半年數據出爐,這五大城市房價最良心?_風聞
观察者网用户_234579-2019-07-26 08:46
文丨西部菌
上半年各城市的買房難度有何變化?易居房地產研究院7月23日發佈了《2019年上半年全國50城房價收入比報告》。
報告顯示,上半年50城房價收入比均值為13.6,相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。同樣的50個城市,去年比前年下降了1.4%。
這説明,經歷過去一年多的調控,50城的總體房價依然處於下調的過程中,不過力度有限,這也符合房價調控的“三穩”目標。
到底哪些城市買房變得更難了,哪些城市變得更容易了?按照房價收入比買房到底有多大的參考性?
01
深圳36年才能買房,長沙依舊“良心”
今年上半年,全國50個典型城市的房價收入比為:
沒有意外,處在房價收入比最高位的依然是深圳。它和三亞,是50城中唯二房價收入比超過30的城市。
四大一線城市中,除廣州外,深圳、北京、上海的房價收入比都在20以上。從這個角度説,廣州在一線城市中,仍是房價最友好的城市。
以廣州的房價收入比為門檻,全國買房難度真正比肩一線城市的,只有三亞、廈門、福州、杭州、石家莊。這些城市和廣州一樣,理論上都需要一個家庭不吃不喝16年才能全款買房。
但其它城市中,還有相當一部分的房價收入比也不低。前不久中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17:住房,關係國與家》中提到,按照以往的經驗研究發現,當房價收入比超過9:1後,房地產對經濟的貢獻由正轉負,對消費擠出效應明顯。
按照這個標準,真正稱得上是合理的房價收入比城市,只有宜昌、洛陽、瀋陽、煙台、烏魯木齊、韶關、長沙。
這七個城市中,只有三個省會城市。其中,唯一一個GDP破萬億的城市只有長沙。它近幾年一直被稱為是讓炒房客有去無回的城市。
對照長沙的標準,全國16個GDP破萬億的超大、特大城市中,僅有長沙一個城市的房價堪稱“良心”。即便與同處中部的鄭州、武漢相比,在長沙買房也可以少花5年以上的時間。
目前長沙的常住人口增量已經連續三年超過20萬,房價窪地當功不可沒。
02
上半年在貴陽買房比去年多花2年收入
數據顯示,這50個城市房價收入比均值為13.6。
在上述七個房價收入比低於9的城市之外,還有鄭州、蘇州、武漢、成都、青島等GDP和人口均破萬億、千萬的城市,也處在平均線以下。
這意味着它們在房價、收入以及城市的發展規模上,處於相對平衡的狀態。買房的難度相對適中,“性價比”也相對較高。
上半年50城的房價收入比,相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。但具體到每個城市的情況,又呈現出較大差異。
2018年50個城市房價收入比
與2018年相比,今年上半年房價收入比提升最高的是貴陽,提高了2.1。也就是説,去年在貴陽買房比今年上半年買,將節省2.1年的家庭收入。
事實上,去年貴陽就因房價漲勢太快而被監管部門約談;前不久國家統計局發佈的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格也顯示,貴陽新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,同比上漲20.1%。綜合上半年貴陽表現來看,新房價格漲幅高達6.36%,位居全國第五。
這種情況下,貴陽的樓市調控會不會升級,值得觀望。
房價收入比提升第二快的是深圳,較2018年提高了1.9。由此看來,去年狂攬60萬新增人口的深圳,房價還並未有降温的勢頭。
其它提高1以上的城市,還有南通(1.1)、惠州(1.2)。它們都屬於成熟城市羣周邊的三四線城市。
其它房價收入比提升的城市還有,三亞、杭州、佛山、揚州、大連、成都、昆明、無錫、洛陽、韶關、煙台、烏魯木齊等。
這些城市中,三亞屬於相對特殊的旅遊城市;杭州這幾年風頭正健,佛山地處粵港澳大灣區;昆明可能與海南限購導致需求上升有關;而成都前不久再現萬人搖號現象。
值得一提的是,此前備受關注的西安,在經歷了近兩年的樓市火爆場景和調控升級後,今年上半年的房價收入比相比去年降低了1。
當然,需要指出的是,房價收入比的升降,不只與房價有關,也與收入的上漲幅度有關。
比如,廣東省上半年的人均可支配收入為20322元,而貴州只有9684元,不到廣東的一半。前者增幅為8.6%,而後者增長了10.7%。這也是在直接對比各城市房價收入比時,需要考量的因素。
03
房價收入比是不是越低越好?
房價收入比直接反映出一個城市購買房子的平均難度。這意味着其一旦突破某個臨界點,必將對城市的發展帶來擠出效應。
比如,去年華為將研發總部搬入東莞,一部分原因即被指是深圳房價太貴。
但這是不是意味着房價收入比越低越好呢?答案當然是未必。
眾所周知,今年至少就有三個城市出現了房價“白菜價”的案例。
最先是黑龍江鶴崗被爆2萬元“喜提”一套房,部分區域的房價只有數百元每平米。
再是山東威海乳山的海景房二手房價格,被指退回十年前,一套頂層閣樓的交易單價可以低至1800元平方米。
玉門老市區廢棄房屋 來源:第一財經 攝影:張劍
而最近玉門又出現“白菜價”房子,最低每平米僅100元。
這些四五線城市,雖然收入並不算高,但是如此低的房價之下,房價收入比也會低於大多數地方。但在這些城市購房,就不能純粹看房價收入比。
其實,研究機構對房價收入比的統計只涉及全國主要的50個城市,原因也正在於此。因為對於四五線城市而言,單純算房價收入比的意義不大。
對不同需求的購房者來説,評價一個城市房價的合理性,僅看房價收入比,是遠遠不夠的。不過有一點是基本可以確定的,那些處於人口收縮階段的城市,尤其是城區人口持續萎縮的地方,必須要慎重。