每平10萬！最拼樓市操盤手，卻等不來接盤俠_風聞

◆他們那麼拼，卻不是最大的操盤者，甚至連牌桌都上不去。

正解局出品

這兩天，樓市最大的新聞恐怕要數河南開封取消商品房3年限售令。不過，僅僅3天，取消限購令的政策又被取消，也就是説，繼續執行限售政策。

正像我前段時間分析的，儘管當前遇到不少困難，但防範樓市繼續野蠻生長的大政策沒有變。

不過，切換到二手房市場，我們就會看到另一番奇景：房業主自發抱團操盤。

操盤手段雖然層出不窮，讓人大開眼界，但目的卻只有一個：從接盤者腰包裏多掏些錢。

畢竟，“漲50萬比打工掙錢輕鬆多了！”

1.****“任何賤賣行為必將受到全體業主的唾棄”

不少大城市因為開發早，土地有限，所以，現在二手房交易規模已經超過新房。像2018年，北京、上海成交的二手房數量是新房的5倍左右，深圳成交新房不到3萬套，二手房將近6.5萬套，廈門二手房成交1.7萬套（172萬平米），是新房的1.5倍。

不像新房，樓市調控很難對二手房直接進行限價。2015年樓市政策放開後，很多業主就坐地起價，直接加價幾十萬。

這兩年，事情發了新變化。不再是零零散散的漲價，很多城市這兩年來，二手房出現了一種新的漲價方式：

業主抱團“操盤”漲價，組織性更強（業主齊心協力，一致行動）、漲價更兇猛（動輒把每平米報價上調幾千甚至上萬）。

這種操作手法，具體在什麼時間，從哪座城市起源，已經難以確切地考據了。不過，能確定的是，現在不少城市的二手房業主學會了這一招，而且，還演化出更加精巧的手法。

下面，先看個比較典型的例子。

去年6月上旬，合肥濱湖區一小區業主在全市率先成立“房價指導委員會”，對小區二手房掛牌價進行“指導”：10樓以下及頂樓每平米1.9—2.2萬，10樓以上（不含頂樓）每平米2.1—2.4萬，離地鐵直線距離在700米以內的，在上述報價基礎上每平米再加1000塊。

當時這個小區二手房的均價是1萬8出頭，不到1萬9，掛牌價高的有2萬，低一點的有1萬6，也就是説，每平米直接漲價三五千。

一套房至少漲價幾十萬。

公告在最後，還意味深長地告誡全體業主：請“及時按照指導價調整掛牌價，任何賤賣行為必將受到全體業主的唾棄”。

2.****“未來二手房價預期10萬！”

在合肥隔壁的南京，真有業主被唾棄了。

今年6月，一位業主因為家庭原因要賣一套房子，報價320萬，單價3.69萬，略低於當時的小區掛牌均價3.75萬。這樣的報價應該來説比較合理，容易出手。

結果，房源被這個小區其他鄰居看到後，就認為，不能掛這麼低的價格，“應該往高了掛”。

有人在業主羣裏公開指責，這（報價低）是“在作踐自己”。

受2016年“930”新政影響，2017年北京二手房市場低迷，一個業主換房着急用錢，降價三十萬把房賣了，也被鄰居們數落半天。

因為，受不了鄰居們“圍攻”，有些業主只能轉而讓二手房中介“偷偷賣房”。

連中介都感慨：人性啊……

前段時間，在杭州，二手房業主把操盤水準推到了一個新境界。

成立漲價聯盟也罷、寫氣勢磅礴的指導公告也罷，或者給報價低的業主施壓也好，終究是動動嘴皮子。

杭州奧體附近一個小區業主，實打實動起手來：眾籌改造公共空間。

這個小區正對蓮花碗（杭州奧體中心），每晚能看到燈光秀，據説，蓮花碗開演唱會“坐在家裏都是環繞立體聲”，但美中不足的是，小區品質一般。

所以，有業主牽頭寫了倡議書、設計了海報，向業主眾籌資金裝修公共區域，每家出錢4588—7888元不等。

兩個月下來，已經收到61户的35萬多塊錢。

用倡議書裏的一句話説，“不用遲疑，也不用懷疑，這是最具價值回報的幾千塊。”

雖然目前這個小區成交價不到5萬5，但“未來二手房價預期10萬！”

其實，在很多城市，都有二手房業主抱團漲價的現象。

比如，成都。

蘇州……

總之，掛多高的價，全憑房東們的共同勇氣。

**3.**基本以失敗告終

人有多大膽，地有多大產，總被證實是靠不住的。

回頭來看，二手房業主抱團漲價，基本都以失敗告終。

上面成立“房價指導委員會”的合肥樓盤，在今年樓市小陽春時，掛牌均價終於達到了2萬2。

但根據二手房中介成交記錄顯示，公告發出後，成交的第一套房子均價1萬9千多，最近成交的1套2萬出頭，實際上漲幅度不到5%。

再看看東莞南城區一樓盤，業主一直“想不明白”，“近來城區其他小區的房子都已經賣3萬以上了，我們小區憑地鐵口、CBD、南城車站等等，為什麼還是2萬多呢?…… ”

所以，今年3月，他們決定集體漲價，“爭取在年底前把財富價值提高到每平方5萬以上”！

但現實很殘酷，將近四個月後，至今小區的掛牌均價還是隻有每平米2萬5千多，距離歷史高點還跌掉了2000多。

杭州下城區一小區，去年6月，業主達成共識，決定把二手房報價從每平米4萬多，提高到5.8—6.5萬。

一年多後，這個小區的掛牌價還只有不到4萬3，離業主們的“共識”還有40%左右的差距。

有南京當地房地產媒體做了個統計，“豪言壯語”要漲價的小區，在大半年之後，集體失敗，無一漲價成功。

**4.**漲價只是一時心裏爽

當然，如果説二手房業主操盤漲價全都瞎忙活了，不免讓他們傷心。

還真有漲價的。

去年5月底，蘇州園區一小區業主擬定了一份“業主公約”，其中最核心一條就是確定小區二手房報價的最低底線：2萬8一平。

一年多後，小區掛牌均價已經達到3萬1，貌似達到了業主期望。

但仔細分析下，就能發現，這個漲幅其實只是隨蘇州整體火爆樓市，上漲了一波而已。

漲價，和業主操盤關係不大。

但二手房業主操盤抱團漲價的作法，還是讓不少人驚歎：現在炒房，真的好直接。

然而，表面漲價喜氣洋洋，實際上，大部分業主可能是在為其他人抬轎子。

報價哄上去，炒房客反而掛個低價，悄悄離場，落袋為安；還有可能為開發商幫了一把手，高高在上的二手房價，迫使更多人去了新房市場；當然，二手房中介也能分一杯羹，火爆的樓市催促觀望者趕緊上車，這就會帶動成交量，更高價格也意味着，能拿到更多中介費。

其實，早在2016年，深圳某房地產中介就鼓動小區業主集體漲價，最終，國土規劃部門介入調查。

再回到這些漲價的道德理由：“誰報低了，就是小區罪人”，賤賣財產，自毀家園。

其實，大部分人苦高房價已久矣，可一旦成為有房者，心態也隨之截然不同。

正所謂，與惡龍纏鬥久了，自身也會變成惡龍。

然而諷刺的是，這些二手房業主那麼拼，但卻算不上是真正的操盤者。因為，他們也許連牌桌都上不去。

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