東南亞沒有深圳_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

原創：孔令斌

“老城區市中心最便宜一套50萬人民幣，永久產權，包租十年，旁邊的體育館就是東盟運動會的產地，配套的奧林匹克商城目前金邊人流量最大”，

接下來的中介的話術讓人感到熟悉，“同事也買了，如果明年有點小錢我也會投資一套小的”，“現在不買錯過的話，下次這樣的機會就不一定有了”，結果一問，果然，在三亞幹過兩年。

就在不久前，奧林匹克商城開業，這已經是海外柬華投資公司建成的第四個大型購物商廈，根據CBRE（世邦魏理仕）調查，2018年新入駐金邊商場的外國連鎖零售商達65家。

像這樣的房企還有很多，中國大型國有企業——中房集團5月開啓了金邊兩個開發項目的銷售活動，這兩個項目一個位於堆谷區315號路的56層建築，將成為金邊地標性建築之一，預計於一年內竣工；而位於金邊國際機場周邊的中房城市綜合體項目，共20幢建築物，銷售人員向民眾描述着這座城市的發展和未來。

315號大街位於金邊西北部的堆谷區，最北端是名叫“TK Avenue”的購物中心，星巴克、麪包新語入駐了這裏，而路的最南端是當地最大的大學The Royal University of Phnom Penh（柬埔寨金邊皇家大學），成立於1960年，Sinbodia enterprise co.ltd企業總部就坐落在隔壁的516號大街。

這只是金邊發展新區三個之一，而桑園區才是金邊的真正核心地段，被稱之為“使館區”，中國大使館也在此區域 ，有著名的獨立紀念版、金界娛樂城、鑽石島和永旺商城，更是一寸土地一寸金，被認為是柬埔寨最炙手可熱的黃金居住地段。

越來越多的人在柬埔寨置業，最主要的理由還是謀取城市發展為房地產項目帶來的邊際效益。柬埔寨買房子是一件再簡單不過的事，只要願意付錢，包括接送、籤合同在內的所有服務都可以找到專人負責，100萬可以在這裏買到配套游泳池、健身房外加精裝修的60平公寓。

可再怎麼頭腦發熱，也不要輕信銷售人員用標準的普通話説的，“錯過了中國過去的房市沒關係，金邊這個城市就是30年前的深圳。”

實際上，現在的柬埔寨的確是幾十年前的中國，卻很難幾十年後成為現在的中國。

這六年因柬埔寨保持7%左右的GDP增長速度，被認為是全球最值得投資的國家之一，稱為“亞洲經濟新虎”。但長久以來，柬埔寨一直是全球最窮的國家之一，來自世界銀行統計的數據中，2018年柬埔寨的總GDP245.72億美元，位於世界109位，人居可支配收入1560美元，屬於中等偏下收入國家，國土面積181035平方公里，是重慶的兩倍。

從經濟上來看，總經濟體量太小在發展初期的確容易在資本市場表現優異，並不代表其能在未來的發展中保持這一速度。從1960世界銀行組織統計以來，除開中國以外，沒有一個國家和地區能保持7%以上增長15年，縱使柬埔寨續寫了這一神話，柬埔寨也還是一個668億美元GDP的“小國”，直到開發商所説的30年後，總GDP也才剛剛達到重慶的五分之三。

在説回人口，作為一個1550萬人口的國家，人口密度82.8/km²（世界118位）能為首都金邊輸送的人口能力十分有限。人口作為宏觀經濟中最重要的指標，增長速度一直十分緩慢，根據這幾年世界銀行的數據，柬埔寨人口增長率應該在1.5%左右，也就是説在年齡結構的情況下，30年後全柬埔寨的人口差不多是重慶3380萬人的四分之三。

用數據來説的話，柬埔寨房價每年的平均漲幅在17%左右，而人均可支配收入漲幅在8%，當地人還並不足以成為這些房地產項目的購買者，即使當地的數據表明，每年有3萬多外國人從國外直接去到金邊工作，還有20萬左右的人從柬埔寨其他城市搬往金邊。但柬埔寨人對於土地是否存在大量需求還是需要考證。

萊坊中國區主管羅斯表示：“仍然只有少數柬埔寨人有能力買這些公寓，要想讓市場可持續發展，就必須有來自柬埔寨國內的需求。”

柬埔寨30年後也就是2013年的重慶，那時候重慶的均價還只有7289元，想一想就知道柬埔寨房價有多少的泡沫了吧。

這樣的國家在投資界人士看來，投資市場有許多風險因素要考慮，不僅是柬埔寨作為一個小國經濟體，在內部成長的過程中縱使潛力十足也存在空間大小的問題；另一個要考慮的因素是雖然日益紅火的房地產項目帶動了當地的市場和就業，但是當地大多數人的經濟發展水平沒有跟上居高不下的房價，外部環境的變化會隨時影響這個穩定性不足的小國家。

