新城割肉求生，房企圍獵_風聞

文章來源丨中國企業家

“黑天鵝”事件加快了新城的調整步伐。陷入危機的新城主動收縮戰線，以保現金流。

新城要被眾房企“瓜分”了？

在宣佈轉讓旗下40個項目股權僅僅兩日後，新城公佈了首批項目的交易細節。7月24日晚間，新城控股（601155.SH）公告稱，已有10個項目公司與交易對方簽署了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.54億元，約佔公司2018年末經審計歸母淨資產的13.62%，交易對方全部以現金支付。

經統計，接下10個項目股權的房企共有6家，分別是金科股份、龍湖地產、寶龍地產、中駿集團、仁恆置地和旭輝集團。其中，金科所佔數量最多，為6個項目。同日晚間，金科股份也發佈公告稱，預計本次交易成交總額約為17.21 億元。其中股權轉讓款為1億元，收購完成後預計歸還金額為16.21 億元的原股東借款。

據新城控股公告董事會決議，公司擬轉讓的40個項目，預計可新增淨現金約150億元，預計可減少該部分項目當年度後續開發成本及費用支出約30億元。交易對價參考項目公司的累計投入確定, 以不低於投入成本收回投資。本輪交易擬轉讓項目總貨值約450億元，其中2019年可推貨值約100億元、2020年可推貨值約250億元、2021年可推貨值約100億元。

多方市場消息稱，新城計劃出讓股權的項目可能更多，或高至100個。同時，接盤方範圍繼續擴大，涉及弘陽、融創。目前可以預見的是，新城控股還將繼續轉讓項目公司的股權及債權。

某不具名的國內證券機構市場人士對《中國企業家》表示，新城專門製作了一個項目出售清單，並且已給很多房企看過。“普遍反饋是，如果項目只有住宅還可以（接受），但如果宅地帶着購物廣場，那就不太感興趣了。”前述人士稱，陽光城、中南置地都看過這份清單。當然，“也不代表人家有意向”。

受轉讓傳聞影響，新城控股在7月23日遭遇跌停。7月24日晚，新城控股在澄清公告中表示，公司2019年度合同銷售目標仍為2700億元，目前整體管理團隊和人員結構穩定，各項經營情況正常，公司將圍繞上述銷售目標並按計劃開展公司的各項業務。

“賣項目，意料之中。但新城不會大範圍賣項目的，稍微賣幾個，保保現金流就可以了。”接近金科融資事項的行業人士對《中國企業家》稱。在他看來，新城悄無聲息進前十，眼看股票翻倍，實控人突然出事，接下來融資肯定不順利。需要注意的是，即使現在不出事，新城融資也不會順利。“這是全行業面臨的難題，信託監管文件一個接一個，房企拿地的錢基本都靠自己。”

自57歲的新城控股前董事長、實控人王振華因個人原因被刑拘的消息曝光後，新城與王振華的“切割”動作不斷。其控制的三家新城繫上市公司連夜換帥，王振華之子王曉鬆緊急接班。最新一次“切割”發生在7月18日。國家企業信用信息公示系統顯示，新城控股法定代表人已變更為王曉松。

“黑天鵝”事件加快了新城的調整步伐。陷入危機的新城主動收縮戰線，以保現金流。

“割肉”求生

年輕領導人割肉求生，一波操作猛如虎。值得關注的是，新城出售股權的40個項目均為新獲取純住宅項目，於前期開發階段尚未銷售。而在售項目並未涉及，公司的核心業務商業地產也未涉及。

“商業地產涉及的產業太多，變現能力（差）、變現週期太長，金科不會做商業。”多次參與金科融資事項的房企人士對《中國企業家》稱，“此次收購估計也是金科的極限了。金科沒有融資團隊，出資沒那麼多。這麼短時間接盤，可能是老闆們在談，金科根本就沒進場盡調。”

據金科方面公告，金科此次接手的新城項目公司對應地塊位於浙江平湖、青島黃島區、日照高新區、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處於前期開發準備階段。計容建築面積最大的是上饒悦盛的兩處地塊，達到33.63萬平方米。

“買項目，對公司肯定是好事。”聽聞金科接盤新城項目的消息後，金科集團方面人士稱，“本來華東片區就是公司一直想深挖的。（收購完成後）對公司今年或者明年的銷售，幫助很大。”

新城控股此次轉讓的其他4個項目分別是，杭州聚厲企業管理有限公司24%股權、常熟新城悦欣房地產開發有限公司85%股權、太原新城悦拓房地產開發有限公司100%股權、平湖創域房地產有限公司100%股權。

