地產人的視角看香港年輕人的困境_風聞

香港的問題，我個人覺得還是民生的問題。這幾年香港一些個資本家刮油刮太狠了，老百姓生活還是很困難的，尤其是年輕人基本看不到希望。我個人是搞房地產的，我給你們講香港房地產的一些現狀，你們跟大陸對比就知道問題在哪裏了。

你們都知道香港房地產貴，但是不知道貴到什麼地步。我跟你們講，我上個月看成交的監測數據，元朗的房價已經全面突破一萬港幣一尺，什麼概念，就是10萬+一平米，元朗是什麼地方，大概坐地鐵1小時到港島，周圍基本都是山。如果拿旁邊的深圳對比，大概就相當於你住到東莞樟木頭常平去了，那地方房價1萬人民幣，動車到深圳30分鐘。我最近看香港的土拍市場，有個地塊樓面價去到近2萬8港幣一尺，什麼概念，就是樓板價28萬一平米，這個樓蓋出來賣多少，你們自己想。

你們都知道香港的房子擠，但是你們沒有數據，我可以告訴你，上面我説的那個地塊，大概容積率是去到7.0以上，什麼概念，就是1平米的地要蓋7平米以上的房子。香港普通老百姓住的住宅，基本容積率都是6.0-10.0這個範圍以內。放在大陸是什麼概念呢，大陸的一般小區容積率是2.0-3.0，也就是香港的小區建築強度大概是我們的2-3倍，甚至更高。廣州有個村叫獵德村，容積率5.2，已經被國內的規劃界噴死了，你們可以去體驗一下，想象比獵德復建的小區還高的容積率。

除了容積率，還有另外一個數據，叫做建築密度，大陸一般規定建築密度不超過30%；還有綠化率，一般要大於30%；還有淨空限制不得高於100米；還有車位配比1:1以上。這四個條件香港遠遠都達不到，甚至很多豪宅盤都達不到。香港的絕大多數樓盤不但在大陸都通不過報規報建，甚至都應該被納入舊改圖斑。另外順帶説一句，大陸的規劃指標實際上比日本、台灣地區都要高得多，甚至比很多歐洲大城市都好，在亞洲這塊絕對算得上是最好的，他們一般的豪宅盤才能達到我們剛需樓盤的規劃要求。

你們都知道香港的房子小，但是你們可能也沒有概念，我告訴你們，現在在售和待售的香港住宅，最小的一套是120尺套內面積，相當於11平米多一點套內面積，換算成建築面積大概不超過15平米，這種規格的設計在大陸是絕對通不過規劃報建的。香港普通個老百姓住宅大概就是300尺-500尺的二房和三房，基本上就是套內30-50平米，換算成建面也就是40-70平米不到。香港絕大多數房屋主卧尺寸6平米，次卧4平米，有的小卧室以儲藏室名義報建，面積不到3平米，簡直駭人聽聞、喪心病狂！好多人説香港沒有公攤，但是香港開發商在贈送方面完全沒有大陸開發商大方，飄窗、陽台都相當小，更不可能出現大陸直接將一個房間報建成陽台的偷面積做法，也沒有什麼入户花園，也沒有什麼直接暴力贈送半層樓板的剛需複式產品。

上面説了公攤的問題，我就説説香港房子的公共空間。香港普通老百姓住的房子都是大單體樓，基本上都是三梯、四梯十幾户二十幾户的配置，跟我們的商住公寓樓差不多，梯户比真是很難受的。另外户型奇爛無比，南北通透的方正户型基本沒有，就算是在所謂豪宅盤上，也很難實現南北通透户型方正。國內剛需常用的T4/T6的構型的樓，在那邊豪宅都不見得用得上。

你們都知道收籌搖號是香港人的發明，但是你不知道，香港現在750尺以上的房子（接近我們的80-90方極小户型剛需三房上車盤），很多情況下是用競拍的模式來銷售的，也就是價高者得，這無疑是哄抬房價的手段。這種手段在大陸是一律禁止的，大陸備案一房一價，一旦購房超過房數，就一定要搖號。

以上説的香港地產的情況，可以給大家參考下。要解決香港的問題，最重要還是要搞好民生，不能讓某些人在土地上面撈得太多了。另外大陸也要引以為戒，雖然我在房企工作，但我仍然支持國家調控市場。另外建議也要在郊區多出讓土地，提供廉價上車剛需房給畢業的年輕人。