1997年亞洲發生金融危機，東南亞國家和地區的外匯市場和股票市場劇烈動盪，各國股市都縮水三分之一以上。泰銖、印尼盾和馬來西亞令吉都超過了40%的跌幅，危機導致東南亞各國大批企業、金融機構破產和倒閉，房地產市場也受到劇烈衝擊。

當時一切東南亞各國經濟體量都還很小，長期依賴中短期外資貸款維持國際收支平衡，當以索羅斯主導的的量子基金看到泰國央行控制力不足時，大量賣空泰銖，迫使國家放棄維持已久的與美元掛鈎的固定匯款而實行自由浮動，造成了泰銖的貶值，之後波及到所有東南亞實行貨幣自由兑換的國家和地區。

兵敗如山倒，東南亞各國的金融危機也演變成了經濟危機，過度炒作房地產，經濟快速發展促使大量熱錢流入和銀行貸款湧向房地產業，導致房地產嚴重過剩，價格膨脹催生了泡沫，市場出現嚴重供過於求的現象。

20年前，東南亞的房地產泡沫就被無情的刺破過，20年後，這些國家卻又在重蹈覆轍。

2006年，馬來西亞新山市政府就推出了佔地面積2217平方公里的依斯干達經濟特區，要將新山與新加坡打造成另外一座“深圳與香港”，成為東南亞的金融雙星城。新加坡物價與房價的增長讓新山成為了新加坡中產階級置業的選擇，每天只需要通過新柔長堤，便可以往返兩國之間，一時房地產市場開始供不應求。

外資看到了這塊房地產市場的香餑餑，開始大舉收購土地，新山市的房地產市場贏來了高速發展時期，當時伊斯干達經濟特區總共收到了319億美元的投資。直到2015年新山市所在的柔佛州所推出的新私宅單元總量已達33萬座，超過了馬來西亞全國的私宅總和，市場供需關係開始嚴重傾斜。

租客並沒有如期而至，新山的樓市在消化掉新加坡的中產階級後出現了大量空置的現象，這一年柔佛州房價達到了32%的降幅。當這些房產嚴重供大於求的時候，為了賣掉多出來的住宅，一班飛往新山的亞洲航空班機正從廣州機場出發。

中國遊客來了，旅行團名字是“碧桂園”。

中國房地產開發商們早已盯上了這批購房者，量身定製了適應華人喜好的樓盤。以“碧桂園”為例，在伊斯干達經濟特區就開發了“金海灣”“森林公園”兩個樓盤，總户數10953户，而新山市只有49萬人。這些樓盤撬動着房地產一級市場的供需不平衡，根據房產估價及服務局數據顯示，截止2018年9月30日，滯銷房產已經多達30115户，相比去年增加了48.35%，開發商們已經錯估了市場需求，他們急需一批人為他們的行為買單。

至於結果，那當然是供大於求時，房產價格低落經濟降速。森林城市開盤價格就在22000元，沒有過任何漲幅，而Property Guru官網上特區房產的價格也就僅僅在10000出頭一點，2年沒有抬過頭了。

其實，東南亞走在前面的經濟體給東南亞新三國的發展道路刻下了模子，也埋下了禍根——這幾年柬埔寨越南也步上了房地產泡沫的後塵。

就在不久前，全球數據網站Numbeo統計全球一線城市的物業價格指數，有一項的數據是關於“房價與當地居民收入比”，主要體現的是當地買房難度。這組數據中有3個正在發展崛起的東南亞城市。

三座東南亞城市分別是金邊、曼谷和胡志明市，一點不出人意料的是，它們都被中國的開發商盯上了，由他們傳出了“擊鼓傳花”的第一棒。

“今天要想找轉型的方向，就去人均GDP三千美元開始往上的地方，像金邊、曼谷，閉着眼睛買地做住宅都肯定沒問題”中國房企順着萬通集團創始人馮侖的一句話，開啓了出海歷程。CBRE 世邦魏理仕發佈《2018年上半年亞洲投資者跨國房地產投資數據報告》中，中國資本的跨國房地產投資約53億美元，開放商境外投資熱度持續升温，從2017年同期的27%攀升到50%。

據柬埔寨國土規劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，佔比均接近四成，是柬埔寨房地產的最大投資方，其他兩市也不例外。

不僅開發商在海外投資這三座城市，民間炒房團也在尋覓機會。

水庫論壇裏，熱衷於分流派的炒飯客把去東南亞買房歸於“法租流”，這種流派就是買極小面積的户型，只做外國人生意，總的來説就是找一個地段只租給付得起高額租金的外國人，而東南亞現在遍地是這種地段，金邊甚至全部都是。更不幸地是，在東南亞的國家裏，我們就是那批外國人。

