半年賣地賺了1000億，杭州揭開一個秘密_風聞

◆當中國城市化走過高峯，大規模基礎設施建設趨緩，相應的支出減少，土地財政依賴症有機會迎來解決的契機。

正解局出品

2019年過半，盤點土地拍賣市場，怎一個火字了得。

中國300座城市賣地收入逾2萬億，杭州更是攬金1423億元，碾壓北上廣，高居榜首。

杭州頻頻上演“賣地盛宴”，揭示了土地財政什麼秘密？

**1.**冠絕全國的“賣地之王”

2019年上半年，杭州的土地市場，只能用“火爆”二字來形容。

統計數據顯示，杭州出讓面積799萬方，成交總價1423億元，比排名第二的武漢多了近500億元，堪稱“賣地之王”。

（2019年1-6月土地收入排行榜 來源：中指研究院）

“賣地之王”的背後是“地王”。

4月16日出讓的望江單元地塊，引發哄搶。開拍10分鐘便溢價30%，最終經過55輪的激烈角逐，被以總價52億元競得，摺合樓面價45325元/㎡，成為杭州第二貴宅地。

 

（1-6月杭州出讓土地成交面積TOP5）

不過，與2018年相比，今年的杭州還是有點發揮失常。

2018年，杭州成為全國唯一一個土地出讓金破2000億元的城市，把北上廣遠遠甩在身後。

（2018年全國土地出讓金TOP20）

也正是在這一年，經過7個小時、336輪競拍，杭州武林核心商圈百井坊地塊賣出了107.3億元的高價，樓面價達55285.39元/平方米，至今仍高居第一。

（2018年杭州土地總價TOP10）

杭州的稱王之路，可以追溯到十年前。早在2009年，杭州就以1200億元的土地出讓金，榮登中國第一。

（2013-2018年杭州土地成交情況一覽）

經過2014年前後的短暫下滑後，從2016年開始，杭州又再展雄風，逐年攀升，穩居第一寶座，宣告王者歸來。

**2.**花錢，就得賣地

無論是經濟，還是房價，杭州都不是北上廣的對手，為什麼賣地收入能夠拔得頭籌？

賣地，首先得有地。

2001年，浙江省撤銷蕭山市和餘杭市，設立蕭山區和餘杭區，併入杭州。自此之後，杭州不斷擴容，先後併入富陽、臨安、建德、桐廬等周邊縣市，最終面積達到了1.6萬平方公里。

中國GDP排名前十的內地城市，暫且不提開了外掛的重慶，杭州面積僅次於北京，遠超上海。

面積大、土地多，這便是杭州的底氣。

杭州狂賣地的另一個原因很簡單，缺錢。

伴隨着城市不斷擴容，杭州的基礎設施建設自然提上了議事日程。最近幾年，杭州風頭正健，重大活動不斷，特別是G20和即將舉辦的亞運會，對杭州城市建設提出了更高的要求。

就拿亞運會來説，為了配合這場盛會，杭州城建猶如打了雞血，僅第一批場館及設施項目建設任務就有33個。

（新聞報道）

交通就更不用説了。一個蕭山機場交通樞紐工程，總投資就有250億元。再看地鐵，亞運會前，杭州計劃至少新開通9條地鐵。一條地鐵造價上百億，簡單計算一下，僅修建地鐵，杭州就要花1000億元。

建場館要錢，建機場要錢，建地鐵也要錢，錢從哪裏來？

像亞運會這樣的大活動，中央、省級財政都會支持，但大頭還是要杭州自己解決。

短時間內，只有賣地才能滿足如此巨量的資金需求。

所以説，財政支出倒逼財政收入，最終倒逼杭州賣地。搞懂這一點，你再看2013-2018年杭州土地成交情況一覽，就會明白，為什麼2015年杭州賣地收入不過609億元，第二年就突然猛增至1641億元。

這是因為，2015年9月，杭州獲得2022年亞運會主辦權。

3.****“賣地盛宴”背後的真相

杭州“賣地盛宴”揭示了一個真相：土地的背後是錢。

城市是服務的集合體。很多人之所以喜歡住在城市而非農村，是因為城市擁有比農村更加豐富的交通、醫療、教育、文化等資源。

城市提供這些服務，都需要大筆的錢。就拿地鐵來説，不僅建設需要錢，運營也需要錢。以北京地鐵為例，曾經長期實行2塊錢票價，每年政府最多要補貼100億元。

 （新聞報道）

瞭解完支出，再看收入。地方政府的財政收入主要來源於四項收入，分別是一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入。

地方一般公共預算收入的主要來源是税收收入，税收增長總是有限的。這時，屬於政府性基金預算收入的土地出讓金，就成為了地方政府另一個收入來源。

地方政府利用土地財政，完善硬件設施和軟件服務，以此吸引大量的人才和資金，增加了購房需求，也催熱了房地產市場，進一步提高了土地價格，提高了土地財政收入，最終形成了一個閉環。

 

（土地財政閉環）

從某種意義上，中國城市的發展，有一大部分是土地財政的功勞。

**4.**如何擺脱土地依賴症

土地財政不可怕，可怕的是土地財政依賴症。

數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%，總額再度創下歷史新高。從2015年起，土地出讓金收入連續3年增長。

 （2014-2018年全國土地使用權出讓收入變化）

具體到城市，患上土地依賴症的，不止是杭州。從2015年2017年，中國60個主要城市的土地財政依賴度，大多呈上升趨勢。

 

（2015-2017年主要城市土地財政依賴度走勢）

土地依賴症的弊端，不需多言。今天要討論的是，如何擺脱土地依賴症？

正如上文所述，土地財政的本質是錢，要擺脱土地依賴症，就要解決錢的問題。

錢之道，無外乎開源、節流。

先看開源，不靠賣地，只能靠税收。然而，增加税收絕非一蹴而就，短時間無法彌補不賣地造成的百億元級缺口。

再看節流，城市要發展，硬件設施、軟件服務都要花錢。越是有吸引力的城市，越需要完善城市服務，也就意味着更加依賴土地財政。弔詭的是，吸引力差的城市，税收往往也低，反過來也更加依賴土地財政。

因此，擺脱土地財政依賴症，短時間看不到希望。

不過，從長遠看，當中國城市化走過高峯，大規模基礎設施建設趨緩，相應的支出減少，土地財政依賴症有機會迎來解決的契機。

對我們個人而言，更為現實的啓示是，要想生活在大城市，就要付出相應的成本。

舉個簡單的例子，你不能既希望房價低，又希望房子旁邊有地鐵。沒有高房價及其背後的土地財政，哪來的地鐵？

生活在城市的每一個人，都在以各種方式為城市買單。

畢竟，天下沒有免費的午餐。

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