半年數據出爐，這五大城市房價最良心？_風聞

文丨西部菌

上半年各城市的買房難度有何變化？易居房地產研究院7月23日發佈了《2019年上半年全國50城房價收入比報告》。

報告顯示，上半年50城房價收入比均值為13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。同樣的50個城市，去年比前年下降了1.4%。

這説明，經歷過去一年多的調控，50城的總體房價依然處於下調的過程中，不過力度有限，這也符合房價調控的“三穩”目標。

到底哪些城市買房變得更難了，哪些城市變得更容易了？按照房價收入比買房到底有多大的參考性？

01

深圳36年才能買房，長沙依舊“良心”

今年上半年，全國50個典型城市的房價收入比為：

沒有意外，處在房價收入比最高位的依然是深圳。它和三亞，是50城中唯二房價收入比超過30的城市。

四大一線城市中，除廣州外，深圳、北京、上海的房價收入比都在20以上。從這個角度説，廣州在一線城市中，仍是房價最友好的城市。

以廣州的房價收入比為門檻，全國買房難度真正比肩一線城市的，只有三亞、廈門、福州、杭州、石家莊。這些城市和廣州一樣，理論上都需要一個家庭不吃不喝16年才能全款買房。

但其它城市中，還有相當一部分的房價收入比也不低。前不久中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中提到，按照以往的經驗研究發現，當房價收入比超過9：1後，房地產對經濟的貢獻由正轉負，對消費擠出效應明顯。

按照這個標準，真正稱得上是合理的房價收入比城市，只有宜昌、洛陽、瀋陽、煙台、烏魯木齊、韶關、長沙。

這七個城市中，只有三個省會城市。其中，唯一一個GDP破萬億的城市只有長沙。它近幾年一直被稱為是讓炒房客有去無回的城市。

對照長沙的標準，全國16個GDP破萬億的超大、特大城市中，僅有長沙一個城市的房價堪稱“良心”。即便與同處中部的鄭州、武漢相比，在長沙買房也可以少花5年以上的時間。

目前長沙的常住人口增量已經連續三年超過20萬，房價窪地當功不可沒。

02

上半年在貴陽買房比去年多花2年收入

數據顯示，這50個城市房價收入比均值為13.6。

在上述七個房價收入比低於9的城市之外，還有鄭州、蘇州、武漢、成都、青島等GDP和人口均破萬億、千萬的城市，也處在平均線以下。

這意味着它們在房價、收入以及城市的發展規模上，處於相對平衡的狀態。買房的難度相對適中，“性價比”也相對較高。

上半年50城的房價收入比，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。但具體到每個城市的情況，又呈現出較大差異。

2018年50個城市房價收入比

與2018年相比，今年上半年房價收入比提升最高的是貴陽，提高了2.1。也就是説，去年在貴陽買房比今年上半年買，將節省2.1年的家庭收入。

事實上，去年貴陽就因房價漲勢太快而被監管部門約談；前不久國家統計局發佈的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格也顯示，貴陽新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，同比上漲20.1%。綜合上半年貴陽表現來看，新房價格漲幅高達6.36%，位居全國第五。

這種情況下，貴陽的樓市調控會不會升級，值得觀望。

房價收入比提升第二快的是深圳，較2018年提高了1.9。由此看來，去年狂攬60萬新增人口的深圳，房價還並未有降温的勢頭。

其它提高1以上的城市，還有南通（1.1）、惠州（1.2）。它們都屬於成熟城市羣周邊的三四線城市。

其它房價收入比提升的城市還有，三亞、杭州、佛山、揚州、大連、成都、昆明、無錫、洛陽、韶關、煙台、烏魯木齊等。

這些城市中，三亞屬於相對特殊的旅遊城市；杭州這幾年風頭正健，佛山地處粵港澳大灣區；昆明可能與海南限購導致需求上升有關；而成都前不久再現萬人搖號現象。

值得一提的是，此前備受關注的西安，在經歷了近兩年的樓市火爆場景和調控升級後，今年上半年的房價收入比相比去年降低了1。

當然，需要指出的是，房價收入比的升降，不只與房價有關，也與收入的上漲幅度有關。

比如，廣東省上半年的人均可支配收入為20322元，而貴州只有9684元，不到廣東的一半。前者增幅為8.6%，而後者增長了10.7%。這也是在直接對比各城市房價收入比時，需要考量的因素。

03

房價收入比是不是越低越好？

房價收入比直接反映出一個城市購買房子的平均難度。這意味着其一旦突破某個臨界點，必將對城市的發展帶來擠出效應。

比如，去年華為將研發總部搬入東莞，一部分原因即被指是深圳房價太貴。

但這是不是意味着房價收入比越低越好呢？答案當然是未必。

眾所周知，今年至少就有三個城市出現了房價“白菜價”的案例。

最先是黑龍江鶴崗被爆2萬元“喜提”一套房，部分區域的房價只有數百元每平米。

再是山東威海乳山的海景房二手房價格，被指退回十年前，一套頂層閣樓的交易單價可以低至1800元平方米。

玉門老市區廢棄房屋  來源：第一財經 攝影：張劍

而最近玉門又出現“白菜價”房子，最低每平米僅100元。

這些四五線城市，雖然收入並不算高，但是如此低的房價之下，房價收入比也會低於大多數地方。但在這些城市購房，就不能純粹看房價收入比。

其實，研究機構對房價收入比的統計只涉及全國主要的50個城市，原因也正在於此。因為對於四五線城市而言，單純算房價收入比的意義不大。

對不同需求的購房者來説，評價一個城市房價的合理性，僅看房價收入比，是遠遠不夠的。不過有一點是基本可以確定的，那些處於人口收縮階段的城市，尤其是城區人口持續萎縮的地方，必須要慎重。