花46萬買法院拍賣房，兩年了沒能進門_風聞

來源：生活日報

兩年多了,46萬多元房款全都交齊了,到現在從沒進去門,更別提辦理房產過户手續了。

近日,濟南市民齊先生向報社反映,他在2017年以46萬元的價格從濟南法院拍賣網上依法拍得了高新區會展西路附近的一處房產,後續繳納了相關費用,可是兩年過去了,負責財產交付的執行法院歷城區人民法院一直以各種理由不出具確認書和裁定書、解封通知書等,導致自己一直無法獲得該房產的使用權和所有權。

涉事房屋位於高新區會展西路某小區。

針對齊先生反映的問題,26日下午記者對歷城區人民法院進行了採訪核實,截至28日晚發稿前,仍未得到相關的回覆。46萬元拍得72平米房產 房款佣金都交齊

拿着各種收據單、發票單據,齊先生感覺一籌莫展,他告訴記者,

“兩年了,我不知道往歷城區人民法院跑了多少次了,可他們就是不給辦。”

據齊先生介紹,2017年他在濟南法院拍賣網上看到了一則拍賣公告,其中一處的拍賣標的是位於濟南市高新區會展西路的一處房產,面積為72平方米,起拍價46萬多一些。

“房子是抵押給銀行的,銀行委託法院進行查封拍賣。我當時覺得挺合適的,就根據規定交納了相應的保證金等,參與了競拍。”

當事人提供的拍賣成交確認書。

在這則拍賣公告中,記者看到上面標明瞭該處房產的相關信息以及具體的拍賣流程,其中規定執行法院負責財產的交付。濟南中院負責此次房產的拍賣,執行法院為歷城區人民法院。在公告中還標明,拍賣財產移交、過户涉及的税費,由買賣雙方按照國家的規定分別負擔。

《拍賣成交確認書》顯示,最終齊先生以46萬多元的價格買下該房產,成為了該標的的買受人。並且後續陸續給拍賣公司交納了佣金,給濟南市歷城區人民法院交納了後續的房款。當事人稱跑了無數次 兩年沒辦完過户

根據拍賣協議的規定,拍到該處房產的齊先生交納了後續的剩餘款項後,下一步將聯繫該房產的執行法院方,進行財產的交付工作。齊先生稱,他隨後就聯繫了該房產的執行法院歷城區人民法院。

歷城區人民法院有一名承辦人,具體和我對接,負責該房產的後續交付工作。

齊先生告訴記者,該名承辦人姓高,歸屬歷城區人民法院執行局。

從2017年交納完所有費用後,我就去找這位承辦人了,可到現在沒辦下來。

兩年了我多次找承辦人,承辦人又讓我聯繫了多位書記員,可書記員又讓我去找承辦人。

齊先生無奈搖頭表示,

在這期間有的書記員參加司法考試調離了,有的就説辦不了,讓我去找法院的承辦人。到最後,承辦人也調動了工作崗位,不在執行局了,具體不再負責這項工作。

齊先生説,

我就去找歷城區人民法院其他部門,希望再給我找一個承辦人,可是他們卻讓我繼續找當時的具體承辦人。

就這樣,兩年時間,齊先生不知跑了多少趟,至今該處房產的後續交付工作仍舊沒有任何進展。過户之前先交税，問題癥結或出在這裏

法院拍賣的房產應該如何過户呢?

為何齊先生交納了相關的費用後,

財產交付手續遲遲不能往下辦理呢?

記者瞭解到,拍到法拍房產之後,首先法院出具該房產依法拍賣的確認書還有裁定書以及解封書等,購買人根據法院出具的這兩份證明到税務部門依法交納契税。同時,法院在將拍賣款撥付給銀行之前,依法扣除相關的交易税,然後將交易税相關單據交給房產部門。房產部門根據這兩項税務證明以及法院出具的各項證明,給購買人辦理房產的過户手續。

當事人提供的相關票據,他表示房款和佣金都交齊了。

齊先生説,現在的問題就是,法院不給開具裁定書等,自己無法去交契税。為何法院一直沒有出具裁定書呢?