“好的項目我們當然想看，就看新城這邊願不願意賣了。”旭輝集團層面多位高管對《中國企業家》透露出接盤新城項目的濃厚興趣。“新城手裏項目有好有不好，大部分（房企）願意看看機會。”並且，“新城有幾百個項目，才賣掉六七十個，不多，談不上瓜分。”不過他們也有擔憂。畢竟領導人較為年輕，公司未來或有變數。

據瞭解，新城與旭輝在天津聯合操盤的項目，旭輝也有意接下新城的份額，知情人士透露，“旭輝是想買下來，但是貌似新城不願意賣。”

而就在今年上半年，新城還大舉拿地，土地投資金額約為550億元。而今新城在此次公告中稱，如本輪交易完成，新城可收回部分上半年已支付的土地款，預計可新增淨現金約150億元，上半年土地投資金額可減少至約400億元。

新城控股公告還披露，為補充其流動資金，此前，公司控股股東富域發展集團有限公司質押4850萬股公司股票給上海國際信託有限公司，佔公司總股本的2.15%，質押期限為1年。截至6月5日，富域發展合計持有公司股票13.78億股，佔公司總股本的61.06%，其中被質押的股份累計為7.06億股，佔公司總股本的31.29%。

新城此番“賣賣賣”的節奏讓人聯想起以前的萬達。但多數行業人士並不認同這一論斷。新城的做法是，不低於成本甩掉部分非控股項目，以求得現金，屬於積極主動應對當前局面的良策，與萬達被動降價大甩賣不可同日而語，未來仍需觀察。有從事過企業危機管理的人士認為，在前景不明朗的情況下，就應該果斷賣掉非核心項目快速回籠資金。

“二代”臨危受命

台下是新城控股集團總部、各事業部近千名中高層管理人員，台上是首度以集團新任董事長身份出席並發表講話的王曉松。7月8日至13日，新城控股集團召開2019半年度經營工作會議。7月15日，公司官方微信公眾號“新城人”披露了王曉松的演講內容。

“今天在座的，都是英雄，都是傳奇。面對這樣的時刻，我們不矯情，不糾結，也不計較。最重要的是要各司其職，開疆拓土，守衞山河，共克時艱。我相信，今天我們所做的，都將是新城後輩瞻仰的豐碑。”演講行至尾聲，王曉鬆動情表示。

當公眾情緒從憤怒變為質疑，進而波及到市場，新城控股公司層面的改革已經刻不容緩。如何在風暴之中與王振華劃清界限，進而將公司拖至安全區？

2018年8月正式迴歸新城控股的王曉松被推到台前。從得知王振華被抓，到獲任董事長，一日之間，這位32歲的“少帥”正式取代其父，成為這家千億房企的掌舵人。

王曉松於“漩渦”倉促上任。而他此前的“接班”過程用時極短。2009年8月，時年21歲的王曉松以土建工程師的身份進入新城。從工程、客服等一線員工，到新城地產營銷中心總經理，再到新城地產總裁，他用四年時間完成身份轉化。那場演講中，王曉松不止回憶了自己近10年的新城工作經歷，還立下了領導發展新城的決心。

近兩年，由於拿地激進、奉行高週轉策略，新城發展迅猛，躍居行業“黑馬”，並進入前十陣營。那場會議詳細披露了新城的半年業績，王曉松試圖用數字挽回市場信心。

在新城披露的數據中，過去六個月，新城累計拿地超500億元，位居行業拿地榜第四，實現累計銷售額1224億元，穩居行業前8，銷售額同比增長28%，回籠額同比增長54%，租金同比增長109%。其中，住宅開發銷售簽約915億，簽約額同比增長22%，權益回款同比增長54%，住宅新增土地獲取72宗。

此外，在商業領域，今年上半年，新城商業開發銷售簽約309億元，同比增長145%，半年度目標達成率102%；銷售回籠增長142%，半年度目標達成率110%；合同淨利率超年度目標1%。至今，新城商業品牌吾悦廣場全國佈局達118座。今年下半年，預計新增開業吾悦廣場20座，全年累計新開數量位居行業第二。到年底，累計開業吾悦廣場將達64座。