最後消息才滾到散户面前。我們向中介瞭解到，購買金邊房產甚至只需要使用人民幣就可以了。這筆錢從你的口袋出來轉一圈回到中國開發商的口袋，要知道中國普通人每年的換匯額度也就5萬美元，即使三座城市中價格最低的金邊也遠超過了5萬美元。東南亞的房產交易有時根本就不需要用到外匯，也許哪天就支持支付寶轉賬了。

投資圈有個很著名的段子：三個人做電梯，一個不停原地跑，一個不停撞頭，一個不停做俯卧撐。電梯到頂後，三個人被問怎麼上來的時候，沒人説自己是坐電梯上來的，而電梯才是他們真正快速上樓的原因，這就是“運”，和一個人做什麼並沒有太大關聯。

這也是為什麼股神也只能在美國，而美國身後還有不少的追趕者。

早在20年前，世界多極化和經濟全球化加速發展，墨西哥把握機遇，與1992與美國和加拿大簽署了北美自由貿易協定（NAFTA），墨西哥接住了發達國家勞動性密集型產業轉型的接力棒，經濟一路攀升直到遭遇了1994年墨西哥金融危機。

這場危機爆發的根源在於墨西哥外匯儲備的不足。

1992-1994年每年流入的外資高達250億-350億美元，而外貿出口並未顯著增長，外貿進口占國內生產總值的比重則從 1987年的9．4％增至1993年的31％，結果造成國際收支經常項目的赤字在230億美元的高水準徘徊，使得整個墨西哥經濟依賴外資。

不穩定的政局也造成了外國投資者對墨西哥市場的看衰，進入墨西哥的外資開始減少，撤資日益增多。墨西哥不得不動用外匯儲備來填補鉅額的外貿赤字，造成外匯儲備從1994年10月底的170億美元降至12月21日的60億美元，不到兩個月降幅達65％。這一切都造成了墨西哥本國貨幣比索開始貶值，金融危機發生的3天時間，比索匯價暴跌42.17%。

就更別説墨西哥國內還沒有逃離的外國資產了，外資狂歡過後的墨西哥，晚走的人誰也沒賺到錢。看起來經濟發展迅速的國家，都會遇到或多或少的低谷，而真正挺過來的卻很少。

這幾年，大部分金磚國家的經濟都出現了一定程度上的衰退，依靠原材料出口的國家受到影響尤其嚴重。

2014年俄羅斯國內生產總值萎縮0.6%，2015年第二季度萎縮4,。6%，第三季度萎縮4.1%，盧克也開始貶值。2010年GDP還能佔到世界總GDP的2.35%，2016年已經跌落至1.70%。巴西的日子同樣不好過，大宗商品的價格崩盤直接導致依靠石油，木材，鐵礦等原材料出口的巴西財政收入收緊，最終在2015迎來了財政預算的最高赤字，當地貨幣貶值，GDP也從3.31%跌倒2.38%。

這兩個國家並沒有抓住繁榮時期留下的底子推動本國經濟結構轉型，而是加大了對於資源開採的規模，所以當大宗商品市場低迷，國家經濟就會受到嚴重影響，匯率無法保障，已經沒有多少人認為這兩個國家能成為世界經濟強國了。

低迷表現也直接導致高盛公司在2015年關掉了旗下的金磚國家基金。國家都不好過了，資產也好不到哪裏去，所以即使是專業金融機構看好的國家，也會在名為“國運”賽道上節節敗退，更何況東南亞。

巴菲特有一句話，“美國經歷痛苦時，沒有人談論不確定性，每個美國人都堅信會挺過去”。

説回中國，從建國開始中國一直面臨未知…在中國改革開放剛開始，並沒有人相信這個國家會如此迅速的崛起，而當時在北上廣的購房者們現在已經實現了財務上的飛躍。在提供一個例證的話：1991年中國上證指數100，當時並沒有民眾會去分析其中的經濟原理，但持有至今的話資產翻了29倍，年收益率也有12.8%，更何況還有分紅和高點。

從2000年開始，中國房地產狂飆突進了18年，理財師們甚至認為是中國理財師們最無聊的18年，因為當有人問他們有很多錢該怎麼投資的時候，他們的回答可以不假思索，買房！政治穩定，大量的人口流動，龐大的消費市場，在過去十多年裏，確實沒什麼好猶豫的。

總之，在投資領域，愛國者倚靠中國經濟發展賺到了錢。而東南亞於中國相比產業結構都不清晰，既沒有金磚四國的人口，也沒有獨特的自然資源，這樣國家的國運，“外國人”還是看看就好了。