齊先生告訴記者,根據自己瞭解到的情況,問題出現的癥結點在於,

法院在給銀行交房款的時候,沒有依法扣除交易税,後來錢全部劃撥給了銀行,再去要交易税增值税,就不好辦了。

​齊先生説,正因為如此,才導致了法院的承辦人還有書記員都不願意給自己辦理相關的手續,因為誰去辦理誰負責後續各種費用的交納。

如果找銀行再往回要錢,那太繁瑣了。

當事人稱法院程序出錯 對此法院未回應

這處房產一直鎖着門,沒有過户,壓根進不去門。

齊先生説,是法院程序上出現差錯,導致房子一直無法使用,這讓自己不能接受。

26日下午,記者來到了齊先生拍到的位於高新區會展西路的房產,這裏大門緊閉,敲門無人應答。詢問物業以及周邊的鄰居,他們都表示,這處房產一直關着門,不知道房主是誰,也從來沒見有人進去過。

這裏是否真如齊先生所説的那樣,是因為執行法院交付中出現了交税程序上的差錯,導致無法辦手續?作為執行法院歷城區人民法院,又為何在長達兩年的時間裏遲遲不配合辦理財產交付手續?

針對上面一系列疑問,記者聯繫了歷城區人民法院宣傳部門,進行採訪核實。

根據採訪流程的規定,26日下午記者將相關的採訪問題以傳真的方式發給了歷城區人民法院,希望針對齊先生所反映的問題進行解答。

截至發稿前,記者仍未收到歷城區人民法院的相關回復。對於此事,記者後續將持續關注。

提醒:法拍房價格雖低 “撿漏”前須做好功課

目前有些小區二手房的市場價格較高,而同路段同小區一些法拍的房子卻明顯低於市場價,成為一些剛需或者投資者的首選。一旦出現合適的房源,他們會毫不猶豫地競拍。對於購買法拍房產,山東正唐律師事務所杜明君律師提醒市民,購買前一定要做好功課,同時仔細閲讀研究拍賣公告,對於誰來承擔税費等問題,做到充分了解。

“如果是購買人承擔一切税費,那麼辦完所有手續之後,可能市民會發現,最終成交價比市場價低不了多少。”

一名專業從事房產評估的業內人士告訴記者,法拍的房子和我們正常購買二手房交納的税費都是一樣的,按照目前的規定,其中賣方將承擔個人所得税3%(房產證大於5年的免)和增值税5.5%(房產證大於2年的免),買方則需要承擔1.5%的契税,總計大約整個房款10%的費用。

“如果是購買人全部承擔,競拍之前一定要將各項成本都計算好,包括佣金等。”

除了税費、佣金等購買成本的問題之外,杜律師表示,法拍房屋還可能面臨着其他的成本風險。

“如果被拍賣房屋所佔用的土地是劃撥的土地使用權,那麼,在拍得房屋後辦理所有權證時,還必須補繳土地出讓金。”

因此,市民在參與拍賣時,一定要留心土地使用權取得問題。

同時,如果實際居住人拒絕搬離房屋,如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況,在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走,進而引發新訴訟的情況。

“法拍房的房主往往涉及債務問題,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可辦理解押。”

杜律師分析道,如果無法解押,未來可能面臨相應的債務償還風險,同時因為民間借貸無法通過國家機構查詢得知,購買這類房屋,入住後可能會遭其他債權人追討。

還有就是是否存在實際居住權人及户口遷出問題。一般情況下,執行法院不會強制騰空,只能由購房者通過另立民事案件處理。

“法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況……”

杜律師提醒,對於法拍房屋,想競拍的市民不能因為遠低於市場價而衝動,要充分了解之後再下手。