在7月24日的公告中，新城明確了當前的經營策略。其中提及，將在2019年度2700億元銷售目標的基礎上，保持2020年及2021年銷售規模平穩，並據此優化現有土地儲備，積極回籠資金，控制負債規模。此外，持續發展投資性房地產。在2019年度40億元租金和管理費收入的基礎上，2020年、2021年投資性房地產的租金和管理費收入目標不低於60億元和90億元。

除去業績，新城還在穩定團隊。

在新城風雨飄搖之際，除了其手裏的項目，員工也成了被圍獵的對象，市場不時傳出獵頭挖角新城的消息。新城極力想穩住局面，其經營策略提及，公司將全面提升員工與組織的利益共享關係，建立中長期的員工激勵機制，採取多種積極措施保障員工利益，實現員工與公司的共同成長。據“新城人”文章，“辦公室同事們對不時響起的獵頭電話泰然處之，給新城人平添了穩健經營的底氣。”

​轉折點

“策略是好策略，先活下去再説，但新城已經不是高增長突飛猛進的新城了。”有行業人士對新城的未來走向心存憂慮。

在他看來，公司的高估值或將首先受到影響，最致命的是，“王振華出事後，不會有政府會給你定製廣場用地了，即便銀行不抽貸，新的貸款還能順利拿到嗎？新債能發出去嗎？利率還會像以前這麼低嗎？融資、土地、銷售是地產商的三個命根子，現在兩個命根子出了問題。斷臂求生死不了，但這是新城走向平庸的開始。”

新城控股2018年報顯示，截至2018年度末，公司融資餘額為633.73億元，加權平均融資成本年化利率為6.47%。較2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明顯上升。在公司的有息負債中，短期借款22.7億元，一年內到期的非流動負債107.49億元，長期借款236.69億元，應付債券266.85億元。

現在的大環境對危機中的新城而言並不樂觀。監管部門對房企融資還在步步收緊。早在5月17日，銀保監會就下發規定，禁止信託公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。7月初，不少房企融資部門員工發現，信託公司“前融”業務已被嚴控。前融業務，即在房企拿地階段信託公司為其提供的融資服務。7月13日，發改委要求，境外美元債所籌的資金只能用於置換未來一年以內到期的中長期債務。穆迪報告稱，收緊開發商境外發債和信託貸款相關規定，對於中國開發商具有負面信用影響。

目前，受制於房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道趨嚴，房企融資成本進一步提高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，處於7%～8%。更有從業人員坦言壓力，“有的資金成本都超過15%了，很多資方還是不願意出錢。”

國內TOP3房企負責前期投資的市場人士對《中國企業家》表示，大環境影響因素中，需要留意日漸深入的調控。信託新政只能穿透一級市場，不能穿透二級市場。海外發債也只能歸還海外中短期的票據融資，資金不能迴流國內。因此對房企整體來説，資金鍊壓力跟成本就增加了。“新城控股作為第一梯隊的大型房企，在控制規模方面肯定要考慮。”

曾為新城做過融資業務的人士總結稱，新城奉行持續高槓杆策略，過去五年發展迅猛的原因就是背靠A股和港股融資。“現在不讓發債，股價下跌要追加股權抵押，房企需要大量防禦性現金過冬。”該人士稱，新城回款週期為6～10個月，並不寬裕。

據新城方面數據，截至2019年6月30日，公司權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。但麻煩在於，新城開發的樓盤很多分佈在三四線城市，隨着貨幣化棚改逐漸退出，三四線城市房市趨冷，業內人士稱，從經驗來看，“雖然（新城）拿地時便宜，但是一般三四線城市的房子要賣完，得賣好多年。”

為了加快銷售進度，增加銷售回籠，當前新城的營銷部門正在積極組織銷售計劃。房市依舊被嚴厲調控，新城的銷售計劃能否有成效，經受着考驗。

另有行業人士分析稱，新城就算不遇上突發事件，也會慢慢變賣資產，主因其業務擴張速度及規模與資金供給匹配度不夠；而突發事件加劇了其營運對資金面的需求，包括償還各種期限的債務等。至於公司未來，取決於兩個方面：政策對房地產行業的態度是否允許穩定增長，政策對公司是否有一定資金限制供給措施。

危機爆發後，新城某區域投資人士曾對《中國企業家》感慨：“我覺得不能把企業一棒子打死，現在外面的聲音一邊倒，挺可怕的。我們也很震驚，路還是要走。”當我們談及新城目前面臨的最大危機是什麼，他沒有直接回答。“很多事情沒有定論，現在不好和你説，需要等2～3個月再看。我們對管理層有信心，但願公司能夠平穩。”