束。

那麼，這些經濟、人口都不佔優勢的城市，為什麼還能逆市上揚？三四線到底有沒有未來？

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上半年的三四線城市到底有多熱鬧

在一二線城市頻繁在區域競爭中“霸屏”時，整個2019年上半年，樓市最熱鬧的還是三四線城市。

數據顯示，上半年新房漲幅排前五的城市依次是，大理9.6%，西安8.7%，秦皇島8%，洛陽7.6%，貴陽6.4%。此外，包括石家莊、徐州、濟寧等在內的諸多三四線城市，漲幅都超過5%。下跌的只有湖南嶽陽，跌幅為0.3%。

來源：21數據新聞實驗室

二手房漲幅前五的城市依次是，呼和浩特8.5%，大理7.4%，南寧7%，西寧7%，秦皇島5.6%。另外多個城市下跌，跌幅最大的是青島，下降1.8%；其次廣州1.7%，安慶1.5%。

一二線城市和三四線城市的分野，在6月的70城數據同樣得到了體現。以二手房為例，6月一二線城市漲幅整體回落，三線城市漲幅卻在微擴。

其中31個二線城市環比上漲0.3%，回落0.2個百分點；35個三線城市環比上漲0.7%，漲幅擴大0.1個百分點。像唐山、無錫等地，環比上漲超過了1%。

新房和二手房漲幅位居前十的城市，有大理、秦皇島、呼和浩特3個。它們的漲幅和北上廣深以及熱點二線城市形成了鮮明對比。為什麼如此？

首先對一二線城市來説，無論經濟、基建還是人口狀況都相當火熱，但作為樓市風向標，也是最容易被重點關照區域。穩房價、穩地價、穩預期，首先穩的就是它們；一城一策，它們擔負的主體責任同樣最大。

據不完全統計，2019年上半年全國的樓市調控多達251次，其中被中央點名的，不少都是二線城市。如5月18日蘇州、佛山、大連都被預警。

所以二線城市中的熱點，尤其是蘇州和西安，都接連推出了更具針對性的調控措施。尤其是西安，落户即可買房成為歷史，一年社保的限購要求，封堵了人才政策對樓市的火力。

三四線的火爆，除了棚改貨幣化等因素外，其實也是嚴格的調控政策下一二線城市投資資金外溢助推的結果。

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秦皇島、大理等地為何如此火爆

相對一二線城市來説，不管是土地還是人口，三四線都不佔優勢，所以上半年如此強勁的後勁未必會一直延續，樓市的價值，仍還會繼續向一二線頭部城市集中。

以新房和二手房漲幅都領先全國的秦皇島為例，在河北，秦皇島屬於發展墊底的城市。2018年的公報顯示，秦皇島GDP只有1635.56億，排名省內第八。而石家莊和唐山都在5000億以上，其中唐山為6955億。

來源：統計局官網

秦皇島的房價水漲船高，一個因素在於，去年以來房屋建築竣工面積大幅下滑，全年跌幅高達38.9%，土地供應也在減少，與此同時房地產開發投資卻在不斷增長，供應減少，加上投資火熱，讓樓市不斷升温。

另外值得一提的是，河北諸多城市中，秦皇島是為數不多人口淨流入的城市之一，2018年的户籍人口為300.08萬，常住人口313.42萬。當然人口漲幅很小，去年增長只有2.34萬。

其他領漲的城市如貴陽、洛陽和南寧，經濟體量更大，如洛陽GDP達到4640.8億，是中部非省會第一城的有力競爭者。它們的房價水漲船高，跟自身的土地、人口息息相關，有着明顯的階段性特徵。

以貴陽為例，自連接珠三角的高鐵貫通後，樓市就迎來一波利好。近兩年勢頭高漲，和棚改以及大數據產業吸睛的曝光度有關。

另外像洛陽，供地增加也為樓市添了一把火，碧桂園日前14億拍得新地王，更是讓洛陽樓市一度沸騰。

來源：統計公報

要單獨提下大理。大理是個相當迷你的城市，2018年的GDP只有1122.44億，户籍總人口363.52萬人，在去年年中時房價卻衝破一萬，直追甚至反超省會昆明。

大理的火爆不同於上述城市。首先對洱海等重點區域的治理，騰退了不少建設用地，導致土地供應減少；其次它是個重要的旅遊城市，而去年年中暴漲，是因為海南的政策收緊，大量度假型的購房需求外溢到本地，抬升了房價。

當然不管是大理，還是貴陽、南寧等省會城市，和強二線城市相比，它們上半年的漲幅，都不是人口大量流入的結果。這決定了就中長期來看，漲幅回落是大概率的事。

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三四線的艱難才剛剛開始

今年上半年的樓市，還有個數據值得留意，更能反映真實情況的二手房，環比下跌的城市多達20個，創下了今年以來的新高。

可見能夠體現樓市基本面的，還是一二線城市，而非那些半年漲幅破5%的三四線。當然它也説明，相對於去年上半年192次，今年的251次出手，的確收到了立竿見影的效果。

在嚴格的調控下，一線城市註定不可能有大的波動。二線城市搞強省會、建都市圈、推人才新政、修地鐵，正處於如日中天的發展上升期，有上漲的預期，在房住不炒的紅線下，卻容易被重點關照。

相對來説三四線的確是最“野”的城市，缺少關注度，遠離一線的監管，在樓市升温時率先領漲，政策層面如菏澤的案例顯示的，率先解除限購、限售限制。

當然這也意味着，在樓市企穩時，沒有經濟、人口長期支撐的它們，同樣會是率先遇冷的區域。所以，千萬不要被眼下部分三四線城市的火熱給矇蔽了。

來源：21數據新聞實驗室

就在前兩天，銀保監會要求信託公司控制房地產信託業務增速，提高風險管控水平，信託業務收緊，意味着房地產的融資通道大幅度變窄。

那些資金鍊緊張的房企，在今後不排除以價換量來回籠資金。而長期來看，從棚改利好逐漸消失的三線外城市撤離，將主要戰線收縮回一二線城市，會成為多數房企巨頭的共識。

所以對這些上半年勢頭生猛的三四線城市來説，經過251次出手後，下半年的日子可能不會太好過。